بازسازی بافت فرسوده و تکمیل مسکن مهر، میراث دولت احمدی نژاد برای دولت روحانی، مشکلات مسکن کاهش می یابند اما نه به این سادگی

گروه اقتصادی -  بسیاری از کارشناسان بازار مسکن و فعالان بازار ملک و ساختمان سازی و مردم این پرسش را مطرح می کنند که عملکرد دولت نهم و دهم یعنی دولت احمدی نژاد در بخش مسکن و ساخت و ساز قابل دفاع است یانه؟ دولت احمدی نژاد کجا خوب عمل کرده و کجا اشکال داشته است و آیا مسکن مهر را باید طرحی موفقیت آمیز تلقی کنیم یا خیر؟



به گزارش بولتن نیوز، واقعیت این است که در 8 سال گذشته، از یک سو میزان رشد نقدینگی و تورم بالا رفت و افزایش قیمت ها در بازار مسکن به مراتب بیش از سایر بخش های اقتصاد بود به گونه ای که آپارتمان متری 400 هزار تومان در سال 83 به متری 4 میلیون تومان در پایان دولت دهم رسید  و در این 8 سال تقریبا 10 برابر شده است. در نتیجه مشکل تورم و رشد قیمت ها به مراتب بیشتر از رشد قیمت ها در بخش های دیگر اقتصاد و کالاهای مصرفی بوده است. در نتیجه بسیاری از مردم از خانه دار شدن در مناطق مختلف شهری ناامید شده بودند.
اگر چه در 100 روز گذشته که دولت روحانی آمده است قیمت مسکن از بالای 4 و 5 میلیون به زیر 4 میلیون و 3 میلیون در تهران کاهش یافته و تثبیت شده و امیدهایی را ایجاد کرده اما هنوز تا نقطه ای که متقاضیان واقعی و کم درآمد و جوانان صاحب خانه شوند فاصله زیادی داریم و هنوز به دلیل نبود بازارهای سرمایه گذاری و صنعتی و بورس و... صاحبان نقدینگی و پول، بسیاری از خانه ها را خریداری و به صورت خالی رها کرده اند یا اجاره داده اند.
براین اساس، همچنان طرح هایی با حمایت دولت در بافت فرسوده شهر باید اجرا شود تا هم شهر را بازسازی کند و احیا کند و هم جوانان و کم درآمدها خانه دار شوند و اگر مسکن مهر در حاشیه شهرها نامناسب ارزیابی شده است حداقل در مرکز شهر و در مناطق فرسوده، شاهد احیای شهرها و ساخت خانه برای جوانان باشیم.
واقعیت این است که بسیاری از اقشار کم درآمد و فقیر جامعه در طرح مسکن مهر خانه دار شدند و بسیاری که سال ها رویای خانه دار شدن داشتند به خصوص در شهرستان ها توانستند در محله ها و نقاط مناسب شهر، خانه دار و از مسکن مهر بهره مند شوند.
اما برخی کارشناسان به اشاره به مشکلات  و معضلات شهرک هایی مانند پرند و پردیس و اطراف تهران، معتقدند که این شهرک ها، زیرساخت ها حمل و نقل، مترو، جاده سازی، آب مناسب، برق و تلفن، امنیت، فروشگاه ها و.... را ندارند و مردم با گرد و خاک و برخی جانواران بیابانی و... در حال گذران زندگی هستند.
همچنین برخی مسوولان از جمله در بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی مانند وزیرراه و شهرسازی اعلام کرده اند که 40 درصد از تورم موجود حاصل اعتبارات و مخارج مسکن مهر بوده است به عنوان مثال از تورم 40 درصدی کنونی حدود 16 درصد رشد قیمت ها حاصل از رشد نقدینگی و سیاست های تورم زای مسکن مهر بوده است.
عده ای نیز معتقدند که اگر به جای مسکن مهر، بافت های فرسوده در تهران و شهرهای دیگر در دستور کار قرار می گرفت و با مالیات بر خانه های خالی و یک واحد بیشتر برای هر نفر، جلوی رشد قیمت ها را می گرفتند و عرضه و تقاضا متعادل می شد هم ساخت و ساز بیشتر می شد و هم قیمت ها متعادل می شد و مردم خانه دار می شدند.
روند کاهش نرخ مسکن در سه ماه اخیر و در دولت روحانی نیز نشان می دهد که امکان کاهش و کنترل قیمت مسکن با اتخاذ سیاست های مناسب امکان پذیر بوده است و اگر رشد نقدینگی کنترل می شد و وام مسکن به انبوه سازان داده می شد، و مسکن مهر تنها در شهرهای کوچک پیگیری می شد و در تهران بافت های فرسوده را بازسازی می کردند، به مراتب شرایط بازار مسکن را بهتر می کرد.
  برخی کارشناسان معتقدند که میراث دولت احمدی نژاد به خصوص در شهرهای بزرگ مانند تهران، سال ها برای دولت روحانی مشکل ساز خواهد بود و دولت روحانی که باید هدفمندی یارانه ها را به زحمت سرو سامان دهد و پول زیادی را به صورت غیر بهینه تنها خرج ماهانه خانوارها کند، باید مشکلات مسکن مهر و.... را دنبال کند تا طرح ها تکمیل شود و تعهدات دولت را پاسخ بدهد.
این کارشناسان می گویند:  افزایش جمعیت ایران درسه دهه گذشته وتورم فزاینده ، تامین سرپناه برای خانوارهای ایرانی را مشکل کرده و بخش اعظم جمعیت 76 میلیون نفری کشور پس از پیروزی انقلاب اسلامی متولد شده و ازچند سال قبل در لیست انتظار متقاضیان مسکن قرارگرفته اند.
براساس آمارهای رسمی، در سال 90 حدود 13 میلیون و 200 هزارخانوارایران دارای خانه شخصی بوده که به نظر می رسد، این رقم یک میلیون و 400 خانوار بیش ازمیزان ثبت شده در سرشماری سال 85 بوده بنابراین به طور متوسط دراین سالها حداکثر 280 هزار خانوار ایرانی صاحب خانه ملکی شده اند.



هرچند که وزارت راه و شهرسازی دولت دهم مدعی بوده که درحال حاضرتعداد واحدهای مسکونی کشور21 میلیون 600 هزار واحد بوده که این رقم حدود 400 هزار واحد از تعداد خانوارهای موجود کشوربیشتر است.
بررسی این آمار مبین 53 درصدی تقاضای مصرفی مسکن درکشور بوده که به عبارت ساده ترحدود نیمی از خریداران واحد های مسکونی ساکن واحدها شده و نیم دیگر تقاضاها غیرواقعی بوده و با هدف سرمایه گذاری صورت گرفته است یعنی این خانه ها یا خالی است یا اجاره رفته است و نیاز واقعی برای مالک آن محسوب نمی شود.
بازار مسکن دردو سال اخیر، افت وخیزهای بسیاری را درذائقه خود مز مزه کرده و بعد از یک دوره رکود سه ساله از سال 87 تا سال 91 و به دنبال تحولات حاکم بربازاراقتصاد کلان کشوراز جمله اجرای فاز نخست هدفمندی یارانه ها، افزایش ناگهانی قیمت سکه ودلار، به طورمتوسط قیمت مسکن افزایش 120 درصدی را تجربه کرد.
مسکن مهرمیراثی ماندگار
واقعیت این است که در سالیان اخیر، کمبود واحدهای مسکونی درکشورتغییرات چندانی نداشته و با توجه به رخداد سالانه نزدیک به 800 هزارواقعه ازدواج درکشور، ایجاد توازن بین عرضه وتقاضای موثریکی ازمشکلات جدی است که سد راه دولتمردان بوده است.
تردیدی وجود ندارد با توجه به نیازسالانه یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی در کشور، دولت پیشین تنها راه چاره را در تولید مسکن آنهم به روش انبوه برگزیده، مسیری که تابلویی به نام "مسکن مهر" در تک تک ایستگاه های آن به نیکی به چشم می خورد؛ این طرح ازجمله طرح هایی بوده که از ابتدای شکل گیری دولت نهم، با هدف احداث چهارمیلیون و 400 هزار واحد مسکونی آن در شهر وروستاهای کشورکلید خورد که ازقرار معلوم، نیمی از این تعداد واحدهای مسکونی به روستاهای کشور اختصاص یافت؛ یک میلیون و 500 هزار واحد از این مقدارتا خردادماه سالجاری تحویل متقاضیان شده و ازدومیلیون و200 هزار واحد اختصاص یافته به مسکن مهر شهری هم، حدود یک میلیون و 200 هزار واحد آن تکمیل شده است.
هر چند که از همان ابتدای امر و با وجود مانور زیاد دولتمردان بر روی آن، این طرح به مذاق بسیاری از دست اندرکاران صنعت ساخت وساز و اقتصاد کشور خوش نیامد.
عمده انتقادات آنها نیزحول مواردی چون"نداشتن معماری اسلامی"،" فقدان مقاومت لازم در مقابل بروز حوادث طبیعی"، نداشتن دسترسی به امکانات زیر بنایی نظیرآب، برق وگاز"،" تبدیل شدن به عامل اصلی افزایش نقدینگی" و "احداث این سازه ها در فضاهای بیرون و پر فاصله شهری"،شکل گرفت.
از نگاه دولتمردان پیشین، مسکن مهر، همواره باعث شکوفایی اقتصاد، کاهش تورم و فعال سازی صنایع وابسته و در یک جمله "زمینه ساز یک انقلاب بزرگ" در کشور به شمار می رفت اما با جابجایی دولت، وزیر اقتصاد دولت یازدهم، مسکن مهر را عامل بوجودآمدن بیش از نیمی ازتقدینگی 450 هزار میلیارد تومانی تعبیرکرده وگفته که ساخت مسکن ارزان برای مردم یک هدف بسیار پسندیده بوده اما این هدف با وسیله ای اشتباه به کار گرفته شده است.
به نظر می رسد سخنان وزیر اقتصاد دایر بر تعهدی است که درخصوص پرداخت یارانه سود تسهیلات مسکن مهر ایجاد شده، و به طور قطع دامن شش دولت بعدی را تا سال ۱۴۱۰ خواهد گرفت که یکی از دستاوردهای آن هم اختصاص 100 هزار میلیارد تومان دیگر از اعتبارات عمرانی وسرمایه های کشوربه این طرح خواهد بود.
بافت فرسوده، میراثی که احیا نشد
بافت  هندسی و کیفیت ساخت شهرها، کوچه و بازار و ساختمان و محله ها یکی ازعناصر ساخت شهری بوده که همراه با تاریخ یک ملت درادوار مختلف به وجود می آید، شکل می گیرد و دگرگون می شود، این عنصرکه فعالیت های مختلف فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و یا سیاسی همواره درآن جریان داشته همواره با قلب تاریخ شهر تپیدن گرفته وسرگذشت شهر را هم رقم می زده است
پس چون بیشتر فضاهای شهری با ارزش، به ادوار گذشته تعلق دارد تصور این است که فضای شهری عنصری است قدیمی و شهر امروز بدان هیچ نیازی ندارد؛ تصوری که شاید، اکنون نسبت به بافت فرسوده در کشور وجود دارد.
باور اینکه درجغرافیای ایران پهنه ای به وسعت 73 هزار هکتار بافت فرسوده پراکنده شده و لحظه ها را برای رخداد حوادث غیر مترقبه و بروز فاجعه ای در قامت ملی برای 18 میلیون ساکن خویش ثانیه شماری می کند امری است غیرقابل باور!



پر واضح است که تهران جدید با قدمتی 220 ساله، به صورتی نامطلوب توسعه یافته هر چند که زیر پوست شهر همواره سه گسل بزرگ وجود داشته که لرزش ناگهانی هریک از آنها سایه ای از بهت وترس را بر پیکره پایتخت مستولی خواهد ساخت.
به باورکارشناسان امر، از 500 شهر موجود در جغرافیای کشور که لرزه خیزی آنها مورد مطالعه هم قرار گرفته فقط 15 شهرکم خطر وجود داشته که از لرزش زمین آسیب کمتری را به جان خواهند خرید.
براساس آمارهای رسمی هم اکنون 73 هزار هکتار بافت فرسوده در پهنه جغرافیایی کشور پراکنده شده که طبق قانون مصوب، باید سالانه 10درصد از املاک قدیمی احیا و 400 هزار واحد مسکونی در آن احداث شود اما براستی آیا این مقدار واحد مسکونی احیا و بهسازی می شوند؟
وزارت راه وشهرسازی دولت دهم با زیر سوال بردن فعالیت اسلاف خود، از احیای دوبرابری بافت فرسوده در طول دولت های نهم و دهم خبرداد و اذعان داشت که ازسال 57 تا پایان برنامه چهارم توسعه، فقط 4500 هکتار بافت فرسوده با سرمایه گذاری 10 هزار و 283 میلیاردریال از محل تسهیلات بانکی واعتباری بازسازی واحیا شده و رقم بازسازی بافت فرسوده شهری وروستایی درهشت سال گذشته به 9 هزارهکتار رسیده، این رقم یعنی بازسازی هفت درصد ازکل بافت فرسوده بهسازی شده درکل کشور.
تصور می شود که از رقم 10 هزار میلیاردریال سرمایه گذاری انجامی، سهم دولت 36 درصد، سهم مردم 34 درصد و مابقی نیز سهم شهرداری ها بوده است..
با این اوصاف از سال 90 که برنامه پنجم توسعه اقتصادی درتقویم برنامه ای کشورجان گرفت قرارشد رقم سرمایه گذاری به 25 هزار میلیاردریال فزونی یابد که در صورت تحقق رقم مورد اشاره، عددسرمایه گذاری رشدی دو برابری را به نمایش خواهدکشید، البته این عدد بایددر بستری به وسعت 93 درصدبافت فرسوده باقیمانده در کشور رنگ تحقق به خویش گیرد تردیدجدی وجود دارد که باوجودکم توجهی موجود درهشت سال اخیرکارگزاران دولتی به قرارداشتن ایران بر روی کمربند زلزله حتی نیم نگاهی جدی به احیای بافت فرسوده در بن مایه ذهنی آنها شکل گرفته بود.
واقعیت این است که با گذشت چهار برنامه توسعه ای فقط هفت درصد از فضای بافت فرسوده کشور بهسازی شده، پس توقع اینکه 93 درصدبافت فرسوده موجود درطول دویا حتی پنج سال آتی به اتمام رسد که البته به رویایی خام هم می ماند.
دولت های پیشین برای احیای این حجم بافت فرسوده به ارایه بسته های حمایتی چون "ارایه تسهیلات 15،20و 30 میلیون تومانی"، "تخفیف درعوارض وتراکم برای تشویق سازندگان ومالکان بافت فرسوده" روی اوردندکه با اعمال همه این موارد حجم نوسازی درسال90 ، 36 درصد افزایش یافت؛ مساحت عرصه زمین بهسازی و نوسازی شده در بافت فرسوده شهری از 1025 هکتاردرسال 89 به 1400 هکتاردرسال90 رسید هرچندکه این نتیجه هم سبب نشده تا نمره قابل قبولی درکارنامه بهسازی ونوسازی بافت های فرسوده کشور حک شود.
به باور دست اندرکاران، دولت دهم با وجود ارایه تسهیلات مالی اما، برنامه مدونی برای بهسازی بافت فرسوده نداشته وتلقی عموم این است که ارایه تسهیلات صرف، به منزله داشتن برنامه از سوی دولت نیست.
گمانه زنی ها حاکی ازدربرداشتن هزینه 100 میلیاردتومانی بهسازی و نوسازی هر هکتار بافت فرسوده بوده که با احتساب 73 هزار هکتار بافت فرسوده موجود، رقم بهسازی مورد نیاز با نرخ حدودی امروزنهاده های تولید و سایرعوامل درگیر درآن، به رقمی حدود هفت تریلیون و 300 هزار میلیارد تومان بالغ خواهد شد، رقمی که به وضوح از دایره اختیارات دولت برای تامین آن خارج خواهد بود.
به نظر می رسد با توجه به در اختیار بودن "مالکیت 650 میلیون مترمربع از بافت فرسوده دردست مردم" ،  "بهسازی نه چندان چشمگیربافت فرسوده درهشت سال اخیر"، "پرداخت 70 درصدی تسهیلات نوسازی توسط دولت وشهرداری ها"و "صدور مجوزاحداث 200 هزار واحد مسکونی در عرصه بافت فرسوده درسال 91، بهسازی 93 درصد مابقی بافت فرسوده موجود یعنی 70 هزار هکتار، زمانی بیش از دودهه نیاز خواهد داشت.
حال، موانعی چون" پرداخت تسهیلات انفرادی ساخت وساز به افراد"، "تعیین تکلیف خدمات زیر بنایی از جمله انشعابات آب، برق و گاز"، معضلات تجمیع واحد های ریزدانه"، "نبودطرح جامع شهری احیای بافت فرسوده"، "دلشوره های سازندگان از بابت فروش نرفتن واحداحداثی در بافت فرسوده" و "تمرکز بیشتر پرداخت تسهیلات به مسکن مهر به جای بافت فرسوده" ازجمله موانعی است که در برکشیدن بافت نوسازی شده از مانع عرصه بافت فرسوده شهری اصطکاک ایجاد کرده است.
صرفنظر ازپرداختن به حواشی محیطی مسکن مهر، اما با وجود بیش از 70 هزار هکتار بافت فرسوده این سوال جدی مطرح بوده که چرا دولت جریان نقدینگی موجود در مسکن مهر را به سمت بافت احیای فرسوده هدایت نکرد.
بافت فرسوده ای که با گسترش درپهنه جغرافیایی کشور، درحال حاضر مستعد مواجهه با 39 مورد از41 مورد بلایای طبیعی موجود در دنیا را در خود پنهان داشته و به درستی می توان ادعا کرد 18 میلیون ساکن این مقدار بافت فرسوده همواره در هاله ای از ترس از بروز زلزله، به زیست خود ادامه می دهند.
طرح جامع مسکن در بن بست اجرا
طرح ﺟﺎﻣﻊ ﻣﺴﮑﻦ ﺳﻨﺪی اﺳﺖ ﻣﻠﯽ، ﮐﻪ ﭼﺸﻢ اﻧﺪاز ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ در ﺳﺎﻟﻬﺎی آﯾﻨﺪه را ﺗﺮﺳﯿﻢ ﻣﯽ ﮐﻨﺪ؛ در اﯾﻦ ﭼﺸﻢ اﻧﺪاز ﻫﺪﻓ ﻬﺎ، ﺑﻪ ﻣﻌﻨﺎی ﺗﻐﯿﯿﺮات ﻣﻄﻠﻮب، ﻗﺎﺑﻞ دﺳﺘﻴﺎﺑﻲ، و ﻗﺎﺑﻞ سنجش در وضعیت مسکن خانوار ایرانی در دوره های پنج ساله تعیین شده و در دوره ﻫﺎی ﭘﻨﺠﺴﺎﻟﻪ آﯾﻨﺪه، ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻣﯽ ﺷﻮد.
طرح جامع مسکن مسیری را که دولت تا دستیابی به هدف ها باید برسد می پیماید اما براستی چرا این طرح در سالیان خیر جنبه اجرا نیافت؟
طرحی که در واقع شامل 52 طرح عملیاتی بوده اما از این تعداد فقط سه برنامه لباس اجرا به خود دید.
از قرارمعلوم در این طرح برنامه هایی در حوزه تقاضا، عرضه، انبوه‌سازی، تولید صنعتی، بازار اجاره، بافت فرسوده، مسکن روستایی پیش‌بینی شده است، ولی متاسفانه از زمان ابلاغ تاکنون فقط 3 برنامه آن عملیاتی شد؛ حق بهره‌برداری از زمین یا همان مسکن مهر، نوسازی بافت فرسوده و مسکن روستایی سه برنامه‌ای بود که از طرح جامع مسکن اجرا شده است.
به نظر می رسد عمده دلیلی که این طرح به نحو مطلوب به مرحله اجرا درنیامد فعالیت نامطلوب مغز متفکر وزارت خانه راه وشهرسازی بوده است موضوعی که وزیر راه وشهرسازی هم بر ان صحه گذارده و به نظر می رسد این امر برخاسته از دلایلی چون نگاه قهری وتعزیراتی داشتن به بحث مسکن بوده است.
برنامه تولید مسکن درکشور درطول سالیان اخیر همواره با مشکلاتی مواجه بوده که این معضلات هیچگاه اجازه نداده که برنامه‌ای تولید مسکن به طور کامل به بار نشیند.
"بر اساس آمارهای رسمی، سهم مسکن درهزینه خانوار در دهک های اول تا سوم جامعه  یعنی درآمدهای کم، بیش از 60 درصد، در دهک های چهارم ، پنجم و ششم یعنی متوسط جامعه نیز بیش از 50 درصد درآمد خانوار را به خود اختصاص می دهد و مسکن همچنان دغدغه اصلی مردم و جوانان و کم درآمدهاست و برای ایجاد اشتغال، رونق اقتصادی و کمک به کارگران ساده و کم درآمدها می تواند مفید باشدو احیای بافت های فرسوده طرح جامعه مسکن و شهرسازی و تکمیل طرح های مسکن مهر را به سرانجام برساند و لذا دولت باید با برنامه ریزی مفید همه این موارد را مورد توجه قرار دهد....
اکنون مهلت یکصد روزه دکتر حسن روحانی برای ارایه گزارش دهی به مردم رو به اتمام بوده و رئیس جمهوری خود را برای ارایه گزارش به مردم اماده می کند؛ گزارشی که طبق تصورها دارای دو بخش مهم خواهد بود، سیاست و اقتصاد.
شعار دکتر حسن روحانی در گرما گرم مناظره های انتخاباتی دایر برنجات اقتصاد، احیای اخلاق و تعامل با جهان و دولت، آنهم دولت راستگویان و راست کرداران بود.
راستی با توجه به تاکید بر اعتدال و راستکرداری دولت یازدهم ، آیا رئیس جمهوری منتخب اهل سرخه از پس میراث های ناپخته منتخب پیشین اهل آرادان رهایی خواهد یافت؟
حال و روزبازار مسکن این روزها به موجودی عطشناک و سردرگم در صحرای خشک اقتصاد می ماند، آیا دولت آقای روحانی آن را از تشنگی رهایی خواهد بخشید؟