آقای پزشکیان! این مقاله را بخوانید: چطور میتوانید گره‌ مستأجران را باز کنید؟

گروه سیاسی: تصور کنید در شهری زندگی می‌کنید که هزاران نانوایی پُر از نان وجود دارد، اما صاحبانشان ترجیح می‌دهند قفل بزنند و منتظر بمانند تا قیمت نان بالاتر برود. مردم در صف‌های طویل از گرسنگی بی‌تاب‌اند و دولت هم با لبخندی مرموز فقط «۱۶۰ تومان» جریمه برای هر نانوایی تعطیل در نظر می‌گیرد. مضحک به نظر می‌رسد؟ این دقیقاً همان اتفاقی است که در بازار مسکن ایران در حال وقوع است؛ فقط به‌جای نان، سقف بالای سر میلیون‌ها خانواده ایرانی موضوع بحث است.

به گزارش بولتن نیوز، آمارهایی که «منان رئیسی»، نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس، اخیراً منتشر کرده، چیزی فراتر از یک گزارش خشک عددی است؛ این آمار، کیفرخواستی است علیه سیستمی که به‌صورت ساختاری منافع سوداگران را بر حق مسکن شهروندان ترجیح داده است.

ماجرا به زبان ساده: اعداد سخن می‌گویند

بیایید اعداد را کنار هم بگذاریم و ببینیم چه تصویری شکل می‌گیرد:

۴ میلیون واحد مسکونی خالی در سراسر کشور وجود دارد. واحدهایی که کسی در آن‌ها زندگی نمی‌کند، برقی مصرف نمی‌شود، آبی جاری نیست و صدای زندگی از پنجره‌هایشان شنیده نمی‌شود. در مقابل، میلیون‌ها خانواده یا مستأجر هستند و زیر بار اجاره‌بهای سرسام‌آور کمرشان خم شده، یا اساساً توان اجاره ندارند و در حاشیه شهرها، در اتاق‌های اشتراکی و حتی در خودروهایشان زندگی می‌کنند.

طی چهار سال، سازمان امور مالیاتی فقط برای ۲۵۸ هزار واحد قبض مالیاتی صادر کرده است. یعنی از هر ۱۵ خانه خالی، فقط برای یکی اخطار رفته و ۱۴ تای دیگر اصلاً دیده نشده‌اند. از همان ۲۵۸ هزار واحد هم فقط ۱۷۰ هزار واحد، موضوع را پذیرفته‌اند و کل مالیات وصول‌شده — بخوانید و تکرار کنید — فقط ۳۰ میلیارد تومان بوده است.

سی میلیارد تومان! در کشوری که بودجه سالانه‌اش هزاران هزار میلیارد تومان است، در شرایطی که دولت از کسری بودجه می‌نالد و دست در جیب مردم عادی فرو می‌برد، تمام درآمد چهارساله مالیات بر خانه‌های خالی، حتی برای ساخت یک مجتمع مسکونی متوسط هم کافی نیست.

۱۶۰ هزار تومان: مالیات یا شوخی؟

بیایید حساب و کتاب را روشن‌تر کنیم.

متوسط مالیات هر واحد مسکونی خالی: حدود ۱۶۰ هزار تومان. این عدد در چهار سال. یعنی سالانه حدود ۴۰ هزار تومان. ماهانه حدود ۳,۳۰۰ تومان!

این یعنی صاحب یک آپارتمان ۱۰ میلیاردی در تهران، بابت خالی نگه‌داشتن ملکش ماهی ۳ هزار تومان مالیات می‌دهد؛ رقمی که حتی برای خرید یک بطری آب معدنی هم کافی نیست. همان مستأجری که شب‌ها با کابوس تمدید اجاره‌نامه از خواب می‌پرد، روزانه صدها برابر این رقم فقط بابت «حق سرپناه» می‌پردازد.

فلسفه مالیات بر خانه‌های خالی، بر یک اصل ساده بنا شده بود: نگه‌داشتن خانه بدون استفاده باید آن‌قدر گران باشد که صاحب‌خانه ترجیح دهد ملکش را به بازار اجاره یا فروش عرضه کند. اما با مالیات ماهی ۳ هزار تومانی، نه‌تنها بازدارندگی‌ای در کار نیست، بلکه پیام ضمنی دولت به سوداگران این است: «خیالتان راحت باشد، ما فقط ظاهر قانون را حفظ می‌کنیم.»

اگر ۴ میلیون خانه وارد بازار شود: انقلابی در سرپناه

حالا بیایید یک لحظه تصور کنیم — فقط تصور کنیم — که دولت جدی شود. تصور کنید مالیات بر خانه‌های خالی آن‌قدر سنگین شود که سوداگران و بانک‌ها مجبور شوند این ۴ میلیون واحد را به بازار عرضه کنند. چه اتفاقی می‌افتد؟

۱. سقوط معنادار قیمت مسکن و اجاره‌بها

اقتصاد پایه‌ای‌ترین قانونش ساده است: عرضه بالا برود، قیمت پایین می‌آید. ورود ۴ میلیون واحد مسکونی به بازار عرضه، شوکی عظیم به بازاری خواهد بود که بخش بزرگی از گرانی‌اش نه به‌دلیل کمبود واقعی، بلکه به‌دلیل احتکار مسکن است.

کارشناسان اقتصاد مسکن تخمین می‌زنند که ورود حتی یک‌چهارم این واحدها — یعنی یک میلیون واحد — به بازار اجاره، می‌تواند اجاره‌بها را در کلان‌شهرها تا ۳۰ درصد کاهش دهد. برای خانواده‌ای که ماهانه ۱۵ میلیون تومان اجاره می‌پردازد، این یعنی ماهی ۴.۵ میلیون تومان صرفه‌جویی. یعنی نفس‌کشیدن. یعنی زندگی.

۲. پایان عصر مسکن به‌مثابه «کالای سرمایه‌ای»

یکی از بزرگ‌ترین بیماری‌های اقتصاد ایران این است که مسکن از «کالای مصرفی» — یعنی جایی برای زندگی — تبدیل شده به «کالای سرمایه‌ای» — یعنی ابزاری برای سودجویی و حفظ ارزش پول. وقتی ملک خالی نگه‌داشتن سودآورتر از اجاره‌دادن باشد، مسکن دیگر نه سرپناه، بلکه «صندوق سرمایه‌گذاری آجری» است.

عرضه گسترده خانه‌های خالی، این حباب سفته‌بازی را می‌ترکاند. سرمایه‌ها به‌جای حبس‌شدن در آپارتمان‌های خالی و تاریک، به سمت تولید، صنعت و کارآفرینی هدایت می‌شوند. این نه‌فقط بازار مسکن، بلکه کل اقتصاد را متحول می‌کند.

۳. کاهش فشار روانی و اجتماعی بر میلیون‌ها خانواده

بحران مسکن فقط یک بحران اقتصادی نیست؛ بحران اجتماعی و روانی است. جوانانی که ازدواج نمی‌کنند چون توان اجاره ندارند. خانواده‌هایی که به‌خاطر اجاره‌بها از هم می‌پاشند. مادرانی که بین خرید دارو و پرداخت اجاره یکی را انتخاب می‌کنند. کودکانی که هر سال مدرسه‌شان عوض می‌شود چون خانواده مجبور به جابه‌جایی است.

اگر فقط نیمی از این ۴ میلیون واحد در اختیار مردم قرار بگیرد، حدود ۲ میلیون خانواده صاحب سرپناه مناسب می‌شوند. با متوسط بُعد خانوار ایرانی (۳.۳ نفر)، این یعنی حدود ۶.۶ میلیون نفر — جمعیتی معادل کل استان خوزستان — از بحران بی‌سرپناهی نجات می‌یابند.

۴. کاهش حاشیه‌نشینی و آسیب‌های شهری

بخش قابل‌توجهی از حاشیه‌نشینی در کلان‌شهرها ناشی از ناتوانی مالی در تأمین مسکن مناسب است. وقتی مسکن در دسترس قرار بگیرد، بسیاری از ساکنان بافت‌های فرسوده و حاشیه‌ای می‌توانند به واحدهای استاندارد نقل‌مکان کنند. این یعنی کاهش جرم، بهبود بهداشت عمومی و ارتقای کیفیت زندگی شهری.

اگر مالیات واقعی گرفته شود: گنجی پنهان در خانه‌های خالی

حالا بیایید از زاویه دیگری نگاه کنیم. حتی اگر خانه‌ها وارد بازار نشوند — که بعید است — اگر دولت مالیات واقعی و بازدارنده وضع کند، چه درآمدی عایدش می‌شود؟

حساب سرانگشتی

طبق قانون مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات باید تصاعدی و بر اساس ارزش روز ملک محاسبه شود. اگر فرض کنیم:

- متوسط ارزش هر واحد مسکونی خالی: ۵ میلیارد تومان (برآوردی محتاطانه با توجه به قیمت‌های فعلی)
- نرخ مالیات سالانه: فقط ۲ درصد ارزش ملک (رقمی بسیار پایین‌تر از استانداردهای جهانی)
- تعداد واحدها: ۴ میلیون

درآمد مالیاتی سالانه: ۴,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۴۰۰ هزار میلیارد تومان

بخوانید و مقایسه کنید: ۴۰۰ هزار میلیارد تومان در سال! در حالی که عملکرد چهارساله دولت فقط ۳۰ میلیارد تومان بوده است. فاصله بین واقعیت و ظرفیت، فاصله بین زمین و آسمان است.

البته بخشی از این واحدها با اعمال مالیات سنگین وارد بازار خواهند شد و پایه مالیاتی کوچک‌تر می‌شود، اما حتی اگر فقط یک‌دهم این ظرفیت محقق شود — یعنی ۴۰ هزار میلیارد تومان — این رقم:

- بیش از کل بودجه وزارت بهداشت در یک سال است
- می‌تواند سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکن اجتماعی بسازد
- معادل چند برابر کل یارانه نقدی سالانه مردم است
- کمک شایانی به پرکردن کسری بودجه دولت خواهد کرد

حالا سؤال اساسی این است: اگر چنین ظرفیت عظیمی وجود دارد، چرا دولت از آن استفاده نمی‌کند؟ پاسخ، متأسفانه، در زیرپوست سیاست‌ها نهفته است.

بانک‌ها: از نگهبان پول مردم تا بنگاه‌دار املاک

شاید تلخ‌ترین بخش این ماجرا، نقش بانک‌ها باشد. همان نهادهایی که قرار بود واسطه مالی باشند و پس‌اندازهای مردم را به چرخه تولید تزریق کنند، خودشان تبدیل به بزرگ‌ترین احتکارکنندگان مسکن شده‌اند.

بانک‌ها هزاران واحد مسکونی خالی در اختیار دارند. برخی از این املاک حاصل تسویه بدهی‌ها و تملک وثیقه‌ها هستند، اما بخش بزرگی از آن‌ها نتیجه سرمایه‌گذاری مستقیم بانک‌ها در بازار مسکن است. بانک‌هایی که با سپرده‌های مردم، آپارتمان می‌خرند، خالی نگه می‌دارند و منتظر افزایش قیمت می‌مانند.

این وضعیت یک تضاد منافع آشکار است: سیستم بانکی که باید تسهیل‌کننده دسترسی مردم به مسکن باشد، خودش مانع اصلی این دسترسی شده. بانکی که باید به جوانان وام مسکن بدهد، خودش آپارتمان‌ها را بلعیده و بازار را از عرضه خالی کرده است.

چرا قانون اجرا نمی‌شود؟ پاسخ‌هایی که کسی نمی‌دهد

قانون مالیات بر خانه‌های خالی مصوب مجلس شورای اسلامی است. مجلسی که نمایندگانش سوگند خورده‌اند منافع مردم را پاس بدارند. اما فاصله بین تصویب و اجرا، دره‌ای عمیق است.

اول: ضعف سامانه شناسایی. سازمان امور مالیاتی مدعی است امکان شناسایی دقیق خانه‌های خالی را ندارد. در عصری که با یک کلیک می‌توان تمام تراکنش‌های بانکی هر شهروند را ردیابی کرد، آیا واقعاً شناسایی خانه‌ای که ۱۲ ماه مصرف آب و برقش صفر بوده، غیرممکن است؟ اطلاعات شرکت‌های آب، برق و گاز، سامانه املاک و اسکان کشور — همه ابزارها موجود است. نبود اراده است، نه نبود ابزار.

دوم: لابی‌گری سوداگران. بخش بزرگی از مالکان خانه‌های خالی، افراد عادی نیستند. آن‌ها سرمایه‌داران بزرگ، بانک‌ها، نهادهای شبه‌دولتی و افراد صاحب‌نفوذ هستند. همان کسانی که دسترسی مستقیم به اهرم‌های قدرت دارند و هر قانون بازدارنده‌ای را در نطفه خفه یا در اجرا فلج می‌کنند.

سوم: فقدان اراده سیاسی. وقتی دولت‌ها خودشان — از طریق نهادهای تحت‌نظارتشان — صاحب بخشی از این خانه‌های خالی باشند، انتظار اجرای جدی قانون، انتظاری خوش‌خیالانه است. دولتی که باید مجری قانون باشد، خودش مشمول آن است. این مصداق بارز تعارض منافع در حکمرانی است.

نگاهی به تجربه جهانی: دیگران چه کردند؟

ایران نخستین کشوری نیست که با بحران خانه‌های خالی مواجه شده. اما تفاوت در جدیت اجرا است:

کانادا (ونکوور): مالیات سالانه ۳ درصد ارزش ملک بر خانه‌های خالی وضع شد. نتیجه: در عرض ۲ سال، تعداد خانه‌های خالی ۲۵ درصد کاهش یافت و هزاران واحد وارد بازار اجاره شد.

فرانسه (پاریس): مالیات تصاعدی سنگین بر خانه‌های خالی بیش از یک سال. نتیجه: بسیاری از مالکان ترجیح دادند ملک خود را اجاره دهند تا مالیات سنگین نپردازند.

اسپانیا (بارسلونا): دولت محلی اختیار مصادره موقت خانه‌های خالی بیش از ۲ سال را دارد و آن‌ها را به بازار اجاره اجتماعی می‌سپارد.

استرالیا: مالیات سالانه بر خانه‌های خالی متعلق به سرمایه‌گذاران خارجی، باعث آزادسازی هزاران واحد مسکونی شد.

در ایران اما، مالیات ماهانه ۳ هزار تومانی نه‌فقط بازدارنده نیست، بلکه عملاً پیام تشویق‌آمیز به احتکار مسکن ارسال می‌کند.

راهکار: نسخه‌ای که همه می‌دانند اما کسی نمی‌پیچد

راهکارهای حل این بحران نه پیچیده‌اند و نه ناشناخته. مشکل هرگز «ندانستن» نبوده؛ مشکل «نخواستن» است:

۱. اصلاح نرخ مالیات: مالیات باید بر اساس ارزش روز ملک و به‌صورت تصاعدی محاسبه شود. سال اول ۲ درصد، سال دوم ۴ درصد، سال سوم ۸ درصد. وقتی نگه‌داشتن خانه خالی هر سال گران‌تر شود، عقلانیت اقتصادی مالک را مجبور به عرضه می‌کند.

۲. شناسایی کامل از طریق داده‌های مصرف انرژی: هر واحدی که مصرف آب، برق و گازش زیر حد نصاب مشخصی باشد، به‌صورت خودکار در فهرست مشکوک قرار گیرد.

۳. منع قانونی بنگاه‌داری بانک‌ها: بانک‌ها باید موظف شوند ظرف مهلت مشخص (مثلاً ۶ ماه) املاک مازاد خود را بفروشند. این قانون وجود دارد اما اجرا نمی‌شود.

۴. مالیات ویژه بر مالکان چندملکی: کسی که ۱۰ آپارتمان دارد و ۸ تا خالی است، باید مالیات سنگین‌تری بپردازد تا کسی که فقط یک خانه مازاد دارد.

۵. ایجاد سامانه شفاف مالکیت: هر شهروند باید بتواند ببیند هر ملکی به نام چه کسی است. شفافیت، دشمن شماره یک فساد و احتکار است.

جمع‌بندی: خانه خالی، وجدان خالی

۴ میلیون خانه خالی فقط یک عدد نیست. این عدد، ترجمان عددی یک بی‌عدالتی ساختاری است. بی‌عدالتی‌ای که در آن، حق بنیادین سرپناه — حقی که حتی در قانون اساسی جمهوری اسلامی هم به رسمیت شناخته شده — قربانی سودجویی عده‌ای و بی‌عملی دولت شده است.

مالیات ۱۶۰ هزار تومانی بر خانه‌های خالی، قانون نیست؛ طنزی تلخ است. نمایشی است برای آرام‌کردن افکار عمومی بدون آن‌که کوچک‌ترین تغییری در واقعیت ایجاد کند. مثل مسکنی است که درد را پنهان می‌کند اما بیماری را درمان نمی‌کند.

۴ میلیون خانه خالی، ظرفیتی عظیم است؛ هم برای حل بحران مسکن و هم برای تأمین منابع مالی دولت. اما این ظرفیت تنها زمانی فعال می‌شود که اراده سیاسی واقعی پشت آن باشد. اراده‌ای که تا امروز، غایب بزرگ این معادله بوده است.

سؤال نهایی این نیست که «آیا راهکار وجود دارد؟» — بله، راهکارها روشن‌اند. سؤال اصلی این است:

دولت منافع چه کسی را نمایندگی می‌کند؟ مستأجری که خوابش نمی‌برد، یا مالکی که خانه‌اش خالی خوابیده؟

پاسخ این سؤال را نه در شعارهای انتخاباتی، بلکه در صفر‌های قبض مالیاتی خانه‌های خالی باید جستجو کرد.