سقف افزایش اجاره مسکن خوب اما ناکافی

بولتن نیوز: ابوالفضل صومعلو معاون وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن و ساختمان اعلام کرده که میزان افزایش اجاره‌بها در تابستان 90 نسبت به بهار همین سال حدود شش درصد است و این موضوع نشان می دهد که اعلام افزایش حداکثر هفت تا نه درصدی به وضعیت موجود کمک کرده است  و راهکار کوتاه‌مدتی که برای کنترل وضعیت بازار اجاره در سال جاری و کنترل تعزیراتی قیمت اجاره‌بها و جلوگیری از افزایش بیش از هفت تا 9 درصدی آن بود تاحدودی به کاهش اجاره کمک کرده است.

در تهران حدود 200 هزار واحد مسکن مهر در سه شهر جدید پرند، پردیس و هشتگرد احداث می‌شود و در اطراف تهران نیز در شهرهای فیروزکوه، پیشوا و ورامین حدود 65 هزار واحد در حال احداث است که از پیشرفت بسیار خوبی برخوردارند.

صومعلو ادامه داد: در سال‌های گذشته وزارت مسکن در حوزه‌ی اجاره مسوولیتی نمی‌پذیرفت، اما در سال جاری برای آسایش مردم وزیر راه‌ و شهرسازی قبول و همه کمک کردند تا بتوانیم به مردم با برنامه‌ی متنوع بخش مسکن و اعلام افزایش 7 تا 9 درصدی اجاره‌بها کمک کنیم.

بلوک بندی مناطق تهران تا سال آینده

معاون وزیر راه و شهرسازی اظهار کرد: بلوک‌بندی مناطق تهران را در دستور کار قرار داده‌ایم که براساس آن امکان تعریف 1000 بلوک در شهر تهران وجود دارد و قیمت بلوک‌ها بر اساس کار کارشناسی تعیین می‌شود. از پارامتر‌های اجتماعی، اقتصادی، مکانی و میزان دسترسی به خدمات و زیرساخت‌ها و سایر عوامل موثر بر قیمت، قیمت‌ بلوک‌ها تعیین و بدین وسیله بازار را در سال آینده کنترل کنیم.

صومعلو ادامه داد: اجرای این طرح مراحل مختلفی دارد، زیرا سازمان‌های دیگری نیز در اجرای آن نقش دارند، مانند سازمان امور مالیاتی و شهرداری و به این نتیجه رسیده‌ایم که از سامانه‌ی املاک و مستغلات قیمت‌های بلوک‌های ثبت‌شده را با استفاده از سیستم GIS کنترل و قیمت کف، سقف و میانگین را به دست بیاوریم.

افزایش قیمت اجاره و ملک کمتر از نرخ تورم

تورم اقلامی که قیمت‌شان افزایش یافته، بیشتر از میزان افزایش قیمت مسکن بوده است و این موضوع نشان می دهد که بازار مسکن به سمت ثبات نسبی در حال حرکت است.

مالیات مضاعف از 100 هزار خانه‌ خالی

بر اساس اعلام وزارت نیرو و براساس قبض‌های آب، برق و گاز حدود 200 هزار واحد خالی از سکنه در تهران داریم. در همه کشور‌ها متداول است که از خانه‌های خالی و زمین‌های بایر مالیات مضاعف دریافت می‌شود، در این راستا وزارت مسکن و شهرسازی نیز در اوایل سال نظرات خود را دراین باره به وزارت اقتصاد و امور دارایی اعلام کرده است.در شهر تهران حدود دو میلیون و 300 واحد مسکونی در محدوده‌ی قانونی شهر وجود دارد .

وام چه زمانی به پیش خرید مسکن تعلق می‌گیرد؟

اگر شخصی واحدی را پیش خرید کند تا زمانی که سند ملکی را تحویل نگیرد، نمی تواند از بانک اوراق تهیه کند؛ زیرا اوراق زمانی به خریدار تعلق می‌گیرد که واحد معامله شده از سند برخوردار باشد نه اینکه در مرحله ساخت باشد و هنوز سند واحدها تفکیک نشده باشد.

در صورتی پیش خریدار می تواند برای خرید یک واحد پیش فروش اوراق تهیه کند که سازنده جواز پایان کار را دریافت کرده و به مرحله تفکیک سند رسیده باشد و واحد خریداری شده در سند مشخص باشد. از این طریق پیش خریدار می‌تواند با داشتن کپی سند مادر، اوراق دریافت کند

.

تا زمانی که پیش خریدار واحد را به همراه سند تحویل نگیرد، نمی‌تواند از اوراق بهره‌مند شود؛ ضمن اینکه سازنده اگر وام مشارکت برای ساخت نگرفته باشد وی می‌تواند اوراق را خریداری کند تا پیش خریدار مبلغ خرید اوراق، اقساط و همچنین سود آن را بر عهده بگیرد.

برخی از پیش خریدارها تصور می‌کنند این کار به سود آنها نیست؛ در حالی که آنها سخت در اشتباه هستند. برای مثال: اگر قیمت هر متر مربع یک واحد پیش فروش 50 متری یک میلیون و 400 هزار تومان باشد و قیمت هر متر همان واحد اما آماده تحویل، یک میلیون و 700 هزار تومان باشد، خریدار متری 300 هزار تومان یعنی 15 میلیون تومان سود کرده و از طرف دیگر هم قیمت خرید اوراق نیز 3 میلیون تومان خواهد شد که مشخص است این هزینه در مقایسه با سود حاصل از پیش خرید به صرفه تر است.

افزایش ساخت و سازهم قیمت مسکن را کاهش نداد

بر اساس گزارش مرکز آمار از میزان پروانه های ساختمانی صادر شده در زمستان سال 89 میزان ساخت و ساز آغاز شده در کشور طی سال 89 نسبت به سال 88 معادل 26 درصد رشد داشته است.  تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در شهر تهران طی سال 89 نسبت به سال 88 معادل 203 درصد رشد داشته است.

اما  بر اساس گزارشات تهیه شده از معاملات مسکن در زمستان سال 89نشان از رشد 17 درصدی قیمت مسکن در شهر تهران طی این فصل نسبت به زمستان سال 88 دارد، روند تغییرات قیمت نیز در بهار سال90 نشان از رشد 7.5 درصدی قیمت نسبت به بهار سال 89 دارد و البته در همین دوره می بینیم نرخ اجاره حدود 24 درصد نسبت به بهار 89 افزایش پیدا کرده است که البته این افزایش اجاره به طور مستقیم ناشی از افزایش هزینه ها در اثر اجرای قانون هدفمند سازی رشد کرده و می تواند به رشد قیمت مسکن منتهی شود زیرا باعث سوق پیدا کردن تقاضا از بازار اجاره به بازار معاملات مشکن خواهد شد.

بر اساس آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی از بودجه خانوار در سال 88 بالغ بر 65 درصد از خانوارهای ایرانی در مسکن ملکی خود ساکن هستند البته این رقم با یک روند نزولی به دلیل افزایش تعداد خانوارها همراه بوده است و از 72 درصد در سال 79 به 65 درسال 88 کاهش پیدا کرده است ولی بازهم رقم بالایی را به خود اختصاص می دهد در حالی که در کشورهای توسعه یافته می بینیم که  میزان تقاضا برای مسکن ملی به اندازه کشور ما بالا نیست اما این همه تقاضا برای مسکن ملکی از کجا ناشی می شود؟

با گذشت چندماه از ضرورت اجرای قانون تعزیراتی 7 تا 9 درصدی اجاره بها، برخی از مستاجرانی که درسال گذشته قراردادشان به ثبت نرسیده است، با افزایش حدود 2 برابری اجاره بها از سوی مالک روبرو هستند.

بازار رهن و اجاره پس از افزایش قیمت 20 درصدی در بهار امسال با واکنش دولت روبرو شد و سازمان تعزیرات با اجرای قانون 7 تا 9 درصد در اجاره بها اعلام کرد که بنگاه ها باید قراردادهایی را فقط  با 7 تا 9 درصد افزایش به ثبت برسانند.

اما یک مستاجر رقم رشد معامله را حدود 2 برابر اعلام کرد و گفت: سال گذشته 15 میلیون تومان رهن و 300 هزار تومان اجاره می پرداختیم که امسال این رقم را 20 میلون رهن با 500 هزار تومان اجاره تعیین کرده است.

بنابراین، هنوز هم مستاجران نمی توانند به اجرای قانون 7 تا 9 درصد در اجاره بها امیدوار باشند، زیرا سازوکارهای لازم برای اجرای این قانون هنوز به طور کامل وجود ندارد و موجران می توانند نرخهای بیشتری را برای اجاره تعیین کنند.