مشکل اجاره بها تنها با ساخت و ساز حل نمی شود

بولتن نیوز: وزارت راه و شهرسازی تولید حدود یک میلیون و 900 هزار واحد مسکن شهری در قالب طرح مسکن مهر برای افراد کم‌درآمد را انجام داده اما هنوز تا نقطه تعادل در بازار فاصله داریم و با وجود دوبرابر شدن پروانه های ساختمانی و رشد ساخت و ساز بخش خصوصی، همچنان رشد اجاره بها جلوتر از نرخ تورم و قیمت مسکن حرکت می کند.



براین اساس به نظر می رسد که مشکل اجاره بها تنها با ساخت مسکن حل  نمی شود و باید علاوه بر ساخت مسکن ارزان قیمت برای خانوارهای کم درآمد، به سیاست های مکمل دیگر مانند مالیات بر خانه های خالی، معافیت مالیاتی برای کسانی که خانه اضافه خود را اجاره می دهند، ایجاد امکانات در بقیه مناطق شهرهایی مانند تهران که تقاضا برای اجاره در شمال شهر را کاهش دهد و.... نیز توجه شود.
متاسفانه در شهرهای ایران، امکانات به طور متناسب ایجاد نشده و تفاوت فرهنگی، امکانات و ساختار شهری در مرکز و شمال شهری مانند تهران با بقیه نقاط باعث شده که معضل اجاره بها همچنان ادامه داشته باشد و متاثر از تهران، بقیه نقاط کشور نیز اجاره بها را بالا برده اند.
حتی در شهرهایی شمالی کشور مانند رشت نیز معضلات و اختلاف ساختار طبیعی و اجتماعی باعث شده که معضل تهیه مسکن مناسب و اجاره بها ادامه یابد. به عنوان مثال دو رودخانه که فاضلاب شرکت های مختلف به آن وارد می شود اطراف بخش عمده از مناطق مسکونی را  احاطه کرده است . در برخی خیابان ها نیز این طرف خیابان با طرف دیگر از نظر ساختار فرهنگی متفاوت است و در نتیجه مستاجر و خریدار در خرید و اجاره با انتخاب محدودی مواجه است.
در حالی که اگر مدیران شهرهای کشور، به اصلاح ساختار معابر و محله ها توجه کنند ودر هر منطقه ای امکانات لازم را فراهم کنند تفاوت زیادی بین محله های ایجاد نمی شود و اگر امکانات مترو، اتوبوس و.... فراهم شود دلیلی ندارد که مستاجر تفاوت زیادی بین شمال غرب تهران باجنوب شرق تهران قائل شود.
مثال دیگری موضوع را بهتر روشن می کند: در گذشته اجاره تابع فاصله ساختمان و مسکن از بازار و مرکز شهر بود و اقتصاد دانانی مانند ریکاردو، معتقد بودند مسکن و ملک هر چه به بازار نزدیک تر باشد اجاره بالاتر می رود. اما حالا در شهری مانند تهران به خاطر عدم رسیدگی به محله های اطراف بازار و مشکلات حمل کالا و ترافیک و شلوغی و آب وهوای نامناسب، به جای ثروتمندان شهر شاهد حضور  کارگران مهاجر شهرستانی و به خصوص کارگران افغانی هستیم و محله هایی مانند سنگلج و بازار که شاه نشین و خان نشین بوده حالا کمتر مورد توجه مردم است و اکثر مردم هر روز مسیر طولانی  بازار تا تجریش و شمال شهر را طی می کنند و باعث ترافیک شدید در مسیر های مختلف شده اند.
در حالی که اگر محله های تهران به صورت بلوک بلوک و شامل همه امکانات شهری متفاوت باشد مشکل اختلاف سطح محله ها چه از نظر امکانات و چه از نظر فرهنگی و مالی کاهش می یابد.
اما در حال حاضر برخی نارسایی ها و اختلاف سلیقه و درآمد و .... باعث شده که بخشی از مردم با وجود علاقه ای که به محله های جنوبی و مرکزی شهر دارند اما مجبور هستند که به دنبال اجاره ملکی در شمال شهر و مناطق متفاوت  باشند.



در حالی  که از نظر تاریخی، بافت فرهنگی و خاطرات و ... برخی مناطق تهران و شهرهای بزرگ، مورد توجه مردم هستند اما مشکلات جدید بوجود آمده باعث شده که تقاضای اجاره در محله های دیگر بیشتر باشد و همین امر مشکل رشد اجاره بهای هر ساله را استمرار بخشیده است و ضروری است که مدیریت شهرهای کشور، در کنار افزایش ساخت و سازها به سیاست های مکمل و ایجاد امکانات توجه کنند وایجاد امکانات را با درآمد زایی و ایجاد انگیزه در مردم و بخش خصوصی همراه کنند تا خود مردم امکانات مورد نظر را درهمه محله ها به یک نسبت ایجاد نمایند.
به هر حال مشکل اصلی اجاره بها، واحد های محدود و قیمت های بالای آن در مناطق شمال شهرهایی مانند تهران است و بخش قابل توجهی از مردم علاقه دارند که در این مناطق زندگی کنند.
در حالی که اگر به جای پرداخت اجاره در شمال شهر، پول خود را صرف خرید ملک شخصی در نقاط دیگر کنند مشکل اجاره بها و مستاجران زودتر حل می شود.
این موضوع نشان می دهد که حتی با ساخت و سازهای بیشتر بخش خصوصی و دولت، بازهم مشکل اجاره و مستاجران به این زودی حل نمی شود. برخی مشاوران‌املاک  به جای این که به نقش خودشان یا موجر در تعیین نرخ اجاره اشاره کنند، مستاجر را عامل افزایش اجاره معرفی می‌کنند.
در این بازار نابسامان شرایط به گونه‌ای شده که هرکدام از عاملان بازار دیگری را مقصر رشد اجاره‌بها می‌داند. مستاجر معتقد است مشاور املاک می‌تواند مانع موجر در افزایش اجاره‌بها شود، موجران می‌گویند حق طبیعی‌شان است که برای ملکی که اجاره می‌دهند، نرخ تعیین کنند. مشاوران املاک نیز می‌گویند «واسطه‌ای بیش نیستند و آنچنان بر این جریان تسلط ندارند؛ اما دلشان می‌خواهد به نفع مستاجر عمل کنند!»
کار مشاوران‌املاک در بازار اجاره در حد دریافت فایل از مالک و جواب تلفنی به مستاجر متناسب با محتوای فایل‌های موجود در بنگاه‌های مسکن، شده است و در این میان از شیوه‌های ابتکاری اثرگذاری که این واسطه‌ها می‌توانند به‌کار بگیرند تا موجر را در عرض چند دقیقه راضی به تعدیل نرخ پیشنهادی‌اش کنند، کاملا غافل هستند.
شاید صف طولانی اجاره‌نشین‌ها مقابل بنگاه‌های مسکن و صدها تلفنی که در روز به ازای یک فایل اجاره، از طرف مستاجرها زده می‌شود، در رخوت واسطه‌ها نقش اساسی دارد؛ اما آیا وظیفه حرفه‌ای دلال ملکی همین است؟
آنچه این روزها تحت تاثیر اجرای طرح جلوگیری از افزایش بیش از 9 درصدی اجاره‌بها در تهران، باب شده افزایش اختلاف‌نظر بین موجر و مستاجری است که طی یک‌سال گذشته در آپارتمان مالک، ساکن بوده و حالا به دلیل درخواست مالک برای افزایش اجاره‌بها بیش از سقف تعیین‌شده، مستاجر زیربار نمی‌رود و حتی تهدید به شکایت از مالک را پیش می‌کشد.



در این کشمکش جدید معمولا مالک از تمدید قرارداد انصراف می‌دهد و ملک را به مستاجری که حاضر به پرداخت نرخ سلیقه‌ای او باشد، اجاره می‌دهد که در این حالت به علت رضایت مستاجر جدید، تهدیدی از ناحیه تعزیرات متوجه مالک نخواهد شد. به این ترتیب مستاجر اولی به دلیل مقاومت در برابر رفتار خارج از چارچوب مالک، باید آنقدر در بازار جست‌وجو کند تا آپارتمانی را که مالک آن طرح تعزیرات را قبول داشته باشد، بتواند اجاره کند و این یعنی باخت در برابر رفتار موجران. حال، آیا نتیجه‌ای که از این وضعیت گرفته می‌شود، «نقش مستاجر در افزایش اجاره‌بها» است؟
هر چند درباره تعیین اجاره‌بها گفته می‌شود حق طبیعی مالک است که بگوید ملکش را با چه قیمتی می‌خواهد واگذار کند، اما زمانی‌که دولت تصمیم می‌گیرد برای منافع عمومی، حد و حدودی را اعمال کند، همکاری بنگاه‌های مسکن الزامی است. مشاوران‌املاک حتی اگر خودشان نقش‌شان را در تنظیم بازار اجاره انکار کنند، وظیفه صنفی که برعهده آنها گذاشته شده، کاملا مسولیت آنها را تبیین کرده است که منافع هر دو طرف را در نظر بگیرند