مسکن، نیاز مردم و سیاست های دولت

از سال ۱۳۷۰ تا پایان سال ۱۳۸۷، شاخص قیمت مسکن در تهران رشد متوسط سالا نه ۲۷ درصدی داشته است. بالا ترین نرخ رشد در این فاصله به سال ۱۳۸۶ و پایین ترین به سال ۱۳۸۷ مربوط می شود اولی ۸۰ درصد و دومی در حدود ۱۸ درصد در فاصله سال های ۷۱،۷۶،۷۷ و سال ۱۳۸۳، سال های ثبات نسبی قیمت بودند.

سال های ۷۵-۷۴،۱۳۸۱ و ۱۳۸۶ اوج نرخ رشد قیمت های مسکن در تهران بود. اما بر خلا ف علم تعیینی نوکلا سیک ها در سال های اوج نرخ رشد، که اقتصاددانان متعارف دوست دارند این سال های مصیبت برای مردم بی خانمان را اوج رونق توصیف کنند، تولید مسکن به هدف های برنامه رسید و از آن هم عبور کرد. درصد تحقق برنامه های دوم (۷۸-۱۳۷۴) در مورد مسکن شهری ۹۲ درصد بود که از اواسط این دوره به ۱۰۰ درصد رسید و درصد تحقق برنامه سوم (۸۳-۱۳۷۹) ۱۰۴ درصد و گفته می شود نرخ تحقق برنامه چهارم (۸۸-۱۳۸۴) تا پایان سال سوم یعنی ۱۳۸۳، بالا تر از ۱۰۰ درصد بود. در تهران نیز تولید مسکن در این سال ها در سطح کاملا بالا یی بود، یعنی نسبت به گذشته وپیش بینی ها رشد داشت، اما سال های افت نرخ رشد قیمت نسبت به رقم ۲۷ درصد عبارت بودند از ۱۳۷۰ تا ۱۳۷۳، ۱۳۷۶ تا ۱۳۷۸، ۱۳۸۲ تا ۱۳۸۴ و بالا خره ۱۳۸۴ و ماه نخست ۱۳۸۸، دراین سال ها نه تقاضا به نیاز کاهش یافت و نه عرضه مسکن بیش از اندازه زیاد شد. پس به راستی داستان چیست؟ واقعیت این است که در ساختار سرمایه داری ایران بخش سرمایه داری زمین و املا ک، گرچه در چند بنگاه شاخص که مثلا ۵۰ یا ۳۰ یا ۲۰ درصد بازار را در اختیار داشته باشند متمرکز نیست، اما به گونه ای توانمند و شبه انحصاری عمل می کند. شبه انحصاری است زیرا توان تولید در شهرها و در مناطق و محله های ویژه شهری، برای متقاضیان همان شهرها و مناطق شهری دارد. این سرمایه داری با سرمایه داری مالی و بخش های دولتی رابطه مثبت، تنگاتنگ و مکمل دارد.

تنها در سال ۱۳۸۷ است که کنترل های دولتی نرخ رشد را به شدت منفی کرد و صدای اعتراض انبوه سازان، سرمایه گذاری ساختمانی و بساز و بفروش ها را درآورد. در سال های یاد شده کاهش قیمت، صدای آنها چندان بیرون نیامد برای آنکه ایده های بیشتری برای خالی نگه داشتن واحدها و منتظر نزول باران قیمت و رانت تازه ای را داشتند. کاهش قیمت سال ۸۷ نیز ناشی از سیاست های افزایش عرضه و طرح مسکن مهر نبوده است. در این طرح از نزدیک به ۴ میلیون متقاضی، تنها ۲ میلیون واجد شرایط تشخیص داده شده که از آن میان به ۱/۴ میلیون قطعه زمین در مناطق بسیار دوردست شهری اختصاص یافت و از آن جمع نیز در حدود ۴۲ هزار نفر وام آماده سازی زمین دریافت کردند و از آن جمع نیز تنها ۴۸۰ هزار واحد پروانه ساخت گرفته اند و شمار ناچیزی شروع به ساخت کرده اند. وقتی سر از کار نابسامانی و نارسایی بازار در تامین و ثبات بخش مسکن، در می آوریم و ضرباهنگ های قیمتی را پی می گیریم به نتیجه دیگری می رسیم که هنوز نتیجه نهایی نیست. این نتیجه همان حدیث قدیمی نقدینگی کشور است. در پایان سال ۱۳۸۶ نقدینگی بیش از ۱۶۴۰ تریلیون ریال بود. این نقدینگی در سال های پشت سرخود نرخ های رشد ۲۷/۷، ۳۹/۴، ۳۴/۳ و ۳۰/۳ درصد را تجربه کرده بود. اما در نیمه اول سال ۱۳۸۷ این نرخ ۱/۸ درصد بود. به نظر نمی رسد نرخ رشد نقدینگی که تا پایان سه ماهه سوم سال ۱۳۸۷ نسبت به اسفند ۸۶ معادل ۳/۹ درصد رشد کرده بود در سال ۱۳۸۷ از متوسط ۵ تا ۱۰ درصد دور شود. بنابراین باید نتیجه بگیریم که کاهش نقدینگی یا کاهش نرخ رشد آن می تواند افزایش قیمت ها را مهار کند.

در واقع به ظاهر نیز چنین است و چنین پیش آمده است. اما اجازه بدهید که به این روابط علت و معلولی سطحی قانع نشویم. در سال ۱۳۸۷ کاهش شدید سپرده های دیداری و نه کاهش اسکناس و مسکوک در دست اشخاص اتفاق افتاد. در حالی که سپرده های دیداری در پایان سه ماهه سال ۱۳۸۷ معادل ۲۲/۶ درصد نسبت به اسفند ۸۶ کاهش یافت پول در دست اشخاص ۴۷/۶ درصد زیاد شد. حال پول در دست اشخاص معمولا ۲۵ درصد کل پول و سپرده های ۷۵ درصد کل پول در گردش به شمار می آیند. بنابراین باید به جستجوی عامل اصلی در دهلیز سپرده های دیداری کاوش کنیم. این سپرده ها شامل بخش مهمی از اعتباراتی اند که اشخاص حقیقی و حقوقی از نظام بانکی دریافت می کند. مهار این اعتبارات از یک سو موجب کاهش سپرده های دیداری و از سوی دیگر موجب کاهش معاملا ت مسکن شده است. نرخ رشد تولید مسکن در مناطق شهری به طور کلی کاهش یافت اما شمار واحدهای مسکونی تکمیلی و شروع شده تقریبا همه جا افزایش یافت. معاملا ت مسکن که از جمله در بردارنده معاملا ت سوداگرانه و سودجویانه و بازاری اند، موجب کاهش فشار تقاضای حبابی و کاهش قیمت شده است، تا اینجای کار نتیجه خوب برآورد می شود اما چگونگی وقوع آن خیلی هم ساده نیست زیرا: پرسش اینست که کاهش اعتبارات متوجه کدام گروه اجتماعی و کدام فعالیت های اقتصادی شده است. اگر این کاهش اعتبارات بتواند به طور اساسی و عمده سرمایه داری املا ک- مالی را نشان بگیرد نتیجه کار عالی تر است اما اگر این محدودیت شامل تعاونی های مسکن ساز و نیز خریداران و متقاضیان حقیقی و نیازمند بشود نتیجه آن از سوی دیگرنقض غرض است. گفتیم که طرح مسکن مهر با ناکامی هایی روبرو شده است این طرح باید، با انجام اصلا حات بسیار از یک برنامه سلیقه ای و سیاسی دولتی به یک برنامه فراگیر کارشناسی و مردم گرا تبدیل شود.


نویسنده : مجید سلیمی بروجنی