بانک‌ها بنگاه معاملات ملکی نیستند؛ املاک میلیاردی با چه قیمتی جابه‌جا می‌شوند؟
گروه اقتصادی در اقتصادی که تولیدکنندگان برای تأمین سرمایه در گردش با دشواری روبه‌رو هستند و خانواده‌ها برای خرید خانه به تسهیلات بانکی نیاز دارند، نگهداری املاک و ساختمان‌های غیرضروری توسط بانک‌ها یک پرسش جدی ایجاد کرده است: منابعی که باید در خدمت اقتصاد باشند، چرا در زمین و ساختمان گرفتار شده‌اند؟ اکنون هشدار تازه رئیس‌کل بانک مرکزی برای واگذاری املاک مازاد، موضوع مهم دیگری را نیز پیش کشیده است؛ انتقال برخی از این دارایی‌ها با حداکثر ۸۵ درصد ارزش دفتری. تصمیمی که ضرورت دارد درباره قیمت‌گذاری، سرنوشت املاک و حفظ حقوق سپرده‌گذاران و سهامداران آن شفاف‌سازی شود.
به گزارش بولتن نیوز، عبدالناصر همتی، رئیس‌کل بانک مرکزی، با اشاره به اجرای ماده ۸ قانون برنامه هفتم پیشرفت، از آغاز فعالیت شرکت مدیریت دارایی‌ها و برخورد با بانک‌هایی خبر داده که از واگذاری املاک و شرکت‌های مازاد خودداری می‌کنند.
بر اساس توضیحات رئیس‌کل بانک مرکزی، سهام بورسی به قیمت تابلو و املاک و سهام غیربورسی حداکثر به ۸۵ درصد ارزش دفتری به شرکت مدیریت دارایی‌ها منتقل خواهند شد.
بانک‌هایی نیز که از اجرای تکلیف قانونی خودداری کنند، با ضمانت‌اجراهای مالیاتی و نظارتی مواجه می‌شوند.
این تصمیم در ظاهر اقدامی برای پایان دادن به بنگاه‌داری بانک‌هاست؛ اقدامی که اصل آن برای اصلاح نظام بانکی ضرورت دارد.
اما موضوع تنها واگذاری چند ساختمان یا شرکت نیست.
مسئله این است که بانک‌ها چگونه از ملک‌داری خارج می‌شوند، دارایی‌های مردم با چه قیمتی منتقل می‌شود و منابع آزادشده در نهایت به کدام بخش اقتصاد می‌رسد؟
بانک‌ها چرا باید این‌همه ملک داشته باشند؟
بانک برای خریدوفروش زمین و ساختمان تأسیس نشده است.
وظیفه اصلی بانک، تجهیز منابع مالی و تأمین اعتبار برای فعالیت‌های اقتصادی، تولیدکنندگان و خانوارهاست.
اما سال‌هاست بخشی از شبکه بانکی با مسئله انباشت املاک، مستغلات و شرکت‌های غیرضروری روبه‌روست.
البته همه این املاک با هدف سرمایه‌گذاری خریداری نشده‌اند. برخی از آنها در نتیجه وصول مطالبات و تملک وثایق به بانک‌ها رسیده‌اند و بخشی نیز برای فعالیت شعب ضروری هستند.
بااین‌حال، خرید سرمایه‌گذاری‌محور و نگهداری طولانی‌مدت املاک مازاد، می‌تواند منابع بانک را در دارایی‌هایی گرفتار کند که به‌سادگی به پول قابل استفاده تبدیل نمی‌شوند.
این وضعیت زمانی نگران‌کننده‌تر می‌شود که تولیدکننده برای دریافت تسهیلات با محدودیت روبه‌رو باشد.
ملک‌داری غیرضروری بانک‌ها، اگر به جای تأمین مالی تولید بنشیند، برای اقتصاد سم است.
۸۵ درصد ارزش دفتری؛ عددی که نباید ساده از کنار آن گذشت
در میان توضیحات رئیس‌کل بانک مرکزی، یک موضوع اهمیت ویژه‌ای دارد: انتقال املاک و سهام غیربورسی با حداکثر ۸۵ درصد ارزش دفتری.
برای درک حساسیت موضوع، نیازی به ورود به اصطلاحات پیچیده حسابداری نیست.
فرض کنیم بانکی سال‌ها پیش ملکی را خریداری کرده و ارزش ثبت‌شده آن در دفاتر بانک اکنون ۱۰۰ میلیارد تومان است.
اما همان ملک، به دلیل افزایش قیمت زمین و ساختمان، امروز در بازار ۵۰۰ میلیارد تومان ارزش داشته باشد.
اگر مبنای انتقال، ۸۵ درصد ارزش دفتری باشد، مبلغ انتقال در این مثال ۸۵ میلیارد تومان خواهد بود.
یعنی میان مبلغ انتقال و ارزش فرضی روز ملک، ۴۱۵ میلیارد تومان فاصله وجود دارد.
البته این فقط یک مثال برای روشن شدن موضوع است و به معامله مشخصی اشاره ندارد.
مهم‌تر آنکه انتقال دارایی به شرکت مدیریت دارایی‌ها لزوماً به معنای فروش نهایی ملک یا از دست رفتن این اختلاف ارزش نیست.
ممکن است سازوکار قانونی، حقوق مالی بانک انتقال‌دهنده را در مراحل بعدی حفظ کند.
اما درست به همین دلیل، بانک مرکزی باید روشن کند:
اگر ملکی با ارزش روز بسیار بالاتر از مبلغ ثبت‌شده در دفاتر منتقل شود، تکلیف این اختلاف قیمت چه خواهد شد؟
قرار است املاک بانک‌ها آزاد شوند یا فقط صاحب آنها تغییر کند؟
تشکیل شرکت مدیریت دارایی‌ها می‌تواند به ساماندهی املاک مازاد بانک‌ها کمک کند.
اما موفقیت این طرح به آن بستگی دارد که دارایی‌ها در نهایت چه سرنوشتی پیدا کنند.
اگر ملکی از مالکیت بانک خارج شود، ولی سال‌ها در مجموعه دیگری بدون استفاده باقی بماند، اقتصاد چه منفعتی از این جابه‌جایی خواهد برد؟
اگر ملک فروخته شود، پول حاصل از فروش به کجا بازمی‌گردد؟
اگر قیمت فروش نهایی بالاتر از مبلغ انتقال اولیه باشد، این تفاوت چگونه محاسبه و تسویه خواهد شد؟
و مهم‌تر از همه، آیا واگذاری این املاک واقعاً به افزایش توان بانک‌ها برای تأمین مالی تولید منجر می‌شود؟
این پرسش‌ها باید پیش از اجرای گسترده طرح، پاسخ روشن داشته باشند.
بانک نباید رقیب مردم در بازار مسکن باشد
مسکن یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های خانواده‌های ایرانی است.
در چنین شرایطی، ورود سرمایه‌گذاری‌محور بانک‌ها به بازار زمین و ساختمان، به‌ویژه با هدف نگهداری دارایی و بهره‌برداری از افزایش قیمت، موضوعی است که باید زیر ذره‌بین قرار گیرد.
بانک باید به تأمین مالی ساخت مسکن و خرید خانه کمک کند؛ نه اینکه سرمایه‌گذاری ملکی به یکی از فعالیت‌های اصلی آن تبدیل شود.
البته نمی‌توان بدون بررسی آمار معاملات، بانک‌ها را عامل اصلی گرانی مسکن معرفی کرد.
اما می‌توان و باید پرسید بانک‌ها چه میزان ملک مازاد دارند، چه مقدار از این دارایی‌ها بلااستفاده مانده و چه سهمی از آنها حاصل خریدهای سرمایه‌گذاری‌محور بوده است.
مردم حق دارند بدانند بانک‌هایی که برای پرداخت تسهیلات محدودیت منابع را مطرح می‌کنند، چه میزان سرمایه در املاک غیرضروری نگه داشته‌اند.
تولیدکننده منتظر تسهیلات؛ منابع بانک گرفتار ساختمان
بسیاری از واحدهای تولیدی برای خرید مواد اولیه، پرداخت دستمزد و حفظ فعالیت خود به سرمایه در گردش نیاز دارند.
در چنین وضعیتی، خروج بانک‌ها از دارایی‌های مازاد می‌تواند به بهبود وضعیت مالی و نقدینگی آنها کمک کند.
البته فروش املاک به معنای آن نیست که تمام مبلغ فروش فوراً قابلیت تبدیل شدن به تسهیلات جدید را دارد؛ بانک‌ها همچنان باید الزامات سرمایه، نقدینگی و مدیریت ریسک را رعایت کنند.
اما آنچه اهمیت دارد، بازگشت بانک به فعالیت اصلی خود است.
بانکی که به جای تمرکز بر تأمین مالی اقتصاد، درگیر نگهداری ساختمان‌ها و شرکت‌های غیرضروری شده، باید درباره این انتخاب پاسخ‌گو باشد.
پنج پرسش مهم از بانک مرکزی
اکنون که قرار است واگذاری املاک مازاد بانک‌ها جدی‌تر دنبال شود، پاسخ به چند پرسش ضروری است:
اول: چه تعداد ملک مازاد در اختیار بانک‌های کشور قرار دارد و ارزش روز این دارایی‌ها چقدر برآورد می‌شود؟
دوم: چرا برای انتقال املاک و سهام غیربورسی، حداکثر ۸۵ درصد ارزش دفتری در نظر گرفته شده و حقوق بانک‌ها نسبت به اختلاف احتمالی با ارزش روز چگونه حفظ می‌شود؟
سوم: آیا اطلاعات مربوط به ارزش دفتری، ارزش کارشناسی، مبلغ انتقال و قیمت فروش نهایی املاک منتشر خواهد شد؟
چهارم: چه تضمینی وجود دارد که املاک مازاد پس از انتقال، سال‌ها در شرکت مدیریت دارایی‌ها باقی نمانند یا دوباره به شکل غیرمستقیم تحت کنترل بانک‌ها قرار نگیرند؟
پنجم: بانک مرکزی چگونه نشان خواهد داد که اجرای این طرح، علاوه بر کاهش بنگاه‌داری، به افزایش توان تأمین مالی تولید و فعالیت‌های اقتصادی منجر شده است؟
حرف آخر؛ بانک‌ها را از ملک‌داری نجات دهید، اما مراقب دارایی مردم باشید
اصل خروج بانک‌ها از بنگاه‌داری و واگذاری املاک مازاد، ضرورتی است که نباید بیش از این به تأخیر بیفتد.
اقتصاد کشور به منابع مالی فعال نیاز دارد؛ منابعی که به کارخانه، کارگاه، ساخت مسکن و فعالیت‌های مولد برسند.
اما اجرای این اصلاح مهم نباید به جابه‌جایی غیرشفاف دارایی‌ها محدود شود.
وقتی صحبت از املاک میلیاردی بانک‌هاست، قیمت‌گذاری، نحوه انتقال و سرنوشت پول حاصل از فروش اهمیت مستقیم دارد.
بانک مرکزی باید هم با بانک‌های متخلف برخورد کند و هم سازوکاری شفاف برای حفاظت از حقوق سپرده‌گذاران و سهامداران ارائه دهد.
آقای رئیس‌کل بانک مرکزی! خروج بانک‌ها از ملک‌داری تصمیم درستی است؛ اما مردم باید بدانند املاک میلیاردی با چه قیمتی منتقل می‌شوند و عواید نهایی آنها به کجا می‌رود.
بانک‌ها نباید بنگاه معاملات ملکی باشند.
بانک باید به تولید جان بدهد، نه اینکه سرمایه را در زمین و ساختمان حبس کند.
شما می توانید مطالب و تصاویر خود را به آدرس زیر ارسال فرمایید.
bultannews@gmail.com
