پیشنهادهایی برای ساماندهی وضعیت مسکن

 

 

بازار زمین شهری یکی از بخش‌های مهم اقتصاد کشور است که علاوه بر تأثیر بالای آن بر دیگر حوزه‌های اقتصاد کشور، سیاست‌های حاکم بر آن با بخش مسکن به عنوان یکی از اساسی‌ترین نیازهای خانوار (مسکن) گره خورده است.

 

بخش زمین و مسکن به دلیل ویژگی‌های منحصر به فرد اين بخش مانند غیرقابل جایگزین، غیرقابل تجارت، محدود بودن و ناهمگن بودن نسبت به سایر بازارها مستعد پدیده شکست بازار است. بدین منظور دولت‌ها، سیاست‌های مختلفی را متناسب با شرایط اقتصادی خود برای کارآمدی این بخش وضع می‌کنند.

 

استفاده از ابزارهای مالیاتی یکی از انواع سیاست‌های حاکمیتی دولت در بازار زمین و مسکن شهری است که می‏تواند در سطوح ملی و شهری اتخاذ شود. نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن در شرایط کنونی از یک‌سو به دلیل نقص قانونی و از سوی دیگر به علت نبود زیرساخت‌های مناسب نظیر بانک‌های اطلاعاتی دچار مشکل است. در حال حاضر مالیات "نقل و انتقال و سرقفلی" تنها مالیاتی است که به صورت ملی از بازار زمین و مسکن اخذ می‌شود. البته مجلس شورای اسلامی در قانون "ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن" در سال 1387، قانون مالیات بر اراضی بایر شهری را به تصویب رساند. علاوه بر اینها، "عوارض تراکم و صدور پروانه"، "عوارض نوسازی شهری" و "عوارض اراضی و املاک بلا استفاده شهری" عوارضی هستند که توسط شهرداری‌ها اخذ می‌شوند که هر کدام از این موارد با مشکلاتی در حیطه قانون‌گذاری و اجرا مواجه هستند. 

 

 

در ادامه انواع مالیات‌هایی که ضروری است در بازار زمین و مسکن کشور مورد استفاده قرار گیرد به همراه توضیح مختصری از ویژگی‌های آن معرفی می‌شود. در صورت وضع اين ماليات‌ها و اعمال آن در كنار سياست‌هاي عرضه پایدار، بخش مسكن كشور ساماندهي شده و دوره‌هاي ركود و رونق تورمي جاي خود را به دوره‌هاي رونق غيرتورمي پايدار مي‌دهند.

 

 

این مالیات به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود. به عنوان مثال اگر مبلغ خرید یک ملک 200 میلیون تومان باشد و مالک بخواهد بعد از دو سال این ملک را به قیمت 250 میلیون تومان بفروشد، 20 درصد مابه تفاوت قیمت خرید و فروش که مبلغ 10 میلیون تومان می‌شود را باید به عنوان مالیات بر عايدي سرمايه بپردازد.

 

در این نوع از مالیات، اولین ملک افراد که تقاضای مصرفی آنهاست، از این مالیات معاف است. تولیدکنندگانی که در بازه زمانی معین اقدام به تولید و عرضه واحدهای مسکونی می‌کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند. همچنین کسانی که زمین یا خانه کلنگی خریداری شده را تبدیل به واحدهای مسکونی نوساز کرده و در زمان معین (برای مثال تا 3 سال پس از اخذ پروانه) این واحدها را به بازار عرضه می‌کنند، از پرداخت این مالیات معاف خواهند بود. معافیت تولیدکنندگان برای پرداخت این مالیات تا 3 سال باعث خواهد شد که انگیزه سازنده برای عرضه سریع‌تر واحدهای ساخته شده به بازار افزایش یابد. این موضوع باعث شکل‌گیری بستر مناسبی جهت ورود فناوری‌های نوین به بخش مسکن خواهد شد.

 

 

مالیات بر عایدی سرمایه قدمتی بیش از صد سال دارد و قبل از مالیات بر ارزش افزوده در دنیا فراگیر بوده است. در بسياري از كشورهاي جهان، قانون ماليات بر عایدی سرمايه اجرا مي‏شود. برخی ازکشورهای اجرا کننده عبارت ازآلمان، فرانسه، چین، ژاپن، هند، مالزی دانمارک، امریکا و انگلیس هستند. در اين كشورها در كنار دارايي‌هايي نظير سهام و مانند آن، دارايي‌هاي حقيقي شامل زمين ومسكن از مهم‎ترين سرمايه‌هايي هستند كه مشمول ماليات بر عایدی سرمايه مي‌شوند.

 

 

در يك تعريف ساده، ماليات بر قیمت زمين به معني اخذ درصدی ثابت از قيمت زمین به صورت ساليانه است. اين ماليات، ابزاري كارآمد جهت ثبات بازار زمين ميباشد. در اين نوع ماليات، بین اینكه مالك از زمین استفاده بهینه را انجام می‌دهد یا زمین بدون استفاده رها کرده است، تفاوتی وجود ندارد و در هر حال باید این مالیات را پرداخت نماید. مهم‌ترین اثرات و ویژگیهای این مالیات عبارتند از:

 

 

از آن‌جا که همواره درصد قابل توجهی از درآمد‌ شهرداری‌ها از محل صدور پروانه‌های ساختمانی و فروش تراکم است، این درآمد در دوره‌های رکود و رونق دچار نوسان شده و در دوره‌های رکود شهرداری‌ها با كسري بودجه مواجه می‌شوند. مالیات بر ارزش زمین، درآمد مطمئن و پايداری برای شهرداری‌ها ایجاد می‌کند كه كمترين اثرات جانبي منفي را به همراه دارد.

 

 

با وضع مالیات بر ارزش زمین، هزينه نگهداری زمین و مسكن بلا استفاده در اقتصاد بيشتر شده و انگيزه‌هاي غير توليدي در بازار زمين و مسكن كاهش مي‌يابد. لذا اجرای صحیح این مالیات منجر به افزايش عرضه زمین‌هاي بدون استفاده به بازار مي‌شود كه كاهش قیمت زمین و مسکن را در پي دارد. همچنین وضع این مالیات، به دليل کاهش انگیزه سوداگری، از نوسانات شدید قیمت زمین جلوگیری می‌نماید كه به ایجاد ثبات و آرامش در بازار زمین و مسكن کمک می‌کند.

 

 

زمین به دلیل غیرمنقول بودن، به سادگی قابل شناسایی جهت وضع مالیات است. این امر باعث مي‌شود تا اخذ مالیات بر زمین نسبت به انواع مالیات‌هاي ديگر، مشکلات اجرایی کمتری داشته باشد.

 

تجربه اجرای موفقيتآميز این‌ مالیات در کشورهای مختلف، مدل اجرايي كارايي را در اختيار گذاشته است كه قابل الگوبرداري است و اجرای آن تقریباً  هیچ اثر ناشناخته‌ای ندارد.

 

کشورهای مختلفی در دنیا مبادرت به اعمال مالیات بر ارزش زمین کرده‌اند كه مي‌توان به عنوان نمونه از استراليا (شهر سيدني)، دانمارك، نيوزيلند و آمريكا (ايالت پنسيلوانيا) نام برد. بسیاری از کشورهای دیگر نیز اجرای اين مالیات را در دستور کار خود دارند. از آن جمله می‌توان به طور مشخص به اسکاتلند و  چندين ايالت دیگر آمريكا اشاره کرد که در حال گذراندن مراحل قانونی وضع این مالیات يا اجراي آن به صورت نمونه هستند.

 

مالیات بر خانه‏های خالی از سکنه منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان شده و به عنوان ابزار و اهرمی مکمل درکنار سیاست‌های افزایش عرضه مسکن برای کاهش قیمت مسکن و ایجاد تعادل در بازار عمل مي‌كند. وجود درصدی از واحدهای مسکونی خالی جزء ذاتی تعادل در بازار مسکن تلقی می‌شود اما باید توجه داشت که درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی تنها در شرایط تعادل عرضه و تقاضاي مسكن در بازار معنی و مفهوم دارد و نباید بیش از 3 درصد باشد.

 

 

فرانسه، اسپانيا، آمريكا، انگليس و ... از جمله كشورهاي صاحب قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي از سكنه هستند.

 

نبود این نوع مالیات سبب شده است تا سهم خانه‌های خالی از سکنه از کل خانه‌های موجود در شهر تهران به بیش از 10 درصد افزيش يابد، در صورتی که سهم خانه‌هاي خالي در کشورهای مذكور با اعمال اين ماليات از كل موجودي مسكن، در حدود 4 تا 5 درصد است.

 

 

 

در انگلیس تا پیش از سال 2003 این مالیات جزئی از حق تمبر شناخته می‌شد اما در سال 2003 به دلیل درآمدهای سرشار حاصل از این مالیات، قانون حق تمبر در معاملات زمین و مسکن به صورت جداگانه‌ای به تصویب رسید. کشورهای استرالیا و ایرلند نیز قوانین مشابهی وضع کرده‌اند.

 

 

به منظور وضع اين ماليات می‌توان املاک را در محدوده‌های قیمتی مشخص طبقه‌بندی كرد و سپس برای محدوده‌های قیمتی بالاتر، نرخ مالیاتی بیشتری در نظر گرفت. بدیهی است تمامی املاک موجود در کشور که از یک محدوده قیمتی خاص پایین‌تر باشند، مشمول معافیت خواهند بود. برای مثال می‌توان از املاک بیش از یک میلیارد تومان در زمان نقل و انتقال یک درصد و از املاک بیش از دو میلیارد تومان و بیشتر در زمان نقل و انتقال 2 درصد تحت عنوان این مالیات اخذ کرد.