نسخه‌های جهانی برای درمان تب تند اجاره‌بها؛ راهی که نرفته‌ایم
گروه اقتصادی: بازار اجاره مسکن در ایران، این روز‌ها بیش از هر زمان دیگری به یک میدان نبرد نابرابر شبیه است؛ نبردی که در یک سو، مستأجران با دستان خالی و درآمد ریالی ایستاده‌اند و در سوی دیگر، غول تورم که هر روز قدرتمندتر می‌شود. در میانه این آشوب، زمزمه‌های نگران‌کننده‌ای به گوش می‌رسد که می‌تواند حکم «تیر خلاص» را برای طبقه متوسط و ضعیف جامعه داشته باشد: دریافت اجاره‌بها به دلار. این پدیده نوظهور که در برخی مناطق مرفه‌نشین تهران و کلانشهرها آغاز شده، زنگ خطری جدی است که نشان می‌دهد سیاست‌های کنترل بازار، نه تنها شکست خورده‌اند، بلکه در حال عقب‌نشینی از آخرین سنگر‌های خود هستند. وقتی صاحبخانه‌ای برای حفظ ارزش سرمایه خود در برابر تورم لگام‌گسیخته، چاره‌ای جز دلاریزه کردن اجاره‌بها نمی‌بیند، یعنی اقتصاد مسکن از ریل خارج شده و مستأجر بی‌دفاع‌ترین قربانی این تصادف است.
یک دهه آزمون و خطا: تاریخچه سیاست‌های شکست‌خورده
به گزارش بولتن نیوز، داستان تلاش دولت‌ها و مجالس برای سر و سامان دادن به بازار اجاره، داستانی تکراری و اغلب بی‌فرجام است. چه در دولت فعلی و چه در دولت‌های پیشین، نسخه‌هایی تقریبا مشابه برای این بیماری مزمن پیچیده شده که همگی در بهترین حالت، مُسکن‌هایی موقتی بوده‌اند.
مثال اول: سقف‌گذاری دستوری: مشهورترین و پرکاربردترین سیاست، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها بود. این طرح که در دوران کرونا با تعیین سقف ۲۵ درصدی در تهران و ارقام کمتر در سایر شهر‌ها به اوج خود رسید، از همان ابتدا با یک چالش اساسی رو‌به‌رو بود: نبود ضمانت اجرایی. صاحبخانه‌ها با تکیه بر اصل «توافق طرفین» در قرارداد، به‌راحتی این سقف را نادیده می‌گرفتند و مستأجران نیز از ترس آواره شدن یا درگیر شدن در فرآیند‌های طولانی و فرسایشی قضایی، به خواسته‌های موجر تن می‌دادند. در نهایت، این سیاست تنها به افزایش قرارداد‌های غیررسمی و تعمیق بی‌اعتمادی در بازار منجر شد.
مثال دوم: سامانه‌های ناکارآمد: طرح‌هایی مانند «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» با هدف شناسایی خانه‌های خالی و اعمال مالیات بر آنها، روی کاغذ بسیار امیدوارکننده به نظر می‌رسید. ایده این بود که با عرضه واحد‌های احتکار شده به بازار، قیمت‌ها شکسته شود. اما در عمل، این سامانه با مقاومت در ثبت اطلاعات، ضعف در صحت‌سنجی داده‌ها و پیچیدگی‌های اجرایی، هرگز نتوانست به اهداف خود نزدیک شود. خانه‌های خالی کماکان خالی ماندند و تأثیر این طرح بر بازار اجاره نزدیک به صفر بود.
مثال سوم: وام ودیعه مسکن: ارائه تسهیلات بانکی برای کمک به تأمین ودیعه مسکن، یکی دیگر از راهکار‌های حمایتی دولت بود. اما این سیاست نیز در برابر تورم شدید بازار، قدرت خود را از دست داد. مبالغ وام در مقایسه با ارقام سرسام‌آور رهن کامل در کلانشهرها، ناچیز بود و در عمل تنها بخش کوچکی از بار مالی را از دوش مستأجر برمی‌داشت. از سوی دیگر، برخی کارشناسان معتقدند تزریق این نقدینگی به بازار، خود به عاملی برای تحریک قیمت‌ها تبدیل شد.
نتیجه تمام این تلاش‌ها، وضعیتی است که امروز شاهد آن هستیم: بازاری رها شده که در آن نه امنیت روانی مستأجر تأمین می‌شود و نه منافع بلندمدت و معقول صاحبخانه. چرا که بی‌ثباتی اقتصادی، حتی صاحبخانه را نیز در یک چرخه معیوب از تلاش برای حفظ ارزش دارایی خود گرفتار می‌کند.
نگاهی به آن سوی مرزها: دولت‌ها چگونه بازار اجاره را مدیریت می‌کنند؟
در حالی که سیاست‌گذار ایرانی در دور باطل «دستور» و «محدودیت» گرفتار شده، بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته جهان دهه‌هاست که با ترکیبی هوشمندانه از حمایت، نظارت و ایجاد تعادل، این بحران را مدیریت کرده‌اند. این کشور‌ها دریافته‌اند که مسکن یک کالای استراتژیک و یک «حق» است، نه صرفاً یک ابزار سرمایه‌ای.
آلمان (مدل برلین): شاخص اجاره‌بهای علمی (Mietspiegel):
در آلمان، به جای تعیین یک سقف درصدی ثابت و غیرکارشناسی برای کل کشور، از ابزاری به نام «Mietspiegel» یا «آینه اجاره» استفاده می‌شود. این شاخص، یک پایگاه داده دقیق و علمی است که میانگین اجاره‌بها را بر اساس متراژ، سال ساخت، محله، و امکانات رفاهی ملک محاسبه می‌کند. هنگامی که یک قرارداد جدید بسته می‌شود، اجاره‌بهای توافقی نمی‌تواند بیش از ۱۰ درصد از میانگین مشخص‌شده در این شاخص بالاتر باشد. این روش، هم از افزایش‌های هیجانی و بی‌ضابطه جلوگیری می‌کند و هم واقعیت‌های بازار و کیفیت متفاوت املاک را در نظر می‌گیرد. این یک مدیریت هوشمند است، نه یک سرکوب دستوری.
اتریش (مدل وین): مسکن اجتماعی، رقیب قدرتمند بازار آزاد:
وین، پایتخت اتریش، برای سال‌ها به عنوان یکی از بهترین شهر‌های جهان برای زندگی شناخته شده و یکی از دلایل اصلی آن، بازار مسکن باثبات و مقرون‌به‌صرفه است. راز موفقیت وین، سرمایه‌گذاری گسترده و مستمر دولت و شهرداری بر روی «مسکن اجتماعی» است. حدود ۶۰ درصد از جمعیت وین در آپارتمان‌های یارانه‌ای یا تعاونی زندگی می‌کنند که توسط شهرداری ساخته شده و با اجاره‌های بسیار پایین عرضه می‌شود. این حجم عظیم از مسکن دولتی، مانند یک لنگر قدرتمند عمل کرده و مانع از آن می‌شود که بخش خصوصی بتواند قیمت‌ها را به شکل افسارگسیخته افزایش دهد. در واقع، دولت به جای جنگیدن با بازار آزاد، خود به یک بازیگر اصلی و تعیین‌کننده در آن تبدیل شده است.
فرانسه و هلند: امنیت بلندمدت برای مستأجر:
در کشور‌هایی مانند فرانسه، قوانین سخت‌گیرانه‌ای برای محافظت از مستأجران وجود دارد. قرارداد‌های اجاره معمولاً سه ساله هستند و موجر تنها تحت شرایط بسیار خاص (مانند نیاز شخصی یا فروش ملک) و با اطلاع‌رسانی از مدت‌ها قبل، می‌تواند قرارداد را تمدید نکند. افزایش اجاره‌بها نیز کاملاً به شاخص‌های رسمی تورم وابسته است و سلیقه موجر در آن دخالتی ندارد. این قوانین، امنیت روانی و ثبات سکونت را برای مستأجر به ارمغان می‌آورد و او را از کابوس اسباب‌کشی سالانه نجات می‌دهد.
نتیجه‌گیری: از درمان علامتی تا جراحی ساختاری
بحران اجاره‌بها در ایران، یک تب ساده نیست که با مُسکن‌های موقتی درمان شود؛ بلکه نشانه یک بیماری عمیق ساختاری در اقتصاد کشور است. تا زمانی که سیاست‌گذار به جای الگوبرداری از تجارب موفق جهانی و حرکت به سمت راه‌حل‌های پایدار—مانند تقویت عرضه مسکن استیجاری، ایجاد شاخص‌های علمی قیمت‌گذاری، و تدوین قوانین حمایتی بلندمدت از مستأجر—صرفاً به کنترل دستوری و اقدامات نمایشی بسنده کند، آش همین آش خواهد بود و کاسه همین کاسه.
شاید زمان آن رسیده باشد که بپذیریم «سرپناه»، فراتر از یک کالای لوکس یا ابزاری برای سوداگری، یک نیاز اساسی و یک حق شهروندی است. مدیریت این حق، نیازمند تدبیر، شجاعت و نگاهی به راهی است که دیگران با موفقیت پیموده‌اند؛ راهی که ما هنوز قدم در آن نگذاشته‌ایم.
شما می توانید مطالب و تصاویر خود را به آدرس زیر ارسال فرمایید.
bultannews@gmail.com
