فواید وام 27 ميليوني خريدبه شرط ثبات قیمت مسکن

بولتن نیوز: در بسته پيشنهادي سياستي-نظارتي بانك مركزي در سال 90 پيشنهاد وام 27 ميليوني خريد مسكن، تعيين نرخ سود براي عقود مشاركتي، نرخ هاي جديد سود سپرده گذاري، نرخ سپرده قانوني و سهم بخش هاي مختلف از تسهيلات بانك ها اعلام شد.

بانك مركزي در نسخه اوليه بسته سياستي نظارتي نظام بانكي براي سال 90، پيشنهاد افزايش تسهيلات خريد مسكن را به 27 ميليون تومان داده است.در اين بسته پيشنهادي، پرداخت تسهيلات خريد مسكن از سوي تمامي موسسات اعتباري به‎جز بانك مسكن ممنوع خواهد بود ولي سقف تسهيلات پرداختي با شروطي اضافه مي شود.

سقف پرداخت تسهيلات خريد مسكن كه توسط بانك مسكن پرداخت مي شود مشروط به افزايش ماندگاري سپرده متقاضي تا سه دوره ، به 270 ميليون ريال افزايش خواهد یافت.اين در حالي است كه اعطاي اين تسهيلات از سوي ساير موسسات اعتباري و شركت هاي زيرمجموعه آنها همچنان ممنوع خواهد بود.

افزایش وام مسکن از 18 میلیون تومان به 27 میلیون تومان، اگر به رونق دلالی منجر نشود و قیمت مسکن را به همین اندازه رشد ندهد، به شرط این که علاوه بر خرید خانه هایی با عمر یک تا 5 ساله ، مشمول ساختمان هایی با عمر بیش از 5 تا 15 سال نیز شود می تواند رکود حاکم بر مسکن را تا حدودی به رونق تبدیل کند.

در غیر این صورت میزان افزایش قیمت مسکن تقریبا معادل همین میزان افزایش 9 میلیون تومانی خواهد بود . براین اساس، دولت و بانک ها باید راهکاری را دنبال کنند که وام مسکن منجر به رشد قیمت مسکن نشود.

در شرایط کنونی، که قیمت مسکن تاحدودی باثبات شده و خانوارهای کم درآمد و متوسط جامعه، امکان دسترسی به خانه شخصی را بیشتر دارند و ثبات و آرامش روانی را در جامعه حاکم کرده و طرح مسکن مهر نیز امید به خانه دارشدن مردم را افزایش داده، بهتر است که دولت سیاست های پولی و اعتباری خود را به گونه ای به پیش ببرد که قیمت مسکن و تورم افزایش نیابد

کنترل تورم زیر 10 درصد هم شرایط را برای حذف سه صفر از پول ملی و افزایش ارزش پول ملی فراهم کرده و هم دولت ومردم در شرایط ثبات قیمت ها، تامین مسکن، اجرای هدفمندی یارانه ها  و حفظ قدرت خرید به طور نسبی را بهتر پیش خواهند برد.

در این راستا، اجرای برنامه هایی که وام مسکن را در جهت افزایش قدرت خرید واقعی خانوارهای کم درآمد هدایت کند و مانع رشد کاذب قیمت مسکن و تورم شود می تواند بسیار راهگشا باشد. اما اگر تنها دلالی را رونق بدهد و قیمت مسکن به همین میزان رشد کند، بی نتیجه خواهد بود.

در سال 1390 موضوع رشد 50 درصدی هزینه ها و منابع بودجه عمومی، افزایش درآمد نفت تحت تاثیر تحولات سیاسی کشورهای خاورمیانه،  و اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه ها، نگرانی از رشد تورم را ایجاد کرده است . از این رو بانک مرکزی باید هر چه سریعتر سیاست حذف سه صفر، کنترل مخارج دولت، پایه پول و نقدینگی و...را در دستور کار قرار دهد تا تورم را کنترل کند و قیمت مسکن نیز با ثبات دو سال اخیر همراه باشد.

وام مسکن 27 میلیون تومان نیز اگر به سمت رشد عرضه و ساخت وساز خانه های ارزان قیمت هدایت شود بهتر از رشد تقاضا در بخش خرید است . براین اساس، دولت و بانک مرکزی بیش از آن که به فکر افزایش رقم وام باشد باید به بازگشت اقساط آن و اثر گذاری وام بر قدرت خرید واقعی مردم فکر کند و مانع رشد قیمت مسکن شود

اگر قیمت مسکن مهار شود، وام مسکن می تواند به خانه دارشدن مردم کمک کند و مستاجرهای امروز در خانه شخصی خود ساکن شوند  و پولی را که امروز اجاره می دهند را به عنوان اقساط وام خود پرداخت کنند. اما اگر قیمت مسکن نیز به اندازه رشد وام مسکن رشد کند باعث خواهد شد که قدرت خرید رشد نکند و همچنان مشکل افراد فاقد خانه شخصی باقی بماند.

نکته دیگر این است که رشد وام مسکن اگر متناسب با قدرت پرداخت اقساط نباشد به رشد بیشتر مطالبات معوق منجر خواهد شد.

براین اساس، به نفع بانک هاست که وام مسکن را به گونه ای پرداخت کنند که قیمت مسکن را رشد ندهد بلکه باعث رونق نسبی در بازار مسکن به خصوص در ساخت و ساز شود.

مشکل دیگری که در سال آینده بازار پول با آن روبروست که بانک مرکزی به دنبال تعیین نرخ سود عقود مشارکتی بین 12 تا 15 درصد است .

این کار اثرات منفی در بازار پول می گذارد و بخش غیر رسمی بازار پول را رشد می دهد . زیرا اولا طبق عقود اسلامی، تعیین نرخ عقود مشارکتی نمی تواند تنها توسط یک طرف معامله یعنی بانک به وکالت از سوی سپرده گذار تعیین شود و وطرف دوم نیز باید تعیین کننده باشد . در نتیجه دیگر نمی توان به آن نام عقود مشارکتی داد و مانند بسیاری از مفاهیم اقتصادی، این مفهوم نیز  از معنا تهی خواهد شد زیرا با دستور دادن نمی توان نرخ عقود مشارکتی را تعیین کرد و نام آن دیگر مشارکت نخواهد بود.

این نرخ پایین 12 تا 15 درصدی، اگر چه بالاتر از نرخ تورم 10 درصدی است اما با واقعیت نرخ های سود بالاتر از 20 درصد و 25 درصد در بازار و عقود مشارکتی فعلی همخوان نیست.

اگر چه پیش بینی می شود که شورای نگهبان با این حرکت مخالفت کند زیرا برخلاف اهداف عقود مشارکتی است اما اگر اجرا شود باعث رونق بازار غیر رسمی خواهد شد

 بانك مركزي براي سود عقود مشاركتي "نرخ " تعيين كرد

نرخ سود عقود مشاركتي در بسته پيشنهادي بانك مركزي سال آينده بين 12 تا 15 درصد پيش‎بيني شد.

 بانك مركزي در نسخه اوليه بسته سياستي نظارتي نظام بانكي در سال 90 كه در تاريخ 25 بهمن ماه امسال تدوين و براي مديران و فعالان نظام بانكي جهت نظرخواهي ارسال شده است، نرخ سود عقود مشاركتي را به شرح ذيل پيشنهاد داده است :

نرخ سود عقود مشاركتي تا سررسيد كمتر از 2 سال معادل 12 درصد، سررسيد 2 تا 4 سال معادل 14 درصد و براي عقود مشاركتي 4 سال و بيشتر معادل 15 درصد.

 عقود بانكي در عمليات بانكي بدون ربا به دو دسته مشاركتي و مبادله‌اي تقسيم مي‌شوند كه نرخ سود در عقود مبادله‌اي هرساله مشخص و ابلاغ مي‌شود، اين نرخ براي سال جاري 12 درصد براي تسهيلات داراي سررسيد تا دو سال و 14 درصد براي تسهيلات داراي سررسيد بالاي دو سال بود، در عين حال نرخ سود در عقود مشاركتي بر اساس توافق مشتري و بانك تعيين مي‌شود، اما در سالهاي اخير برخي بانكها براي گريز از نرخ سود 12 و 14 درصدي تمام عقود خود را در قالب عقود مشاركتي شكل داده و بر همين اساس از مشتريان خود نرخ سودهاي 25 درصد و حتي بالاتر مطالبه مي‌كردند.

اين وضعيت سبب نارضايتي بالايي از اين‎گونه موسسات شده بود و به نظر مي‌رسد بانك مركزي با اين اقدام درصدد كنترل برخوردهاي سليقه‌اي بانكها و موسسات پولي برآمده است.

حداكثر نرخ سود علي الحساب سالانه سپرده‌هاي سرمايه گذاري براي سال آينده از سوي بانك مركزي بين 7 تا 5/16 درصد پيشنهاد شده است.

بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران در نسخه پيشنهادي بسته سياستي نظارتي نظام بانكي در سال 90 كه در تاريخ 25 بهمن ماه سال جاري در اين بانك تدوين و جهت نظرخواهي براي فعالان پولي و بانكي، مديران بانك ها و برخي نهادها ارسال كرده است، حداكثر نرخ سود علي الحساب سالانه سپرده هاي سرمايه گذاري موسسات اعتباري را براي سال 1390 به شرح ذيل پيشنهاد داده است :

سرمايه گذاري كوتاه مدت با ماندگاري بيشتر از يك ماه 7 درصد، سرمايه گذاري ويژه از چهار ماه تا يك سال 8 تا 11 درصد، سرمايه گذاري يك ساله 15 درصد، سرمايه گذاري دو ساله 15.5 درصد، سرمايه گذاري سه ساله 16 درصد، سرمايه گذاري چهار ساله 16.25 درصد و سرمايه گذاري 5 ساله 16.5 درصد.

در تبصره يك اين ماده پيشنهادي آمده است كه بانك مركزي مي تواند در صورت لزوم نسبت به معرفي سپرده هاي سرمايه گذاري كوتاه مدت ويژه با شرايط خاص از منظر نرخ سود علي الحساب و ساير شرايط به موسسات اعتباري اقدام كند.

بانك مركزي نرخ سپرده قانوني سپرده هاي مختلف را براي سال 90 براي بانك ها بين 10 تا 17 درصد پيشنهاد كرد.

بانك مركزي در ويرايش نخست بسته سياستي نظارتي نظام بانكي كه براي دريافت نظرات فعالان پولي و بانكي كشور ارسال شده بود، ارقام ذيل را به عنوان نسبت سپرده قانوني سپرده هاي مختلف پيشنهاد داده است :

قرض الحسنه پس انداز 10 درصد، سپرده هاي ديداري و ساير 17 درصد، سپرده هاي سرمايه گذاري كوتاه مدت و سپرده هاي نقدي اعتبارات اسنادي و ضمانتنامه هاي بانكي 15.5 درصد، سپرده هاي يك ساله 15 درصد، سپرده هاي دو و سه ساله 11 درصد و سپرده هاي چهار و پنج ساله 10 درصد.

شايان ذكر است اين اعداد در نسخه اوليه بسته سياستي بانك مركزي پيش بيني شده است و همانگونه كه مسئولان بانك مركزي اعلام كرده اند، اين بسته در مراحل مختلفي مورد بازبيني و تغييرات احتمالي قرار گرفته است.

بانك مركزي در نسخه اوليه بسته پيشنهادي سياستي نظارتي نظام بانكي در سال 90، سهم هاي مختلفي را براي توزيع تغيير در مانده تسهيلات بين بخش هاي مختلف در بانك هاي تجاري و كل شبكه بانكي كشور پيشنهاد داده است.

در ويرايش نخست بسته سياستي نظارتي شبكه بانكي كشور در سال 90 كه در تاريخ 25 بهمن ماه سال جاري تدوين و براي دريافت نظرات فعالان اقتصادي براي آنها ارسال شده است، بانك مركزي با اعمال تفاوت ميان سهمي كه بانك هاي تجاري و ساير بانكها بايد به بخش هاي مختلف تسهيلات اختصاص دهند، عملا سعي كرده است تا اين تسهيلات را بيش از پيش هدفمند كند.

بنابراين پيشنهاد، بانك هاي تجاري كشور بايد از تغيير در مانده تسهيلات خود، 18 درصد به بخش كشاورزي، 44 درصد به بخش صنعت و معدن، 21 درصد به بخش مسكن و ساختمان، 5 درصد به بخش صادرات و 12 درصد به بخش بازرگاني و ساير خدمات اختصاص دهند.

بانك هاي شبكه بانكي كشور هم در مجموع از تغيير در مانده تسهيلات خود بايد 20 درصد به كشاورزي، 35 درصد به صنعت و معدن، 30 درصد به مسكن و ساختمان، 7 درصد به صادرات و 8 درصد به بازرگاني و ساير خدمات اختصاص دهند.