وامی که فقط باعث گرانی مسکن می شود نه خرید مسکن!

با وجود 2 میلیون متقاضی واقعی مسکن در ایران، وام مسکن تنها 15 تا 40 درصد قیمت خرید ملک را پوشش می دهد. این درحالی است که وام مسکن در اکثر کشورها، حدود 70 تا 100 درصد قیمت ساختمان را تامین می کند. براین اساس، ضروری است که میزان وام مسکن متناسب با قیمت واقعی و قابل فروش ملک افزایش یابد و حداقل به 70 درصد قیمت ملک برسد

به گزارش خبرنگار بولتن، وام مسکن در تمام دنیا با هدف ایجاد شرایط آسان و بهتر برای خرید خانه پرداخت می شود و دولت ها با پرداخت یارانه یا اعتبارات لازم بانک های مختلف از جمله بانک مسکن را حمایت می کنند تا افراد بی خانمان سریع تر خانه دار شوند.

قانون اساسی برخی کشورها نیز تامین مسکن و سرپناه متناسب با تعداد افراد خانوار و رفع فقرمسکن را جزو حقوق اساسی ملت می دانند و وظیفه حاکمیتی دولت این است که حداقل مسکن را متناسب بامحل کار و افراد خانوارتامین کند.

روند و ساز وکار پرداخت وام مسکن به متقاضی در بسیاری از کشورهای پیشرفته و در حال توسعه به هم نزدیک است وبانک ها و دولت ها از تجربه سایر کشورها بهره می برند تا با هزینه کمتر و روش بهتر، مسکن همه خانوارهای یک ملت تامین شود.

اما ایران جزء آن دسته از کشورهایی به شمار می رود که شرایط پرداخت وام مسکن به متقاضی بسیار متفاوت است.
در بیشتر کشورها وام مسکن حدود 60 تا 80 درصد قیمت خرید خانه را پوشش می دهد و متقاضی به راحتی صاحب خانه می شود اما در مورد پرداخت اقساط وام مسکن ممکن است که برخی خانوارها مانند خانوارهای آمریکای در شرایط بحران مالی جهان با مشکل مواجه شوند. اما در ایران و در شهرهایی مانند تهران وام مسکن تنها حدود 10 تا 20 درصد قیمت مسکن است ودر شهرستان ها نیز وام مسکن بین 20 تا 40 درصد قیمت مسکن است .

بانک های آلمان به کسانی که قصد خرید ملک را دارند وام مسکن را تا 60 درصد قیمت خانه با مهلت بازپرداخت بلند مدت و حداکثر 30 ساله ونرخ سود پایین و ثابت می پردازد.
میزان وام مسکن در کشور استرالیا 75 درصد و در کانادا 80 تا 100 درصد قیمت ملک را پوشش می دهد که معمولا این نوع وام ها دارای نرخ سود پایین و ثابت بوده و دوره بازپرداخت آن نیز بین 25 تا30 سال است.

با وجود 2 میلیون متقاضی واقعی مسکن در ایران، وام مسکن تنها 15 تا 40 درصد قیمت خرید ملک را پوشش می دهد. این درحالی است که وام مسکن در اکثر کشورها، حدود 70 تا 100 درصد قیمت ساختمان را تامین می کند. براین اساس، ضروری است که میزان وام مسکن متناسب با قیمت واقعی و قابل فروش ملک افزایش یابد و حداقل به 70 درصد قیمت ملک برسد.
یک راهکار اساسی این است که وام مسکن در اختیار تولید کنندگان درجه یک قرار گیرد تا آنها ساختمان های با کیفیت بسازند و با قسط بندی وام دریافت شده ملک را در اختیار متقاضیان قرار دهند زیرا اگر وام مسکن به طرف تولید و عرضه تعلق گیرد قیمت ها را با افزایش تولید کاهش می دهد اما اگر وام مسکن به خریدار تعلق گیرد عملا باعث افزایش قیمت مسکن می شود و دلالی و واسطه گری را مانند سایر بازارها افزایش می دهد.

همچنین، پایین بودن نرخ سود وام مسکن در بیشتر کشورهای جهان موضوع قابل توجهی است به طوری که در بیشتر کشورها این نرخ ثابت و نزدیک به صفر است .
نرخ سود وام 30 ساله مسکن در آمریکا قبل از شروع بحران جهانی و ایجاد رکود در بازار مسکن 4.25 (4 و 25 )صدم درصد بود که با شروع رکود مسکن ، بانک های آمریکایی در اقدامی بی سابقه نرخ سود این نوع وام ها را به 4 و 17 صدم درصد کاهش دادند که پایین ترین حد بهره بانکی در چهار دهه گذشته بوده است.
همچنین در این دوره نرخ سود وام های 15 ساله مسکن نیز به 3 و 57 صدم درصد کاهش پیدا کرد که این رقم نیز پایین ترین حد سود بانکی از سال 1991 تا کنون بوده است.

کشورهای پیشرفته از ابزاری به نام نرخ بهره در شرایط رکود و رونق برای ایجاد تعادل دربازار استفاده می کنند وحجم پول و وام بانک ها را با کاهش یا افزایش نرخ بهره متعادل می کنند تا تورم را کنترل کنند یا بیکاری را کاهش دهند. به عبارت دیگر، در شرایط رکود، نرخ بهره کاهش می یابد تا تزریق پول بیشتر شود و در شرایط تورم نیز نرخ بهره بالا می رود تا حجم پول موجود در بازار کاهش یابد.

همچنین هزینه های مربوط به خرید خانه مانند کارمزد بانکی، حق الزحمه ارزیابی، ممیزی، هزینه های قانونی، مالیات نقل و انتقال، ثبت حق مالکیت و گواهی پیروی از قوانین ساختمان سازی در بیشتر کشورها بسیار پایین و بین 2 تا 5 درصد قیمت خرید ملک متغیر است. به طور مثال هزینه خرید ملک در استرالیا 4 تا 5 درصد و در کانادا نیز حدود 2 تا 3 درصد قیمت خرید ملک است.
موضوع دیگری که در وام های مسکن کشورهای پیشرفته حائز اهمیت است قابل انتقال بودن وام ها به نسل آینده است. در بین کشورهای اروپایی، آلمان بالاترین میانگین بازپرداخت وام یا قسط وام را با مبلغی بیش از 872 یورو در ماه دارد که اکثرا از سوی تمام افراد خانواده قابل پرداخت است و به نسل بعد نیز منتقل می شود.

اما آنچه در ایران اتفاق می افتد کاملا متفاوت از آن چیزی است که در بیشتر کشورهای جهان وجود دارد. درایران نرخ سود وام مسکن کمتر از 12 درصد نیست ومتقاضی دریافت وام درصورت گذشتن از هفت خوان رستمی که قوانین ریز و درشت بانکی و گاه غیر بانکی به وجود آورده حداکثر می تواند وام 18 میلیونی دریافت کند که در شهرهای بزرگ تنها 15 تا 20 درصد و در شهرهای کوچک تر حدود 30 تا 40 درصد قیمت ملک را پوشش می دهد. یعنی کسانی که قصد خرید خانه دارند باید تا 80 درصد قیمت ملک را خود بپردازند و این موضوع باعث شده که مسکن از کالایی مصرفی به سرمایه ای تبدیل شود.
به عبارت دیگر، به جای این که با گذشت چند سال از قیمت ملک در ایران کاسته شود عملا قیمت ملک افزایش می یابد و مالک هم از خانه استفاده می کند و هزینه استهلاک نمی پردازد و هم خانه خود را بعد از چند سال به قیمت بالاتر می فروشد و البته در تبدیل به احسن ملک خود و خرید ملک با متراژ بالاتر مجبور است که قیمتی بالاتر از قیمت هر متر خرید قبلی خود بپردازد و قیمت هر متر ساختمان هر سال نسبت به قبل افزایش می یابد.
جالب این است که نرخ هر متر مسکن با متراژ کمتر گاهی گران تر از هر متر مسکن با متراژ بیشتر است دلیل آن این است که قدرت خرید مردم پایین است و وام مسکن نیز بیشتر برای متراژهای پایین صرف می شود و عملا باعث می شود که خانه های نو و با متراژ پایین گران شوند و این موضوع عملا به زیان کسانی است که دنبال سرپناهی هستند تا متناسب با قدرت خرید آنها باشد.
هر چند در تمام دنیا قیمت ملک متناسب با منطقه جغرافیایی و شرایط زندگی تغییر می کند و معمولا نیز در کلان شهرها قیمت خانه بسیار بالاتر از قیمت ملک در مناطق حاشیه ای و شهرهای کوچک است اما به هر حال وام مسکن حدود 60 تا 80 درصد قیمت ملک را با هر متراژی پوشش می دهد. در واقع بانک ها متناسب با شرایط و قیمت ملک در هر منطقه بیشترین رقم از قیمت خانه را به متقاضی خرید ملک، وام می دهند که این نشان دهنده در نظر گرفتن شرایط هرمتقاضی برای دریافت وام است.

در صورتی که در ایران تنها یک فرمول برای پراخت وام وجود دارد و هر متقاضی دریافت وام مسکن می تواند با متوسط 3 سال سپرده گذاری وام 18 میلیون تومانی دریافت کند. گاهی وجود آن که نوبت دریافت وام متقاضی رسیده اما چون موجودی نقدی کمی دارد و قدرت خرید او هنوز در حد خرید خانه نیست در نتیجه باید یا صبر کند یا وام خود را به کس دیگری واگذار کند و عملا سال ها طول می کشد که با قرض و بدهی بسیار بتواند خانه ای تهیه کند.

مشکل عمده دیگر این است که در شرایط فاصله قدرت خرید متقاضی با قیمت ملک، هر سال به قیمت ملک اضافه می شود و با وجود تورم، متقاضی هر چه پس انداز داشته باشد بازهم فاصله بیشتری تا خرید خانه احساس می کند به عنوان مثل وقتی قیمت آپارتمان 12 میلیون تومان است او 3 میلیون تومان پول دارد وقتی 20 میلیون می شود او 5 میلیون تومان پول دارد وقتی 100 میلیون تومان می شود او 30میلیون تومان پول دارد و هر سال احساس می کند که فاصله او با خرید ملک بیشتر می شود.
به همین خاطر برخی کارمندان تا پایان عمر و حتی بعد از بازنشستگی، قادر به خرید ملک شخصی نیستند یا در شهری که خانه می خرند به خاطر کار و سکونت فرزندان مجبورند که در جای دیگری زندگی کنند.
برخی نیز در حاشیه تهران خانه می خرند اما مجبورند به خاطر کار فرزندان و خود در مرکز یا شمال شهر در خانه اجاره ای زندگی کنند و هر چه حقوق دریافت می کنند بابت اجاره پرداخت می کنند.

نبود فرمول های مختلف پرداخت وام در بانک های ایران، برای پرداخت وام و متناسب نبودن میزان وام با شرایط متقاضی، قیمت واقعی ملک در هر منطقه جغرافیایی و متراژ آن باعث شده تا انواع وام مسکن در ایران نه تنها کاربرد لازم را برای متقاضی واقعی وام نداشته باشد بلکه به وجود آورنده معضلی به نام خرید وفروش وام در جامعه شده و قیمت مسکن را به شکل کاذب افزایش داده است و عملا هر چه وام از بانک گرفته می شود بابت مابه التفاوت ملک نو با ملک های قدیمی صرف می شود و در واقع کمکی به متقاضی نمی کند و تنها باید اقساط آن را به نفع دلالان و بساز و بفروش ها بپردازد.

در واقع این میزان وام تا حدودی برای خرید ملک هایی با متراژ پایین و در حاشیه شهرها یا شهرهای کوچک مناسب بوده و بخشی از قیمت کل خرید خانه را پوشش می دهد. البته این به معنای آن نیست که این وام در مناطق حاشیه ای و شهرهای کوچک می تواند مانند بسیاری از کشورها 60 تا 80 درصد قیمت خانه را در بر گیرد بلکه از وضعیت شهرهای بزرگ که تنها 20 درصد قیمت خانه را تامین می کند بهتر است. البته در شهرهای کوچک نیز درآمد ماهانه و قدرت پرداخت قسط کمتر از شهرهای بزرگ است ومردم با مشکلات دیگری مانند درآمد کم و تامین نقدینگی لازم برای پوشش مابقی قیمت ملک مواجه هستند.

همچنین شرایط سخت بانک ها برای پرداخت وام های دیگر باعث شده که خریدار مسکن نتواند از سایر وام های بانکی برای خرید مسکن استفاده کند و مشکل تامین ضمانت های متعدد از متقاضی باعث شده تا بسیاری از درخواست کنندگان از دریافت وام انصراف دهند. زیرا کسی را ندارند که برای آنها ضمانت کند یا چک و سفته ارائه دهد.

دراین میان برخی افراد سودجو با دریافت وام و فروش آن به متقاضیانی که نمی توانند ضمانت های متعدد بانک را فراهم کنند شغل جدید دلالی خرید وفروش وام را ایجاد کرده اند. هر چند از نظر حقوقی خرید وفروش وام خلاف قانون محسوب می شود اما به خاطر برطرف نشدن مشکلات و سختی های دریافت وام هنوز خرید وفروش وام مشهود است.

در تمام دنیا ملک خریداری شده تضمین کننده بازگشت سرمایه بانک محسوب می شود و در صورتی که اقساط وام عقب بیفتد بر اساس قوانین ، بانک اجازه فروش یا تصاحب ملک را دارد. اگر بانک ها در ایران این بند از قراردادهای بانکی را بیش از دیگر موارد مورد توجه قرار دهند و شرایط بازار مسکن را با ثبات ارزیابی کنند بسیاری از مشکلات دریافت وام با چنین رقم پایینی برطرف می شود و در این میان کسی که باید نگران باشد متقاضی دریافت وام است نه بانک. زیرا در صورت عقب افتادن اقساط وام، مالک باید نگران باشد که به خاطر تنها 18 میلیون وام، خانه چند میلیونی خود را درمعرض حراج و فروش می بیند.

از سوی دیگر میزان وام پرداختی نسبت به قیمت ملک آنقدر پایین است که هر کس قصد خرید خانه دارد باید از چند بانک یا موسسه وام دریافت کند. در صورتی که با متناسب شدن میزان وام متقاضیان با قیمت ملک، متقاضی تنها از یک بانک وام دریافت می کند. برنامه ریزی بر روی چند نکته ساده و کاهش بروکراسی های اداری علاوه بر این که خانه دار شدن مردم را ساده می کند دلالی وام و سودجویی در این بخش را نیز از بین می برد.