انقلاب مسکن در دولت نهم
یوسف پارسا
اصلاحات بنیادی ، دستاورد بخش مسکن از دولت نهم
بارها شنیده ایم ، و کارشناسان گفته اند :
• تامین مسکن مقوله ای چندوجهی و پیچیده ، میان بخشی و فرابخشی است !
• تامین مسکن برای تمامی آحاد و خانواده های ایرانی جزو وظایف دولت است . لذا باید سیاست مناسب و کارآمد توسط دولت اتخاذ شود .
• نقش دولت سیاستگزاری ، برنامه ریزی ، نظارت و حمایت است . لذا ساخت مسکن توسط دولت بصورت مستقیم پذیرفته نیست .
• انسان به غذا ، پوشاک و سرپناه نیاز دارد. پس مسکن یک کالای مصرفی است ، نه یک کالای سرمایه ای !
به راستی ، مشکلات اساسی بخش مسکن در همین چهار گزاره نهفته است . مقایسه عملکرد دولت ها ، با این خط کش ، به راحتی امکان پذیر است . برای ارائه یک قضاوت منصفانه باید به تشریح هریک از نکات و گزاره های بالا بپردازیم .
اگر بپذیریم که تامین مسکن ، مقوله ای چندوجهی ، پیچیده ، میان بخشی و حتی فرابخشی است ، پس نباید انتظار داشت که مشکل تامین مسکن ، تنها توسط یک وزارتخانه بنام مسکن و شهرسازی حل شود . تامین مسکن نیازمند هماهنگی برای نهادهای مختلف موردنیاز از جمله زمین ( که در اختیار همه بخش های عمومی ، دولتی و خصوصی است . ) تجهیزات و ماشین آلات ساختمانی ، نیروی کار ( کارگر ماهر ،ساده ،مهندس سازه ،تاسیسات ،مکانیک و... ) و مجوزهای مختلف و خدمات زیربنایی و روبنایی و منابع مالی است . بدیهی است تامین این نهاده ها ، مستلزم حضور فعال و برنامه ریزان سایر بخش های مختلف اقتصادی و اجتماعی از جمله وزارتخانه های صنایع و معادن ، کار و امور اجتماعی (آموزش فنی و حرفه ای ) ، وزارت نیرو ، وزارت نفت ، وزارت کشور ، شهرداری ها ، وزارت بازرگانی ، وزارت تعاون ، وزارت امور اقتصادی و دارایی ،بانک مرکزی و سیستم مالی و اعتباری کشور و ... است . آیا به راستی برای تحقق این هماهنگی تا حال فکری شده است ؟ دولت های مختلف ، چه اقدام و برنامه ای برای موضوع داشته اند ؟
دولت نهم با درک صحیح از این موضوع ، برای تحقق این هماهنگی دو تصمیم کلیدی اتخاذ نمود اول اینکه در سطح ملی ، شورای عالی مسکن ، با حضور رئیس جمهور و تمامی وزرای مربوط و رئیس کل بانک مرکزی تشکیل داد و دوم اینکه در سطح هر استان ستاد هماهنگی تامین مسکن استان با حضور مقامات متناظر شورای عالی مسکن بوجود آمد.
بدینوسیله وزارت مسکن و شهرسازی از غربت و تنهایی در رفع تامین مسکن نجات یافت ، و همین ساماندهی و در کنارهم قرار گرفتن مدیران دستگاههای مختلف ، این ظرفیت را ایجاد نمود که دولت زیربار طرح جهادی و سنگینی همچون مسکن مهر برود . جلسات هماهنگی بین مدیران وزارت کشور ، وزارت تعاون و وزارت مسکن و شهرسازی در سطح ملی و استانی که برای اولین بار بصورت وسیع برگزار می شد بسیار دیدنی و لذت بخش بود .
تامین مسکن مناسب برای تمامی آحاد و خانواده های ایرانی جزو وظایف دولتها بوده است . اما دولت های قبلی بخش مسکن را با کمبود بیش از 1.5 واحد مسکونی تحویل دولت نهم دادند که این امر نشان دهنده عدم موفقیت آنان در اتخاذ سیاست درست و کارآمد در این زمینه است . طرح جامع مسکن هم نشان داد از حدود 3 میلیون خانوار فاقد مسکن ملکی ، حداقل 1.5 میلیون خانوار آن متعلق به دهک های درآمدی 1 تا 4 می باشند . از سوی دیگر ، نتیجه عدم توجه به کنترل جمعیت و رشد 3 درصدی آن در سالهای اول انقلاب اسلامی ، اوج تقاضا را تا سال 1391 را رقم زده است . سیاست زمین حمایتی متعلق به سال های اول انقلاب تا اواسط دهه 70 باعث گسترش افقی شهرها ، ساخت و سازهای غیراصولی و مضافاً اینکه بخش قابل توجهی از دریافت کنندگان زمین به دلیل عدم توانایی ساخت زمین های واگذار شده را به فروش رسانده و همچنان فاقد مسکن باقی ماندند .
سیاست دوم اتخاذ شده که از اواسط دهه 70 تا اواسط دهه 80 شاهد آن بودیم ، سیاست مسکن حمایتی موسوم به احداث واحدهای اجاره به شرط تملیک یا واحدهای اجاره ای بود . در این سیاست ، دولت از محل درآمد حاصل از فروش زمین های در اختیار خود به قیمت روز و روش مزایده ، راساً اقدام به ساخت مسکن برای اقشار هدف نمود . این سیاست به دلیل میزان توان اجرایی و مالی دولت توفیق چندانی نیافت و آمار واحدهای احداثی هرگز به بیش از 70 هزار واحد مسکونی نرسید .
این شیوه به دلیل رواج فروش زمین توسط دولت به قیمت روز ، خود به عنوان عاملی در جهت افزایش قیمت مسکن نیز بود . شوری داستان آنقدر بالا بود که خود دولتمردان دولت هشتم نیز به تلخی آن پی برده بودند . دولت نهم ضمن تحلیل نقاط ضعف دو سیاست قبلی سیاست یا گزینه سومی را برگزید که به مسکن مهر معروف شد . در این سیاست زمین بصورت واگذاری حق بهره برداری از آن و اجاره طویل المدت ، با هدف حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسکن و کاهش قیمت آن در اختیار سازندگان قرار می گیرد . و به موازات آن با اعطای تسهیلات ارزان قیمت ، طویل المدت ، ساخت هر واحد مسکونی تا انتها پیگیری می شود .
در این روش ، چنانچه واحدهای مسکونی توسط بخش غیردولتی ساخته نشود ، زمین به دولت برمی گردد . ضمن اینکه دولت خود دیگر اقدام به ساخت و ساز مستقیم نخواهد کرد . اعداد و ارقام ذیل ، میزان استقبال از این سیاست را به خوبی نشان می دهد :
1. در مقایسه برنامه احداث واحدهای اجاره به شرط تملیک دولت های قبلی که در طول هشت سال کمتر از 70000 واحد در برنامه احداث توسط دولت قرار گرفت ، برنامه احداث واحدهای اجاره ای شروع شده توسط بخش غیردولتی در دولت نهم بیش از 100000 واحد بوده و جالب تر این است قریب به 50 % زمین مورد نیاز نیز توسط بخش غیردولتی تامین شده است .
2. برای بیش از 1300000 واحد مسکونی ، زمین توسط دولت به تعاونی های مسکن در قالب اجاره بلند مدت بنام متقاضیان واگذار شده است . و تاکنون بیش از 250000 واحد پروانه احداث در دریافت و وارد مرحله ساخت شده اند و این اقدام به میزان قابل توجهی ، التهاب بخش مسکن را کاهش داده و بخشی از کاهش قیمت مسکن ( که در طول سالهای پس از انقلاب کم سابقه است ) به همین موضوع مربوط است .
3. امکان احداث مسکن اجتماعی توسط نهادهای متولی گروه های کم درآمد ( که زمینه ورود شهردای ها را نیز برای احداث مسکن اجتماعی همانند بسیاری از کشورهای دنیا هموار می نماید ) در این برنامه فراهم شده است . دولت علاوه بر زمین و تسهیلات بانکی به میزان 80% ساخت ، 20% باقیمانده هزینه های ساخت را نیز به صورت بلاعوض تامین می نماید .
همانگونه که ملاحظه می شود در این سیاست ، دولت زمین واگذار شده تا آخرین مرحله ساخت پیگیری و حمایت می نماید تا حتماً تبدیل به واحد مسکونی شود . و به منظور استفاده از توان بخش خصوصی و غیردولتی تمامی مراحل ساخت و ساز راساً توسط آنان انجام می شود . لذا در راستای اصل 44 دولت وارد ساخت و ساز مستقیم که آن را از وظایف اصلی خود باز می دارد، نخواهد شد . ضمناً با توجه به تجارب بدست آمده ، با اصلاح نقاط ضعف موجود کارآیی اجرای سیاست بصورت مداوم ارتقاء داده می شود . انعقاد تفاهم نامه با انبوه سازان ، استفاده از پتانسیل های نهادهای محلی و همسو نمودن امر بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده با امر تامین مسکن از جمله این اصلاحات کارشناسی شده می باشند . بدیهی است با خروج دولت از اقدام مستقیم ساخت و ساز ، فرصت بیشتری برای ارزیابی سیاست ها ، برنامه ریزی و هماهنگی بین بخشی و فرابخشی و استفاده از تمامی ظرفیت های موجود در کشور فراهم شده است .
برای تحلیل گزاره چهارم ، باید پرسید به راستی ، چرا در کشور ما مسکن در تمامی دولت های قبلی به عنوان یک کالای سرمایه ای باقی مانده و متاسفانه شاهد بورس بازی و سفته بازی بر روی این کالای اساسی و حیاتی برای خانوارهای ایرانی بوده ایم ؟
برای پاسخ سئوال قبل ، دو ریشه اساسی را می توان یافت ، اول اینکه به خاطر عدم نظارت دولت های قبلی و وجود منافع مالیاتی ( کمترین مالیات در مقایسه با سایر بخش ها ) ، بالاتربن سود در این بخش نصیب سرمایه گذاران شده است ، سود این بخش همواره به رغم دوران رونق و رکود به طور متوسط حدود 30% بوده است . بدیهی است هرجا منافع بالاتری وجود داشته باشد سروکله بورس بازان و حتی ... پیدا می شود . از سوی دیگر ، ضعف بازار سرمایه ، حجم کوچک آن در مقایسه با بورس های دنیا ، نبود ابزارهای مالی متنوع و ابزارهای مالی نوین و به عبارت دیگر نبود ابزارهای سرمایه گذاری متنوع و نبود فرصت های سرمایه گذاری مناسب دیگر ، بخش مسکن ، خود را به عنوان تنها راه حل ، برای کسانی که سرمایه و پس انداز کلان دارند نشان داده است . لذا در دوره های رونق شاهد هجوم سرمایه های سرگردان به این بخش هستیم . دولت نهم با طراحی نظام رهگیری معاملات و تلقی شغل برای کسانی که در سال بیش از 2 معامله ملکی به نام خود یا اعضای خانواده خود می نمایند، و همچنین جلوگیری از پرداخت وام های کلان به افرادی معدود به بهانه ساخت کارخانه و ... از التهاب سوداگری در این بخش کاست و از سوی دیگری با حمایت از طراحی ابزارهای جدید در قالب ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن نظیر صندوق های زمین و ساختمان در جهت فراهم نمودن زمینه های سرمایه گذاری مناسب برای مردم تلاش نموده است . هرچند هنوز راه بسیاری در این زمینه در پیش است .
علاوه بر موارد فوق ، می توان به صراحت بیان نمود ، به سرانجام رساندن طرح جامع مسکن در سال 1385 با 55 برنامه در 9 محور و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ، در قالب یک کار ، کارشناسی شده و منسجم از مهمترین دستاوردها بخش مسکن از مساعی دولت نهم می باشد که این دولتمردان ، باید برای این توفیق ، جبهه شکر بر خاک آستان جانان بسایند .
اگر بپذیریم که تامین مسکن ، مقوله ای چندوجهی ، پیچیده ، میان بخشی و حتی فرابخشی است ، پس نباید انتظار داشت که مشکل تامین مسکن ، تنها توسط یک وزارتخانه بنام مسکن و شهرسازی حل شود . تامین مسکن نیازمند هماهنگی برای نهادهای مختلف موردنیاز از جمله زمین ( که در اختیار همه بخش های عمومی ، دولتی و خصوصی است . ) تجهیزات و ماشین آلات ساختمانی ، نیروی کار ( کارگر ماهر ،ساده ،مهندس سازه ،تاسیسات ،مکانیک و... ) و مجوزهای مختلف و خدمات زیربنایی و روبنایی و منابع مالی است . بدیهی است تامین این نهاده ها ، مستلزم حضور فعال و برنامه ریزان سایر بخش های مختلف اقتصادی و اجتماعی از جمله وزارتخانه های صنایع و معادن ، کار و امور اجتماعی (آموزش فنی و حرفه ای ) ، وزارت نیرو ، وزارت نفت ، وزارت کشور ، شهرداری ها ، وزارت بازرگانی ، وزارت تعاون ، وزارت امور اقتصادی و دارایی ،بانک مرکزی و سیستم مالی و اعتباری کشور و ... است . آیا به راستی برای تحقق این هماهنگی تا حال فکری شده است ؟ دولت های مختلف ، چه اقدام و برنامه ای برای موضوع داشته اند ؟
دولت نهم با درک صحیح از این موضوع ، برای تحقق این هماهنگی دو تصمیم کلیدی اتخاذ نمود اول اینکه در سطح ملی ، شورای عالی مسکن ، با حضور رئیس جمهور و تمامی وزرای مربوط و رئیس کل بانک مرکزی تشکیل داد و دوم اینکه در سطح هر استان ستاد هماهنگی تامین مسکن استان با حضور مقامات متناظر شورای عالی مسکن بوجود آمد.
بدینوسیله وزارت مسکن و شهرسازی از غربت و تنهایی در رفع تامین مسکن نجات یافت ، و همین ساماندهی و در کنارهم قرار گرفتن مدیران دستگاههای مختلف ، این ظرفیت را ایجاد نمود که دولت زیربار طرح جهادی و سنگینی همچون مسکن مهر برود . جلسات هماهنگی بین مدیران وزارت کشور ، وزارت تعاون و وزارت مسکن و شهرسازی در سطح ملی و استانی که برای اولین بار بصورت وسیع برگزار می شد بسیار دیدنی و لذت بخش بود .
تامین مسکن مناسب برای تمامی آحاد و خانواده های ایرانی جزو وظایف دولتها بوده است . اما دولت های قبلی بخش مسکن را با کمبود بیش از 1.5 واحد مسکونی تحویل دولت نهم دادند که این امر نشان دهنده عدم موفقیت آنان در اتخاذ سیاست درست و کارآمد در این زمینه است . طرح جامع مسکن هم نشان داد از حدود 3 میلیون خانوار فاقد مسکن ملکی ، حداقل 1.5 میلیون خانوار آن متعلق به دهک های درآمدی 1 تا 4 می باشند . از سوی دیگر ، نتیجه عدم توجه به کنترل جمعیت و رشد 3 درصدی آن در سالهای اول انقلاب اسلامی ، اوج تقاضا را تا سال 1391 را رقم زده است . سیاست زمین حمایتی متعلق به سال های اول انقلاب تا اواسط دهه 70 باعث گسترش افقی شهرها ، ساخت و سازهای غیراصولی و مضافاً اینکه بخش قابل توجهی از دریافت کنندگان زمین به دلیل عدم توانایی ساخت زمین های واگذار شده را به فروش رسانده و همچنان فاقد مسکن باقی ماندند .
سیاست دوم اتخاذ شده که از اواسط دهه 70 تا اواسط دهه 80 شاهد آن بودیم ، سیاست مسکن حمایتی موسوم به احداث واحدهای اجاره به شرط تملیک یا واحدهای اجاره ای بود . در این سیاست ، دولت از محل درآمد حاصل از فروش زمین های در اختیار خود به قیمت روز و روش مزایده ، راساً اقدام به ساخت مسکن برای اقشار هدف نمود . این سیاست به دلیل میزان توان اجرایی و مالی دولت توفیق چندانی نیافت و آمار واحدهای احداثی هرگز به بیش از 70 هزار واحد مسکونی نرسید .
این شیوه به دلیل رواج فروش زمین توسط دولت به قیمت روز ، خود به عنوان عاملی در جهت افزایش قیمت مسکن نیز بود . شوری داستان آنقدر بالا بود که خود دولتمردان دولت هشتم نیز به تلخی آن پی برده بودند . دولت نهم ضمن تحلیل نقاط ضعف دو سیاست قبلی سیاست یا گزینه سومی را برگزید که به مسکن مهر معروف شد . در این سیاست زمین بصورت واگذاری حق بهره برداری از آن و اجاره طویل المدت ، با هدف حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسکن و کاهش قیمت آن در اختیار سازندگان قرار می گیرد . و به موازات آن با اعطای تسهیلات ارزان قیمت ، طویل المدت ، ساخت هر واحد مسکونی تا انتها پیگیری می شود .
در این روش ، چنانچه واحدهای مسکونی توسط بخش غیردولتی ساخته نشود ، زمین به دولت برمی گردد . ضمن اینکه دولت خود دیگر اقدام به ساخت و ساز مستقیم نخواهد کرد . اعداد و ارقام ذیل ، میزان استقبال از این سیاست را به خوبی نشان می دهد :
1. در مقایسه برنامه احداث واحدهای اجاره به شرط تملیک دولت های قبلی که در طول هشت سال کمتر از 70000 واحد در برنامه احداث توسط دولت قرار گرفت ، برنامه احداث واحدهای اجاره ای شروع شده توسط بخش غیردولتی در دولت نهم بیش از 100000 واحد بوده و جالب تر این است قریب به 50 % زمین مورد نیاز نیز توسط بخش غیردولتی تامین شده است .
2. برای بیش از 1300000 واحد مسکونی ، زمین توسط دولت به تعاونی های مسکن در قالب اجاره بلند مدت بنام متقاضیان واگذار شده است . و تاکنون بیش از 250000 واحد پروانه احداث در دریافت و وارد مرحله ساخت شده اند و این اقدام به میزان قابل توجهی ، التهاب بخش مسکن را کاهش داده و بخشی از کاهش قیمت مسکن ( که در طول سالهای پس از انقلاب کم سابقه است ) به همین موضوع مربوط است .
3. امکان احداث مسکن اجتماعی توسط نهادهای متولی گروه های کم درآمد ( که زمینه ورود شهردای ها را نیز برای احداث مسکن اجتماعی همانند بسیاری از کشورهای دنیا هموار می نماید ) در این برنامه فراهم شده است . دولت علاوه بر زمین و تسهیلات بانکی به میزان 80% ساخت ، 20% باقیمانده هزینه های ساخت را نیز به صورت بلاعوض تامین می نماید .
همانگونه که ملاحظه می شود در این سیاست ، دولت زمین واگذار شده تا آخرین مرحله ساخت پیگیری و حمایت می نماید تا حتماً تبدیل به واحد مسکونی شود . و به منظور استفاده از توان بخش خصوصی و غیردولتی تمامی مراحل ساخت و ساز راساً توسط آنان انجام می شود . لذا در راستای اصل 44 دولت وارد ساخت و ساز مستقیم که آن را از وظایف اصلی خود باز می دارد، نخواهد شد . ضمناً با توجه به تجارب بدست آمده ، با اصلاح نقاط ضعف موجود کارآیی اجرای سیاست بصورت مداوم ارتقاء داده می شود . انعقاد تفاهم نامه با انبوه سازان ، استفاده از پتانسیل های نهادهای محلی و همسو نمودن امر بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده با امر تامین مسکن از جمله این اصلاحات کارشناسی شده می باشند . بدیهی است با خروج دولت از اقدام مستقیم ساخت و ساز ، فرصت بیشتری برای ارزیابی سیاست ها ، برنامه ریزی و هماهنگی بین بخشی و فرابخشی و استفاده از تمامی ظرفیت های موجود در کشور فراهم شده است .
برای تحلیل گزاره چهارم ، باید پرسید به راستی ، چرا در کشور ما مسکن در تمامی دولت های قبلی به عنوان یک کالای سرمایه ای باقی مانده و متاسفانه شاهد بورس بازی و سفته بازی بر روی این کالای اساسی و حیاتی برای خانوارهای ایرانی بوده ایم ؟
برای پاسخ سئوال قبل ، دو ریشه اساسی را می توان یافت ، اول اینکه به خاطر عدم نظارت دولت های قبلی و وجود منافع مالیاتی ( کمترین مالیات در مقایسه با سایر بخش ها ) ، بالاتربن سود در این بخش نصیب سرمایه گذاران شده است ، سود این بخش همواره به رغم دوران رونق و رکود به طور متوسط حدود 30% بوده است . بدیهی است هرجا منافع بالاتری وجود داشته باشد سروکله بورس بازان و حتی ... پیدا می شود . از سوی دیگر ، ضعف بازار سرمایه ، حجم کوچک آن در مقایسه با بورس های دنیا ، نبود ابزارهای مالی متنوع و ابزارهای مالی نوین و به عبارت دیگر نبود ابزارهای سرمایه گذاری متنوع و نبود فرصت های سرمایه گذاری مناسب دیگر ، بخش مسکن ، خود را به عنوان تنها راه حل ، برای کسانی که سرمایه و پس انداز کلان دارند نشان داده است . لذا در دوره های رونق شاهد هجوم سرمایه های سرگردان به این بخش هستیم . دولت نهم با طراحی نظام رهگیری معاملات و تلقی شغل برای کسانی که در سال بیش از 2 معامله ملکی به نام خود یا اعضای خانواده خود می نمایند، و همچنین جلوگیری از پرداخت وام های کلان به افرادی معدود به بهانه ساخت کارخانه و ... از التهاب سوداگری در این بخش کاست و از سوی دیگری با حمایت از طراحی ابزارهای جدید در قالب ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن نظیر صندوق های زمین و ساختمان در جهت فراهم نمودن زمینه های سرمایه گذاری مناسب برای مردم تلاش نموده است . هرچند هنوز راه بسیاری در این زمینه در پیش است .
علاوه بر موارد فوق ، می توان به صراحت بیان نمود ، به سرانجام رساندن طرح جامع مسکن در سال 1385 با 55 برنامه در 9 محور و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ، در قالب یک کار ، کارشناسی شده و منسجم از مهمترین دستاوردها بخش مسکن از مساعی دولت نهم می باشد که این دولتمردان ، باید برای این توفیق ، جبهه شکر بر خاک آستان جانان بسایند .
شما می توانید مطالب و تصاویر خود را به آدرس زیر ارسال فرمایید.
bultannews@gmail.com
