مزیت مسکن مهر: گرانی خانه در حد تورم ماند

بولتن نیوز: همشهری ماه در شماره اخیر خود در گفت وگو با معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، به موضوع بازار مسکن، نقش مسکن مهر در کنترل قیمت ها پرداخته است:

معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به شدت در برابر این سخن مسکن مهر که خلاف وعده اولیه‌اش هنوز نتوانسته قیمت مسکن را کنترل کند، مقاومت می‌کند. ابوالفضل صومعه‌لو، که از لهجه‌اش معلوم است همشهری وزیر است، می‌گوید: من یک روز و دو روز نیست که به وزارت مسکن آمده‌ام. سی سال است که در این وزارتخانه‌ام؛ با معاون وزیر در دفترش در ساختمان وزارت راه و شهرسازی دیدار کردم.

نخستین سوال این است که اکنون چند درصد از اهداف مسکن مهر برای خانه‌دار شدن مردم محقق شده است؟ به‌طور دقیق‌تر می‌خواهم بپرسم چند واحد تاکنون به مردم واگذار شده است؟

آن‌چه که در برنامه سال 89 و 90 در نظر گرفته شده بود، در مجموعه شهرهای زیر 25 هزار نفر، 350 هزار واحد، بالای 25 هزار نفر، یک میلیون و 440 هزار واحد، شهرهای جدید 420 هزار واحد و در کل کشور دو میلیون و 210 هزار واحد باید ساخته می‌شد.

207 هزار واحد هم مربوط به بافت فرسوده بوده است که به این ترتیب جمع کل این‌ها می‌شود: دو میلیون و 417 هزار واحد. از این دو میلیون و 400 هزار واحد، یک میلیون و 480 هزارتا از آن از مرحله اسکلت و سقف گذشته است؛ یعنی واحدها از مرحله فوندانسیون عبور کرده‌اند. حدود یک میلیون و 248 هزار واحد هم از مرحله سفت‌کاری عبور کرده‌اند. مرحله نازک‌کاری 782 هزار واحد هم اکنون به اتمام رسیده است. مرحله نازک هم یعنی پس از مدت کوتاهی، خانوارها می‌توانند در خانه‌ها ساکن شوند. در دل این‌ها 436 هزار واحد هم مالکین خصوصی بوده‌اند؛ یعنی آن‌هایی که از تسهیلات مسکن مهر استفاده کرده‌اند اما زمین را خودشان تهیه کرده‌اند. برنامه‌ریزی ما هم این است که تا سال 92 تمام این واحدها به مرحله نازک‌کاری برسد. در برنامه امسال هم پیش‌بینی شده تا پایان سال حدود یک‌ونیم میلیون واحد به بهره‌برداری برسند.

از این تعداد واحدهایی که قرار بود ساخته شوند، اکنون چند هزار واحد واگذار و مسکونی شده است؟

ببینید؛ 400 هزار واحد از این خانه‌ها تحویل مردم داده شده است. در برخی شهرها مردم در خانه‌ها ساکن شده‌اند و در برخی دیگر نه اما هنوز ما، آمار دقیقی که بیان کند چند درصد از افرادی که خانه‌های‌شان را تحویل گرفته‌اند، در این منازل ساکن شده‌اند نداریم.

اکنون ستادی در وزارتخانه شکل گرفته که همه کارها آماده شود تا متقاضی‌های ما همزمان با تحویل گرفتن خانه‌های‌شان دفترچه اقساط‌شان را هم بگیرند؛ همچنین تلاش کردیم تا صورت‌بندی‌های تفکیکی هم آماده و سند اعیانی به نام خریداران زده شود.

برای این‌ها هم شرکت‌های کارگزاری تعیین شده‌اند که کارها را به سرعت انجام می‌دهند.

فکر نمی‌کنید 400 هزار واحد واگذار شده، با هدف اصلی‌ای که طراحان مسکن مهر برای مدت گذشته در نظر داشته‌اند فاصله زیادی دارد؟‌ این عدد نشان‌دهنده پیشرفت کُند مسکن مهر نیست؟

خیر، این‌طور نیست. شما فرض کنید که من هفته گذشته استان قم بوده‌ام؛ در این استان سر جمع 40 هزار واحد در حال ساخت و ساز است. دستگاه دولتی چنین ظرفیتی ندارد که بتواند همزمان 40 هزار واحد را تفکیک کند یا همه را همزمان آب رسانی و برق‌رسانی کند؛ یعنی تا به حال در تشکیلات شهرهای کوچک یا متوسط کشور، چنین ظرفیت‌های خدمات‌رسانی وجود نداشته است. همواره سالی 500 تا هزار واحد را دولت مدیریت می‌کرده و هزار تا هزار و 500 واحد هم مردم می‌ساخته‌اند و با روند آرامی در ثبت، در شهرداری و در شرکت‌های خدماتی کارها انجام می‌شده است اما اکنون حجم کار آن‌قدر بالاست که خود دستگاه‌های اجرایی استانی چنین ظرفیت خدمات‌رسانی را ندارند. اکنون در پرند یا پردیس (تهران) واحدهای بسیار زیادی آماده است اما هنوز خدمات آب‌رسانی یا گازرسانی آن‌ها انجام نشده است. این‌ها در واقع ظرفیت‌هایی هستند که شرکت‌های کارگروه در حال انجام امور مربوط به آن هستند و به زودی کامل خواهد شد.

خب چرا اندک اندک واحدها را نساختید و تکمیل نکردید، تا این‌چنین با حجم کار بالا و عدم توانایی در تامین نیازهای این واحدها مواجه نشوید؟

در واقع نمی‌شد این کار را کرد چرا که ما با حدود یک و نیم میلیون نیاز انباشته از سال‌های قبل مواجه بودیم، پس باید همه آن‌ها را در نظر می‌گرفتیم. به این ظرفیت‌ها هم خانوارهای جدیدی که در سال‌های 89، 90 و 91 تشکیل شدند، اضافه شده است. در واقع این رقم، رقم بسیار بالایی به حساب می‌آید و باید پوشش داده شود.

شما گفتید 400 هزار واحد تحویل داده شده است. آیا آماری دارید که نشان‌ دهد چند درصد از افرادی که در این واحدها مستقر شده‌اند مالک‌اند و چند درصد واحدها به اجاره رفته است؟

فعلا ما چنین آماری نداریم.

در دستور بررسی هم ندارید؟

نه! فعلا چنین تصمیمی نداریم.

کیفیت این خانه‌ها هم  مورد انتقاد بسیاری از کارشناسان است. همین‌طور مردمی که از محل ساخت خانه‌ها بازدید کرده‌اند، عنوان می‌کنند پیِ این واحدها بر فاضلاب کنده شده یا مثلا در برابر زلزله مقاوم نیستند.. ارزیابی خود  شما  چیست؟

این‌که بیان می‌شود پی این خانه‌ها بر فاضلاب کنده شده واقعا بعید به نظر می‌رسد. آیا واقعا ممکن است که یک سازنده، حاضر باشد مال خودش را بر فاضلاب بنا کند؟

افرادی که در حال فعالیت هستند دارای رتبه‌بندی رسمی از سازمان برنامه‌ و بودجه یا دارای پروانه انبوه‌سازی از وزارت مسکن هستند؛ یعنی افرادی که صلاحیت‌شان تایید شده است. این‌که شما بیان می‌کنید مسکن مهر با استاندارد مشخصی در حال ساخته شدن است. از نظر کیفی مشکل دارد، به نظر من اصلا به واقعیت نزدیک نیست چرا که امکان ندارد یک سازنده سقف یا پی یا هر قسمت دیگری از ساختمان را بی‌توجه و بی‌کیفیت بسازد تا بعدا برای خودش مشکلات کیفری درست کند. اگر اتفاقی در هر یک از واحدها رخ دهد، مسوول آن، سازنده آن است.نقش وزارتخانه ما هم یک نظارت عالیه است؛ یعنی نظارت ادواری انجام می‌دهد. این بدان معناست که از دفتر مقررات ملی به شکل موردی به برخی واحدها سر می‌زنند، یک چک لیست صد سواله را همراه خود می‌برند و با توجه به شرایط مورد در آن چک لیست نمره داده می‌شود. درست همین چک لیست‌ها و نظارت‌ها نشان می‌دهد که در سال 90 نمره ارزیابی 80 بوده که میانگین آن نسبت به سال‌های قبل 20 درصد از نظر کیفی بهبود داشته است. در تلاش هم هستیم که این عدد را بالاتر هم ببریم. ببینید؛ این‌که کسی بیاید و مسکن مهر را با خانه‌های لوکس مقایسه کند، درست نیست. چون این خانه‌ها متری حدود 300 هزار تومان به فروش می‌رسد. با 300 هزار تومان هم همه آن مقررات ملی و ضوابط ملی رعایت شده است. حاشیه سود بسیار کمی هم برای سازنده‌ها در نظر گرفته شده است.

آیا وزارت مسکن گروه‌های نظارتی داشته است که بر نحوه ساخت این خانه‌ها نظارت کند و برای شما...

ببینید! هر پروژه‌ای یک واحد نظارتی دارد و ناظر این پروژه‌ها هم سازمان نظام مهندسی است؛ البته ممکن است شرکت‌های ناظر حقوقی باشد، که پول گرفته و به وسیله مهندسان نظارت را برعهده گرفته باشند. یا مهندسانی هستند که بر واحدهای کوچک نظارت می‌کنند.

اعضای نظام مهندسی دارای پروانه اشتغال هم، آن نظارت دائمی را انجام می‌دهند. 

یک نظارت ادواری هم دفتر مقررات ملی وزارت مسکن انجام می‌دهد. در این نظارت بررسی می‌شود که آیا بخش مسکن مهر، با مقررات ملی کشور سازگار است یا نه؟

روی هم رفته احساس من به عنوان مسوول ساخت و ساز مسکن مهر این است که در آن حدی که عده‌ای نسبت به اجرای مسکن مهر انتقاد می‌کنند، به این کار بزرگ انتقاد وارد نیست.

آیا تا به حال شده این گروه‌های نظارتی گزارش‌های منفی برای شما بیاورند؟ در این گزارش‌ها از کدام بخش مسکن مهر بیشترین انتقاد می‌شود.

در پاسخ به مطالبی که شما مطرح کردید باید بگویم: معمولا این‌ها کیفیت پی، بتن‌ریزی، ستون، سقف و استفاده از مصالح استاندارد و کیفیت بسیاری موارد دیگر را کنترل می‌کنند. خود رعایت ایمنی در کارگاه را هم چک می‌کنند. آن‌چه که بیشتر از سوی ناظران ما به آن انتقاد می‌شود، میزان ایمنی کارگاه است که می‌توان نمره منفی به آن داد اما به سقف و ستون و پی و... که اساس و زیربنای کار است، دقت زیادی می‌شود. جای نگرانی دیگری هم که وجود دارد، در بخش تاسیسات است. تاسیسات برقی مکانیک و نیز لوله‌کشی گاز است.

انتقاد خود شما به این طرح چیست، یا شاید به نظر شما همه موارد این طرح کامل و صحیح است؟

آخر انتقاد یعنی چه؟

شما از ابتدا مسوول این کار نبودید؛ طرح‌ریزی‌های این کار و نیز بخشی از قسمت‌های اجرایی چنین طرحی، پیش از رسیدن شما به معاونت انجام شده است. آیا به نظر شما هیچ انتقادی به روند این طرح وارد نیست؟

به نظرم مشکل این بوده که اوایل در شهرهای کوچک به جای آن‌که به شکل گروه‌های کوچک و به هر دو، سه خانوار یک قطعه زمین داده شود، به شکل انبوه‌سازی و آپارتمانی زمین‌ها تقسیم و بناها پی‌ریزی شده‌اند.

دولت هم که کار را در دست گرفت تغییرات کوچکی در روند به‌وجود آمد و در برخی مراکز به هر دو یا سه خانوار یک زمین داده شد. این به نظر من حسن عمل دولت دهم بوده است.

دلیل این تغییر کوچک در دولت دهم این است که به نظر ما در شهرهای کوچک تمایل مردم به خانه‌های ویلایی، یک یا دو طبقه و خصوصی بیشتر است. معمولا در این شهرها تمایل به آپارتمان نشینی بسیار پایین است اما چون دولت تصمیم داشته پول زمین را بپردازد، در برخی مواقع هم محدودیت خرید زمین را داشته است، به خاطر ارزانی، زمین‌هایی خاص را انتخاب کردند که این انتخاب‌ها، هزینه شرکت‌های خدمات‌رسانی را افزایش داده است.

اما آن‌چه که ما اکنون از فضای خریداران مشاهده می‌کنیم. علامت‌های مثبت آن‌هاست.

 کارشناسان می‌گویند مسکن مهر به جای آن‌که بافت فرسوده شهرها، به‌ویژه بافت فرسوده پایتخت را هدف بگیرد، به حاشیه شهرها رفته...  بافت فرسوده با وقوع زلزله حادثه‌های وحشتناکی به بار می‌آورد و هم ممکن است در اثر آتش‌سوزی حادثه بیافریند.

برای آن‌که ساکنان بافت‌های فرسوده حاضر به چنین اقدامی نمی‌شوند. ما 207 هزار واحد را در برنامه پیش‌بینی کرده‌ایم اما در این سال‌ها تنها 30 هزار واحد توانسته‌اند به نتیجه برسند، چرا که سخت است و تعدد مالکیت مانع از پیشرفت سریع این کار می‌شود. اگر دیده می‌شود که مسکن مهر توانسته به این سرعت تعداد بسیار زیادی واحد به بهره‌برداری برساند، دلیل آن این است که مدیریت این روند به دست خود دولت است. اما در بافت فرسوده شما تصور کنید که یک خانه 50 متری شاید حدود ده مالک داشته باشد. همه آن‌ها باید رضایت دهند تا به حق خودشان برسند و از مالکیت آن خانه انصراف دهند. در واقع چنین کاری مشکل حقوقی دارد اما در مورد مسکن مهر چون همه امور دست دولت بوده است، همه کارها به سرعت پیش‌رفته و به نظر می‌رسد که همه امور مربوط به این خانه انجام شود. حتی از مرحله سفت‌کاری هم می‌گذرد و تا پایان سال به بهره‌برداری می‌رسد. معایب جزئی آن هم به مرور برطرف می‌شود.

یعنی شما فکر می‌کنید «همه واحدها» تا پایان سال به بهره‌برداری می‌رسد؟

بله، امسال، سال شکوفایی مسکن مهر است.

قرار بود مسکن مهر، قیمت مسکن را کنترل کند اما واقعا این اتفاق نیفتاده است. اکنون هم سایت بانک مرکزی این موضوع را ثابت می‌کند، هم نظرات کارشناسان و هم واقعیات بازار. ولی به جز قیمت خرید، قیمت اجاره‌ها به شدت افزایش پیدا کرده است...

تاثیر مسکن مهر آن بوده که قیمت مسکن مثل سال 86 یا سال 82؛ به‌یکباره بالا نرفته است. رشد قیمت مسکن در حد تورم بوده است. من، نظر و اعداد شما را قبول ندارم.

این نظر و عدد من نیست، آمار بانک مرکزی است.

خب، ما هم عدد بانک مرکزی را داریم! دقت کنید: تورم کشور در سال گذشته تاکنون به بالاتر از 20 درصد رسیده است. در این شرایط اگر قیمت مسکن و اجاره پایین‌تر از این عدد باشد، منطقی است.

باید دقت کنید که بحث مسکن هم در دل اقتصاد کلان است. حسن مسکن مهر همین است که توانسته رشد قیمت مسکن را زیر تورم نگه دارد. حتی اگر همین عدد 20 درصد را هم از شما بپذیریم.

البته آمار، ثابت می‌کند که رشد قیمت مسکن 14 درصد است.

گویا شما اصلا درگیر اجاره و خرید مسکن نیستید...

اتفاقا هر هفته سامانه ما کنترل می‌شود. این شما هستید که فقط مورد خودتان را می‌بینید. ما میانگین را در نظر می‌گیریم. میانگین ما هم زیر تورم است و این هم در اقتصادی که بازار رقیب، مثل طلا و ارز، برنامه‌های سیاسی و... باعث رشد بازارهای موازی مسکن می‌شوند، باز هم خوب است؛ مثلا قیمت دلار بالا می‌رود، هر کس فکر می‌کند، می‌تواند خانه‌اش را گران‌تر بفروشد.

این واقعیت اقتصاد ماست؛ چراکه نه دست مستاجر به جایی بند است و نه دست خریدار. فروشنده و مالک قیمت ارائه می‌دهند...

خب در عوض شما هم اختیار دارید هر جا که ارزان می‌دهد، خرید کنید.

 هیچ ‌یک حاضر به فروختن ملک خود به قیمت ارزان نیستند؛ هر کس می‌خواهد ملکش را گران‌تر بفروشد یا اجاره دهد.

این حرف‌ها نیست.

می‌خواهید همین الان با هم برویم، از چند معاملات ملکی قیمت بگیریم.

ما گرفته‌ایم؛ دیگر نیازی نیست! آمارمان هم روی سایت است.

پس باید بدانید که چقدر قیمت مسکن در شهرها بالا رفته است! مسکن مهر چه اثری بر قیمت‌ها گذاشته است؟

مسکن مهر اگر نبود قیمت مسکن خیلی بالاتر از این حرف‌ها می‌رفت. بحث‌هایی که شما اکنون مطرح می‌کنید، به جز این‌که آرامش بازار را بر هم زند، هیچ سود دیگری ندارد و هیچ کمکی به مستاجر نمی‌شود. به نظر من اگر تا 15 درصد قیمت نسبت به سال قبل افزایش پیدا کند، منطقی است.

بله، من هم با رشد 15 درصد و طبیعی بودنش موافقم اما اکنون رشد قیمت بالاتر از این اعداد و ارقام است.

من نمی‌دانم والله! این حرف‌هایی را که شما می‌زنید، سامانه ما نشان نمی‌دهد.

شاید سامانه شما خیلی دقیق نیست؟

چرا دیگر؛ این سامانه معاملات را ثبت می‌کند. وقتی شما با این نگاه می‌آیید، مصاحبه شما چه کمکی به مردم می‌تواند بکند؟

اتفاقا انتقادهای مردمی را به شما منتقل می‌کنم، تا به عنوان فردی دولتی از بدنه و دولت، امکان دفاع پیدا کنید.

این‌ها را ما خودمان بلدیم. شما باید بازار را آرام کنید. اگر این همه واحد مسکن مهر هیچ اثری بر قیمت‌ها نداشته پس ما خانه‌ها را به چه کسانی دادیم؟ خارجی‌ها؟ من از شما می‌پرسم. قبل از طرح مسکن مهر، دولت‌ها در کشور چقدر خانه می‌ساختند؟

ببینید از ابتدای انقلاب تا دولت دهم، هیچ دولتی به اندازه دولت دهم خانه ساخته است؟به همین دلیل است که می‌گویم صحبت‌های شما وارد نیست. شما به آمار مراجعه کنید: مشخص می‌شود در 30 سال گذشته در تهران دولت، شهرداری و وزارت مسکن همه با هم چند خانه ساخته‌اند؟ چند زمین واگذار کرده‌اند؟ بعد آن‌ها را با تلاش‌های دولت دهم مقایسه کنید. من معتقدم که با وجود همه اتفاق‌ها و سیاست‌های مختلف، دولت دهم به خوبی توانسته وظایف خودش را به انجام برساند.