راهکار اصلی تعادل بازار مسکن، انتقال امکانات دولتی، بودجه و کسب وکار به خارج تهران است
مسکن مهر مُسکن است درمان کننده نیست
بابک امینی
بولتن نیوز: بسیاری از فعالان بازار مسکن و کسانی که منتظر تغییرات قیمت مسکن در بازار هستند، این پرسش را مطرح کرده اند که آیا عرضه مسکن مهر و هجوم مردم به پروژه هایی مانند مسکن مهر پردیس، باعث کاهش قیمت و تعادل در بازار مسکن ایران خواهد شد یا خیر؟
واقعیت این است که این عرضه انبوه مسکن مهر، بر بخشی از بازار اثر گذار است و بی تاثیر نیست و به خصوص برای خانوارهایی که همیشه به دنبال اسب سرکش تورم، دویده اند و قدرت کافی برای یک واحد کوچک را هم نداشته اند حالا از طریق مسکن مهر و با پرداخت 4 تا 16 میلیون تومان نقد و 30 میلیون تومان وام، قادر به خرید مسکن مهر هستند و بعد از پرداخت اقساط آن، مالک خواهند بود و بالاخره احساس شیرین مالکیت را خواهند داشت.
به خصوص اگر طرح خرید قسطی وزارت مسکن اجرایی شود و مردم با پرداخت ماهی یک میلیون تومان، صاحب مسکن شوند و به جای اجاره 700 هزار تا 1 میلیون تومانی، قسط پرداخت کنند و بالاخره بعد از چند سال صاحب مسکن شوند و... در نهایت می تواند روی بخش قابل توجهی از تقاضای مسکن یعنی تقاضای موثر و حدود 2 میلیون خانوار فاقد مسکن و مستاجران اثر گذار باشد.
اما بخشی از بازار مسکن ایران حداقل در یکی دو دهه آینده به این سادگی به تعادل نخواهد رسید. زیرا تا زمانی که بورس اوراق بهادار، تولیدصنعتی، فرهنگ سهامداری و... تقویت نشود، مردم به جای سرمایه گذاری در صنعت و بورس و سایر دارایی ها، به سمت سرمایه گذاری و خرید و فروش مسکن سوق می یابند و این پدیده در 50 سال اخیر، همواره مورد توجه مردم ایران و خانوارها بوده است و حتی کسانی که خانه شخصی دارند برای آینده خود و بچه هایشان ترجیح می دهند که زمین یا باغ و ساختمان و مسکن خریداری کنند. در نتیجه تازمانی که اطمینان از سرمایه گذاری وسودآوری آن در بخش های دیگر حاصل نشود، بازار مسکن و احترام به مالکیت مسکن، یکی از جذاب ترین محیط های سرمایه گذاری خواهد بود.
نکته دوم و کلیدی در بازار مسکن شهرهایی مانند تهران این است که دولت بخش عمده ای از بودجه کشور و درآمد نفت ومالیات ها و کسب و کار وامکانات دولتی را در تهران ایجاد کرده است و بسیاری از مردم ایران از سراسر کشور ظرف 50 سال گذشته به تهران آمده اند تا کسب وکار ودرآمد داشته باشند.
این مشکل ساختاری باعث شده که از قزوین تا کرج و تهران و از تهران تا شمال ایران ولواسانات، شمیرانات، ورامین و... به منطقه ای جذاب برای کار و کسب و خریداری مسکن تبدیل شده است.
در نتیجه کسانی که دو تا 5 نفر از اعضای خانوار آنها مشغول کار در تهران هستند و در مرکز و شمال شهر تهران کار می کنند، ترجیح می دهند که با اجاره یا خرید یک واحد مسکونی در شمال یا مرکز تهران در نزدیکی محل کار خود باشند. برای چنین خانوده ای که سه تا چهارنفر از آنها در تهران کار می کند، صرف نمی کند که هر روز 30 تا 50 کیلومتر خارج از تهران به سمت تهران حرکت کنند تا به محل کار خود برسند. در نتیجه چاره ای ندارند جز این که در مرکز یا شمال شهر تهران خانه اجاره کنند یا خریداری کنند.
براین اساس، همیشه بخش عمده ای از تقاضای مسکن در مرکز وشمال شهر تهران، تابع کسب وکار و امکانات دولتی و بودجه دولتی است و تا زمانی که دولت ادارات دولتی، شرکت ها، صرف بودجه دولتی را از تهران خارج نکند و به شهرهای دیگر نبرد، این مشکل همچنان ادامه خواهد داشت.
لذا مهمترین عامل ساماندهی شهر تهران و بازار مسکن آن و مشکلات دیگر، عدم تمرکز امکانات و بودجه دولتی و کسب و کار در تهران است.
تهران در حال حاضر به صورت عمودی و افقی و از هر طرف در حال گسترش است و مشکلات بسیاری دارد و با ساخت و سازهای بیشتر و ساخت 20 واحدی به جای یک واحدی و .... مشکل نه تنها حل نمی شود بلکه سیل جمعیت و مهمانی مصرف درآمد نفت در تهران و گرفتاری ترافیک و... حل نخواهد شد.
لذا دولت یا باید به تدریج امکانات را از تهران خارج کند تا مشکلات تقاضای بیشتر مسکن و کار و مشکلات شهری دیگر را حل کند و یا باید بپذیریم که بخشی از مشکل بازار مسکن یعنی تقاضای روبه افزایش و رشد قیمت ها و اجاره و... در مرکز و شمال تهران وشهرهای دیگر ادامه خواهد داشت.
مسکن مهر می تواند بخشی از نگرانی های مردم را در اطراف تهران حل کند و برای خانوارهایی که تنها یک نان آور دارند مطلوب است و نان آور خانواده می تواند به تنهایی به تهران سفر کند و کار خود را انجام دهند و برگردد. اما برای کسانی که تعداد بیشتری نان آور دارند وکار و کسب در تهران دارند، مطلوب نیست.
همچنین برای کسانی که بازنشسته هستند این گونه شهرک ها می تواند مطلوب باشد. اما برای حدود 5 میلیون نفر کارمند و کاسب و فعال اقتصادی که در تهران کار می کنند، نمی توان انتظار داشت که مسکن مهر به تنهایی مشکل آنها را حل کند.
باید امکانات شغل و امکانات دولتی و بودجه به طور متناسب در کشور پخش شود تا به تدریج مردم به شهرهای دیگر سفر کنند یا حداقل از مهاجرت آنها به تهران کاسته شود.
واقعیت این است که این عرضه انبوه مسکن مهر، بر بخشی از بازار اثر گذار است و بی تاثیر نیست و به خصوص برای خانوارهایی که همیشه به دنبال اسب سرکش تورم، دویده اند و قدرت کافی برای یک واحد کوچک را هم نداشته اند حالا از طریق مسکن مهر و با پرداخت 4 تا 16 میلیون تومان نقد و 30 میلیون تومان وام، قادر به خرید مسکن مهر هستند و بعد از پرداخت اقساط آن، مالک خواهند بود و بالاخره احساس شیرین مالکیت را خواهند داشت.
به خصوص اگر طرح خرید قسطی وزارت مسکن اجرایی شود و مردم با پرداخت ماهی یک میلیون تومان، صاحب مسکن شوند و به جای اجاره 700 هزار تا 1 میلیون تومانی، قسط پرداخت کنند و بالاخره بعد از چند سال صاحب مسکن شوند و... در نهایت می تواند روی بخش قابل توجهی از تقاضای مسکن یعنی تقاضای موثر و حدود 2 میلیون خانوار فاقد مسکن و مستاجران اثر گذار باشد.
اما بخشی از بازار مسکن ایران حداقل در یکی دو دهه آینده به این سادگی به تعادل نخواهد رسید. زیرا تا زمانی که بورس اوراق بهادار، تولیدصنعتی، فرهنگ سهامداری و... تقویت نشود، مردم به جای سرمایه گذاری در صنعت و بورس و سایر دارایی ها، به سمت سرمایه گذاری و خرید و فروش مسکن سوق می یابند و این پدیده در 50 سال اخیر، همواره مورد توجه مردم ایران و خانوارها بوده است و حتی کسانی که خانه شخصی دارند برای آینده خود و بچه هایشان ترجیح می دهند که زمین یا باغ و ساختمان و مسکن خریداری کنند. در نتیجه تازمانی که اطمینان از سرمایه گذاری وسودآوری آن در بخش های دیگر حاصل نشود، بازار مسکن و احترام به مالکیت مسکن، یکی از جذاب ترین محیط های سرمایه گذاری خواهد بود.
نکته دوم و کلیدی در بازار مسکن شهرهایی مانند تهران این است که دولت بخش عمده ای از بودجه کشور و درآمد نفت ومالیات ها و کسب و کار وامکانات دولتی را در تهران ایجاد کرده است و بسیاری از مردم ایران از سراسر کشور ظرف 50 سال گذشته به تهران آمده اند تا کسب وکار ودرآمد داشته باشند.
این مشکل ساختاری باعث شده که از قزوین تا کرج و تهران و از تهران تا شمال ایران ولواسانات، شمیرانات، ورامین و... به منطقه ای جذاب برای کار و کسب و خریداری مسکن تبدیل شده است.
در نتیجه کسانی که دو تا 5 نفر از اعضای خانوار آنها مشغول کار در تهران هستند و در مرکز و شمال شهر تهران کار می کنند، ترجیح می دهند که با اجاره یا خرید یک واحد مسکونی در شمال یا مرکز تهران در نزدیکی محل کار خود باشند. برای چنین خانوده ای که سه تا چهارنفر از آنها در تهران کار می کند، صرف نمی کند که هر روز 30 تا 50 کیلومتر خارج از تهران به سمت تهران حرکت کنند تا به محل کار خود برسند. در نتیجه چاره ای ندارند جز این که در مرکز یا شمال شهر تهران خانه اجاره کنند یا خریداری کنند.
براین اساس، همیشه بخش عمده ای از تقاضای مسکن در مرکز وشمال شهر تهران، تابع کسب وکار و امکانات دولتی و بودجه دولتی است و تا زمانی که دولت ادارات دولتی، شرکت ها، صرف بودجه دولتی را از تهران خارج نکند و به شهرهای دیگر نبرد، این مشکل همچنان ادامه خواهد داشت.
لذا مهمترین عامل ساماندهی شهر تهران و بازار مسکن آن و مشکلات دیگر، عدم تمرکز امکانات و بودجه دولتی و کسب و کار در تهران است.
تهران در حال حاضر به صورت عمودی و افقی و از هر طرف در حال گسترش است و مشکلات بسیاری دارد و با ساخت و سازهای بیشتر و ساخت 20 واحدی به جای یک واحدی و .... مشکل نه تنها حل نمی شود بلکه سیل جمعیت و مهمانی مصرف درآمد نفت در تهران و گرفتاری ترافیک و... حل نخواهد شد.
لذا دولت یا باید به تدریج امکانات را از تهران خارج کند تا مشکلات تقاضای بیشتر مسکن و کار و مشکلات شهری دیگر را حل کند و یا باید بپذیریم که بخشی از مشکل بازار مسکن یعنی تقاضای روبه افزایش و رشد قیمت ها و اجاره و... در مرکز و شمال تهران وشهرهای دیگر ادامه خواهد داشت.
مسکن مهر می تواند بخشی از نگرانی های مردم را در اطراف تهران حل کند و برای خانوارهایی که تنها یک نان آور دارند مطلوب است و نان آور خانواده می تواند به تنهایی به تهران سفر کند و کار خود را انجام دهند و برگردد. اما برای کسانی که تعداد بیشتری نان آور دارند وکار و کسب در تهران دارند، مطلوب نیست.
همچنین برای کسانی که بازنشسته هستند این گونه شهرک ها می تواند مطلوب باشد. اما برای حدود 5 میلیون نفر کارمند و کاسب و فعال اقتصادی که در تهران کار می کنند، نمی توان انتظار داشت که مسکن مهر به تنهایی مشکل آنها را حل کند.
باید امکانات شغل و امکانات دولتی و بودجه به طور متناسب در کشور پخش شود تا به تدریج مردم به شهرهای دیگر سفر کنند یا حداقل از مهاجرت آنها به تهران کاسته شود.
شما می توانید مطالب و تصاویر خود را به آدرس زیر ارسال فرمایید.
bultannews@gmail.com
