اوضاع قيمت در بازار مسكن

دنياي اقتصاد- درباره قيمت مسكن كه اين روزها اهالي بازار، زمزمه‌هايي درباره تغيير نه‌چندان طبيعي آن مطرح مي‌كنند، گزارش تازه‌اي منتشر شده كه نشان از «نجات واحدهاي مسكوني شهر تهران از توفان قيمتي در نيمه اول سال» دارد.

براساس اين گزارش، رفتار عرضه‌كنندگان مسكن در پايتخت طي بهار و تابستان به گونه‌اي بوده است كه آپارتمان‌هاي فروشي به طور متوسط با قيمت مترمربعي 5/2 ميليون تومان به خريداران «پيشنهاد» مي‌شده، اما با مقاومت از ناحيه تقاضا، ميانگين «قيمت قطعي» معاملات، رقم 9/1 ميليون تومان را ثبت كرد كه به اين ترتيب بازارمسكن تا پايان تابستان از حباب 31 درصدي نجات يافته است.

علائم رسمي از خيز قيمت مسكن در تهران طي نيمه‌اول امسال، پيش‌تر با انتشار دو گزارش از مركز آمار و سامانه رهگيري معاملات مسكن، به تاييد رسيد، اما حالا سامانه مجازي ثبت رفتار خريدار و فروشنده ملك، روايتي از نحوه شكل‌گيري موج صعودي قيمت در تهران منتشر كرده كه نشان مي‌دهد آپارتمان‌هاي پايتخت در دو فصل ابتداي سال به‌رغم افزايش ارزش، از نوعي «توفان قيمت» نجات پيدا كرده‌اند.

اين سامانه مجازي كه اولين مرحله قيمت‌گذاري واحدهاي مسكوني هنگام خريد‌وفروش را با ثبت «قيمت ‌پيشنهادي طرف عرضه» و نمايش آن به خريدار براي چانه‌زني طرف تقاضا، انجام مي‌دهد، گزارش داده است: در نيمه اول سال‌جاري ميانگين «قيمت پيشنهادي» فروش واحد مسكوني در شهر تهران به رقم دو ميليون و 540 هزار تومان رسيد.

اين در حالي است كه طبق گزارش سامانه رهگيري معاملات مسكن –وابسته به وزارت بازرگاني- كه مسووليت ثبت «قيمت قطعي» خريد‌وفروش را برعهده دارد: طي نيمه‌اول، واحدهاي مسكوني در تهران به طور متوسط با قيمت قطعي يك ميليون و 937 هزار تومان معامله شدند.

به اين ترتيب در بهار و تابستان امسال، تحت تاثير مقاومتي كه طرف تقاضا در بازار مسكن از خود نشان داد، حباب 31 درصدي قيمت مسكن – فاصله بين قيمت پيشنهادي تا ارزش واقعي- كه فروشنده‌ها قصد داشتند آن را در بازار تشكيل دهند، تا حد زيادي تخليه شد طوريكه طي اين مدت سطح قيمت قطعي مسكن در حد 12 درصد افزايش پيدا كرد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» متوسط قيمت‌ قطعي مسكن در شهر تهران از يك ميليون و 700 هزار تومان در نيمه اول سال گذشته به سطح يك ميليون و 900 هزار تومان در مدت مشابه سال‌جاري رسيد طوري‌كه نرخ تورم در بازار مسكن طي اين مدت به عدد 8/11 درصد تبديل شد.

اما براساس گزارشي كه سامانه مجازي ثبت رفتار خريدار و فروشنده مسكن در تهران (سامانه ايران‌فايل) اعلام كرده است: متوسط قيمت‌ پيشنهادي از رقم دو ميليون و 133 هزار تومان در نيمه‌اول پارسال به دو ميليون و 450 هزار تومان در نيمه‌اول امسال افزايش پيدا كرده است كه حكايت از رشد 19 درصدي سطح توقع فروشنده‌ها طي اين مدت دارد.

انگيزه افزايشي

همچنين تعقيب ماهانه رفتار طرف عرضه مسكن در تهران نشان مي‌دهد: در سال جاري اشتهاي فروشنده‌هاي ملك براي فروش با قيمت بالاتر، به مراتب از سال گذشته بيشتر شده است. در ماه‌هاي نيمه‌اول سال89، سطح قيمت پيشنهادي فروشنده‌ها بين دو ميليون و 100 تا دو ميليون و 200 هزار تومان در نوسان بود اما در مدت مشابه سال90، نوسان قيمت پيشنهادي بيشتر شده و بين دو ميليون و 400 هزار تا دو ميليون و 800 هزار تومان بوده است. طوري كه در شروع سال، آپارتمان‌هاي فروشي در مناطق نيمه‌شمالي پايتخت با ميانگين قيمت دو ميليون و 400 هزار تومان عرضه شدند و در تابستان سطح پيشنهادها به دو ميليون و 700 هزار تومان هم رسيد.

تفاوت ديگري كه امسال در رفتار عرضه‌كننده‌ها به وجود آمده، انگيزه آنها براي ادامه پيشنهادهاي افزايشي است. در مهر سال گذشته به دليل عبور از فصل تابستان، قيمت‌هاي پيشنهادي براي فروش مسكن در تهران مترمربعي 100 هزار تومان فروكش كرد و به ميانگين دو ميليون تومان رسيد اما در مهرماه امسال، فروشنده‌ها هنوز نااميد نشده‌اند و قيمت‌هاي پيشنهادي را متري 100 هزار تومان نسبت به نرخ‌هاي تابستاني افزايش دادند و به دو ميليون و 800 هزار تومان رساندند.

اكنون با كارنامه‌اي كه درباره رفتار‌ها در بازار مسكن طي ماه‌هاي گذشته از سال جاري، به دست آمده تا حدودي علت زمزمه‌ها در بازار مبني بر «گراني رويت شد» مشخص شده است. طبق اعلام سامانه مجازي ايران‌فايل، قيمت‌هاي پيشنهادي براي فروش مسكن در بهار امسال 15 درصد نسبت به بهار گذشته افزايش داشته است به طوري كه براي آپارتمان‌هايي كه در اين مدت عرضه شدند ميانگين قيمت دو ميليون و 450 هزار تومان تعيين شده بود در حالي كه ميانگين قيمت پيشنهادي در بهار سال گذشته دو ميليون و 133 هزار تومان بوده است.

همچنين سطح قيمت پيشنهادي فروش مسكن در شهر تهران طي تابستان امسال با 10 درصد افزايش نسبت به فصل بهار به دو ميليون و 633 هزار تومان رسيد كه در مقايسه با متوسط قيمت پيشنهادي دو ميليون و 133 هزار تومان در تابستان سال گذشته، 23 درصد رشد پيدا كرده است.

اين در حالي است كه طي نيمه اول سال گذشته، سطح قيمت پيشنهادي در بهار و تابستان بدون تغيير بوده است.

رفتار موجران عكس فروشنده‌ها

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در نيمه اول امسال اگر چه نرخ رشد قيمت پيشنهادي فروش مسكن در تهران -19 درصد- بيشتر از نرخ رشد قيمت قطعي معاملات مسكن – 12 درصد- بود كه البته اين نوع رفتار كه نتيجه آن كرنش فروشنده در برابر خريدار است، طبيعي به نظر مي‌رسد اما در بازار اجاره، درست عكس اين حركت ثبت شده است.

براساس اين گزارش، در نيمه اول امسال، نرخ‌هاي پيشنهادي براي واگذاري آپارتمان‌هاي اجاره‌اي در شهر تهران 14 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزايش پيدا كرد در حالي كه نرخ رسمي اجاره مسكن طي اين مدت 19 درصد رشد داشته است.

اين بدان معني است كه در بازار اجاره آپارتمان طي 6 ماه اول امسال، اجاره‌بها 5 واحد درصد بيش از سطح توقع موجران، تعيين و ثبت شده است كه به احتمال زياد علت اين اتفاق، التهابي بود كه اوايل امسال در بازار اجاره به راه افتاد.

همچنين تحليل ديگري كه مي‌توان درباره سبقت نرخ واقعي اجاره‌بها از نرخ‌هاي پيشنهادي موجران مطرح كرد انتظاري است كه هم‌اكنون متقاضيان مسكن‌مهر بابت تحويل خانه‌هايشان مي‌كشند. اين افراد در حال حاضر در گروه اجاره‌نشين‌ها قرار دارند و در ماه‌هاي اخير مجبور شدند براي يكسال ديگر، قراردادهايشان را به علت تاخير در افتتاح واحدهاي مسكوني‌مهر تمديد كنند كه در نتيجه آن، حجم تقاضا در بازار اجاره افزايش يافت و فرصت براي رشد اجاره‌بها فراهم شد.