کاهش اجاره مسکن، تنظیم بازار همراه با ساخت و ساز

.

کسانی که در شرق تهران هستند از غرب می پرسند و کسانی که در غرب هستند از شرق سوال می کنند تا بتوانند خانه ای ارزان تر را اجاره کنند.عده ای نیز نگران هستند که شاید فشار نقدینگی و تورم از بازار اجاره بها کم کم به سمت بازار خرید و فروش مسکن هدایت شود و ممکن است که در ماه های آینده باعث رشد قیمت شود.

براین اساس، دولت و متولیان باید هر چه سریعتر راهکارهایی را تدوین و اجرا کنند تا از رشد قیمت و اجاره مسکن جلوگیری کنند. اگر چه طرح مالیات ستانی از  خانه های خالی، مالیات و عوارض پله ای از اجاره های بالا، موظف کردن بنگاه ها به بستن قراردادهای دوساله، عرضه خانه های اجاره ای توسط دولت و... می تواند تا حدودی به رفع این معضلات کمک کند اما سرعت بخشیدن و جدی بودن در اجرای این برنامه ها، می تواند مشکل را حداقل برای کوتاه مدت تاحدودی کاهش دهد.

درشرایطی که برای واحد 60 متری در محدوده مرزداران 35 میلیون تومان و آپارتمان 42 متری در محدوده فردوس غرب هم با 21 میلیون تومان رهن کامل  به اجاره گذاشته شده است، باید برنامه ریزی برای هدایت جمعیت به شهرستان ها، شهرک های اطراف و ... نیز مورد توجه باشد و از خانه های خالی مالیات گرفته شود و بودجه دولت نیز به جای ریخت و پاش در تهران به شهرستان ها هدایت شود و امکانات به شهرستان ها برود تا مشکل حضور جمعیت و بالارفتن اجاره بها در شهرهای بزرگ کاهش یابد.

تعدادی از بنگاه های معاملاتی و مردم، کاهش نرخ سود بانکی را دلیل افزایش اجاره با هدف درآمد بیشتر برای صاحبان مسکن و دارایی، ارزیابی کرده اند اما به نظر می رسد که نرخ سود بانکی تنها عامل افزایش اجاره نیست

.

زیرا وقتی به چراغ های خاموش اکثر آپارتمان ها در مسیر اتوبان ها، خیابان ها و کوچه های شهری مانند تهران نگاه می کنیم نتیجه می گیریم که خرید و فروش مسکن و آپارتمان همچنان یک راه سنتی حفظ ارزش پول و سرمایه گذاری است و بسیاری خانه را ساخته اند و یاخریداری کرده و رها کرده اند تا در آینده بفروشند و ارزش پول خود را حفظ کنند. در نتیجه نبود یک قانون مالیاتی کارآمد و نبود عوارض شهرداری مناسب بر خانه های خالی، باعث شده که بسیاری از آپارتمان ها خالی بماند و برای اجاره عرضه نشود و اگر قانون مالیات و عوارض مناسبی را شاهد باشیم حدود 500 هزار خانه خالی در مناطق مختلف تهران، مشکل اجاره بها را حل خواهد کرد.

رشد نقدینگی  در پایان شهریور سال 89 نسبت به اسفند 88 معادل 11 درصد بوده است و نرخ تورم نیز در پایان سال 89 معادل 12.4 درصد اعلام شده است. براین اساس میزان نقدینگی 261 هزار میلیارد تومانی شهریور 89 اکنون در مرز 270 هزار میلیارد تومان قرار گرفته است و می تواند تقاضا در بازار را افزایش دهد.

شاخص های ساخت و ساز و مجوز مسکن، درکنار میزان نقدینگی، باید به گونه ای کنترل و هدایت شود که ثبات بازار مسکن در سه سال اخیر همچنان تداوم داشته باشد.

اما اگر ارزان سازی و عرضه مسکن مهر ادامه داشته باشد و متقاضی واقعی فاقد مسکن، به سمت مسکن مهر و خانه های ارزان قیمت هدایت شوند، سوداگری و خرید و فروش کاذب به قصد سود، کمتر خواهد بود و می توان همچنان روند باثبات قیمت ها در سال های 87 تاکنون را استمرار بخشید.

اجاره بهاي مسكن بايد از ثبات بازار و قيمت مسكن تبعيت كند پس وقتي هيچ اتفاقي در قيمت مسكن رخ نداده اجاره هم نبايد افزايش يابد. كميته وِيژه‌ ماموران شناسايي خانه‌هاي خالي از سكنه بزودي راهكاري مناسب براي برخورد با خانه هاي تنظيم خواهد كرد.

دوساله کردن اجاره نامه ها نیز می تواند کمک زیادی به بهبود وضعیت باشد. زیرا انگليسي‌ها يك ضرب‌المثلي دارند كه مي‌گويد هر ۳ بار اسباب‌كشي مساوي با يكبار آتش‌سوزي است پس نتيجه مي‌گيريم كه تنظيم حداقل ۲ سال اجاره به نفع هر دو طرف است. درعین حال مالک هر سال اجاره را افزایش نمی دهد.در حال حاضر، به ازای هر 107 خانوار ایرانی 100 خانه در کشور وجود دارد که با بهره برداری از حدود 2 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی مسکن مهر، این رقم بیشتر کاهش می یابد. دولت در نظر دارد که هزینه تولید مسکن مهر را در متری 300 هزار تومان حفظ کند و  به پنج متغیر زمين، اعتبار و تسهيلات، خدمات فني و مهندسي، دستمزد و مصالح ساختماني توجه دارد. ذخیره سازی آهن و سیمان و ثبات قیمت مصالح، نیزمی تواند تاحدودی به ثبات قیمت و اجاره ها کمک کند.

با توجه به رشد نقدینگی واثر آن بر تورم و آثار هدفمندی یارانه ها،باید برای جلوگیری از قیمت مسکن، سایر بازارهای اقتصادی و صنعتی را فعال کرد تا نقدینگی را جذب کند و مشکلی در بازار مسکن ایجاد نشود. باید توجه داشته باشیم که برخی سیاست های جمع آوری نقدینگی از بازار مانند فروش سکه و طلا در بازار، به مراتب از رشد نقدینگی و پایه پولی بهتر است و تورم بسیار کمتری را ایجاد خواهد کرد و سودآوری بازار طلا به مراتب از رشد پایه پولی و تورم، رشد قیمت مسکن و ... بهتر است و به نفع اقتصاد کشور است و دولت در این زمینه با تدبیر عمل کرده است.

افزایش ساخت و ساز مسکن، به خصوص مسکن مهر نشان می دهد که رشد تولید مسکن نسبت به سال های گذشته افزایش یافته است و در نقاط شمال شهر تهران نیزآمارها نشان دهنده افزایش تولید مسکن است. بر این اساس، انتظار می رود که روند ثبات قیمت مسکن و اجاره خانه ها مانند سال 89 در سال جاری نیز تداوم داشته باشد

اما ظاهرا تحت تاثیر چند عامل مختلف، نرخ اجاره مسکن 10 تا 20 درصد افزایش یافته است. این عوامل بیشتر روانی و انتظاری هستند و بسیاری از مالکان خانه ها، تصور می کنند که به خاطر اجرای هدفمندی یارانه ها، رشدهزینه گاز و برق و آب، باید اجاره خانه ها را افزایش دهند. مالکان آپارتمان ها این احساس  را دارند که نقدینگی رشد کرده و می توانند اجاره ها را افزایش دهند.

میزان نرخ تورم در اسفند ماه امسال بیش از 12 درصد گزارش شده و شیب منحنی تورم که همان تورم نقطه به نقطه یا ماهانه است در اسفند89 نسبت به اسفند 88 به میزان 20 در صد بوده است و به این معنی است که تورم نیز در حال صعود کردن است و همین امر و میزان نقدینگی و تورم عامل رشد قیمت ها و اجاره است. اما چون روند ساخت و ساز مسکن مهر و ارزان قیمت را شاهد هستیم واعتبارات بانکی کنترل شده است در نتیجه مردم توجه کمتری نسبت به خرید و فروش مسکن دارند اما اجاره ها را افزایش داده اند.

هدفمندی یارانه ها، افزایش نرخ گاز و برق و بنزین و ... نیزاین انتظار تورمی و اثر روانی را ایجاد کرده که باید اجاره خانه ها نیز افزایش یابد.

در کنار این عوامل ذکر شده، مهمترین موضوع یعنی نظارت دولت بر بازار باید بیش از گذشته مورد توجه باشد زیرا اگر نظارت بر قیمت ها ، دریافت عوارض و مالیات و ... در دستور کار باشد باعث کاهش نسبی اجاره بها خواهد شد.

اگر قطارهای سریع السیر به هشتگرد ، شمال کشور و  استان های اطراف راه اندازی شود باعث خواهد شد که بخشی از جمعیت تهران و شهرهای بزرگ به شهرهای دیگر انتقال یابد و فشار جمعیت را کاهش دهد.

تا زمانی که نظام برنامه ریزی و زندگی شهری ساماندهی نشود هر سال موج مهاجرت به تهران و شهرهای بزرگ افزایش می یابد زیرا با رشد جمعیت و مهاجرت از روستا به شهر مواجه هستیم.

در کنار این معضلات، تمرکز بودجه دولتی در شهری مانند تهران و وابستگی بودجه به نفت باعث خواهد شد که عده ای از مردم بدون علاقه به شهر تهران مجبور شوند برای کسب درآمد در تهران سکونت کنند و اگر پایتخت سیاسی ووزارت خانه ها به خارج تهران هدایت شوند باعث کاهش فشار جمعیت و سایر هزینه ها خواهد شد.

براین اساس عدم تمرکز بودجه دولتی  در تهران، و تشویق کسانی که در شهرستان زندگی می کنند می تواند مشکل را به صورت ریشه ای حل کند. زیرا از آن جا که حداقل برای 200 سال آینده بودجه دولت متاثر از درآمد نفت و گاز است، لازم است که نحوه تخصیص بودجه تغییر کند.

درحال حاضر حدود 30 درصد جمعیت در روستاها هستند و مهاجرت به تهران وشهرهای بزرگ رو به افزایش است. اما اگر امکانات در روستاها، شهرهای کوچک ایجاد شود و بودجه به سمت این مناطق برود باعث تشویق مردم به زندگی در آن جا خواهد شد.

اما اگر بودجه در تهران خرج شود بازهم روند مهاجرت ادامه خواهد یافت. درحال حاضر15 میلیون نفر جمعیت کشور در تهران زندگی می کنند و ازهر 5 نفر به تهران آمده است در نتیجه از هر شهری یک فامیل در تهران داریم واز کرمانشاه و اهواز و همدان گرفته تاشهرهای دیگر همه به تهران آمده اند و از چهارنفر برادر و خواهر ما، همه از شهرستان به تهران آمده اند. زیرا کسب و کار و درآمدزایی همه را به تهران کشیده است و باعث معضلات بسیار از جمله مسکن و اجاره شده است.

براین اساس، دولت باید بودجه خود را اصلاح کند و مناطق خوش آب وهوا و دارای آب کافی را برای سکونت و مهاجرت انتخاب کند.

رونق ساخت و ساز به سیاست های مکمل و مالیات ستانی نیازمند است.

تولید وصنعت بدون سیاست های مالی مناسب نمی تواند بازار را به تعادل برساند. اگر چه ساخت و ساز مسکن بیشتر شده و مسکن مهر گسترش یافته اما سیاست هاو ابزارهای دولت کمتر استفاده شده است ودولت می تواند با مالیات و عوارض، منابع را هدایت کند وبرخی کارها را تشویق کند و برخی کارها را کنترل کند.

تعداد مجوزهای صادره  در شش ماهه اول سال 1389 نزدیک به 80 هزار دستگاه  بوده که در سه ماهه دوم37 هزار و 450 واحد  ودرسه ماهه اول 42 هزار و 116 دستگاه بوده است که نسبت به دوره های قبلی رشد 22 و 27 درصدی داشته است

در سال های 86  تا 88 به ترتیب 209 هزار، 177 هزار و 138 هزار دستگاه بوده است و اگر چه رشد منفی داشته اما به خاطر کنترل نقدینگی و اعتبارات بانکی، ثبات قیمت ها و خرید و فروش را در بازار به همراه داشته است.

 سطح زیربنا براساس پروانه های صادر شده نیز در نیمه اول سال 90 معادل 48 میلیون متر مربع بود که رشد 38 و 47 درصدی در سه ماهه اول  و دوم داشته است و نشان دهنده روند با ثبات ساخت و ساز و رشد آن است. درسال های 86 تا 88 نیز به ترتیب 105، 99 و 82 میلیون متر مربع بوده است.

میزان سرمایه گذاری در واحدهای شروع شده، نیمه تمام و تکمیل شده در نیمه اول سال گذشته یعنی سال 89 معادل 17  هزار میلیارد تومان بوده است که رشد8 درصدی را نسبت به دوره قبل نشان می دهد .

درسال های 86 تا 88 رقم سرمایه گذاری براساس مراحل ساخت مسکن به ترتیب معادل 20، 31 و 30 هزار میلیارد تومان بوده است که رشد بسیارخوبی را نشان می دهد و نشان دهنده افزایش و رونق ساخت و ساز است . اگر چه رقم و رشد سرمایه گذاری در سال های 88 تا 89 ادامه یافته اما از آن جا که با ثبات خرید و فروش و قیمت ها مواجه بوده است باعث خوشحالی مردم شده است و مردم را امیدوار به خانه دار شدن کرده است.