رشد اجاره بالاتر از تورم و رشد قیمت مسکن

بولتن نیوز: بر اساس تازه‌ترين گزارش رسمي مركز آمار ايران، متوسط قيمت خريد مسكن در تهران در بهار سال 90 با رشد 7.5 درصد و اجاره بها نيز با رشد 24.1 درصد مواجه شده است. این در حالیست که نرخ تورم اردیبهشت ماه 14.2 درصد اعلام شده و تا ماه مرداد 90 احتمالا به 17 درصد رسیده است . براین اساس، نرخ اجاره بها نسبت به تورم افزایش بیشتری داشته است.

متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه درصد وديعه پرداختي بابت اجاره يك متر مربع زيربناي مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي در شهر تهران 10 هزار و 600 تومان بوده است كه نسبت به فصل قبل 2 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 24.1 درصد افزايش داشته است. به عبارت دیگر اجاره  یک واحد 70 متری بین 700 تا  740 هزار تومان اعلام شده است  و رقم اجاره واحد 70 متری در مناطق مختلف تهران از 350 هزار تومان تا یک میلیون تومان گزارش شده است.

در ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيش‌ترين متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه درصد وديعه پرداختي بابت اجاره يك متر مربع زيربناي مسكوني معامله شده، بالای 14 هزار تومان در منطقه يك و كمترين آن 5 هزار تومان  در منطقه 20 بوده است.

به عبارت دیگر اجاره یک واحد 70 متری در تهران بین 350 هزار تومان تا یک میلیون تومان گزارش شده است

تغييرات اجاره‌ ماهانه به علاوه سه درصد وديعه پرداختي براي هر مترمربع زيربناي مسكوني در معاملات انجام شده بين حداقل 1500 در منطقه 15 و حداكثر 38 هزار تومان در منطقه 2 بوده است.

برخی کارشناسان معتقندند که دلیل بالاتر بودن اجاره بها نسبت به قیمت خرید و فروش ملک، بازار متفاوت آنهاست . زیرا تعداد خانه های شمال و مرکز شهر تهران متقاضیان خاص خود را داد و تعداد آنها نسبت به قبل قابلیت افزایش زیاد را نخواهد داشت در نتیجه به دنبال رشد نقدینگی، درآمد سرانه و کسب وکار شهر تهران و افزایش مهاجرت به تهران و... نرخ اجاره بها در تهران که تقاضای خاص خود را دارد نسبت به تورم و قیمت مسکن بیشتر رشد می کند.

اما در بازار خرید و فروش مسکن، از آن جا که متقاضیان واقعی که 2 میلیون خانوار هستند قدرت خرید کافی برای خرید آپارتمان های 100 تا 200 میلیونی تهران را ندارند و ساخت و ساز مسکن مهر واطراف شهرها به شدت رشد کرده است و وام های بانکی 18 تا 30 میلیون تومان امکان خرید مسکن نو را برای خانوارهای فاقد مسکن فراهم نمی کند، در نتیجه قیمت خرید و فروش مسکن نسبت به اجاره بها و تورم کمتر رشد کرده است.

این کارشناسان معتقدند تازمانی که سیاست کنترل نقدینگی بانک مرکزی در حال اجراست و بازار سکه وارز و بورس برای مردم جذابیت دارد،و ساخت و ساز مسکن مهر و ... و رشد تولید مسکن ادامه دارد، دلالی و رشد بی قاعده قیمت مسکن مانند سال های 84 تا 86  رشد بی ضابطه نخواهد داشت.

متوسط قیمت مسکن در تهران به نزدیک 2 میلیون تومان رسیده که 7.5 درصد رشد کرده است. بالاترين متوسط قيمت مسكن در تهران، متري 3 ميليون و 144 هزار تومان و کمترین قیمت 1 میلیون تومان اعلام شده است.

متوسط قيمت خريد و فروش هر مترمربع زيربناي مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي در شهر تهران 1 میلیون و 930 هزار تومان بوده است كه نسبت به فصل قبل 2.3 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 7.5 درصد افزايش داشته است. در ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيش‌ترين متوسط قيمت يك متر مربع زيربناي مسكوني معامله شده در حدود 3 میلیون و 144 هزار تومان در منطقه 1 و كمترين آن در حدود 1 میلیون تومان در منطقه 20 بوده است.

تفاوت  قيمت هر مترمربع زيربناي مسكوني در معاملات انجام شده  نیز بين حداقل 2 میلیون و 400 هزار تومان در منطقه 20 و حداكثر 8 میلیون تومان در منطقه 1 بوده است. به عبارت دیگر، برخی ساختمان ها در منطقه 1 تهران، که در کنار خیابان اصلی و نقطه ای خاص است یا ساختمان ویژگی متفاوتی دارد،  مشتری  خاص خود را دارد و قیمت آن نسبت به بقیه ساختمان ها متری 8 میلیون تومان متفاوت است.

*رشد 4.2 درصدي قيمت كلنگي‌ها

متوسط قيمت خريد و فروش هر متر مربع زمين يا زمين ساختمان‌هاي مسكوني كلنگي معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي در شهر تهران 1 میلیون و 655 هزار تومان بوده است كه نسبت به فصل  مشابه سال قبل 4.2 درصد افزايش داشته است.

رشد ۱۹۱ درصدی اجار بها طی سه سال

اجاره بها در تهران در سه سال گذشته معادل 191 درصد بوده است.

یک بنگاه دار در رابطه با میزان رشد نرخ اجاره و قیمت فروش تاکید کرد: سال گذشته رهن یک واحد مسکونی 10 میلیون تومان بود که امسال با افزودن 5 میلیون تومان از سوی مالک به 15 میلیون تومان تبدیل شد و این نمونه نرخ اجاره افزایش 50 درصدی اجاره‌بها را نشان می‌دهد.

 وی درباره این مساله اذعان کرد: بر اساس فایل‌های موجود نرخ اجاره از ابتدای سال تا به امروز بین 15 تا 35 درصد رشد داشته است و 24 درصد نرخ رشدی که مرکز آمار برای اجاره بها اعلام کرده باید میانگین درصد رشد باشد نه حتی حداکثر درصد رشد.

کریمی درباره رفتار مالکان نسبت به طرح تعزیرات در بازار اجاره، گفت: از ابتدای اجرای این طرح هنگامی‌ که به موجران قانون جدید تعیین نرخ اجاره را اعلام می‌کردیم فقط در پاسخ آنها لبخند می‌زدند و اظهار می‌کردند که بالاخره بنگاهی را پیدا خواهند کرد که برای فایل اجاره آنها مشتری پیدا کند و همان طور که گفته شد اکنون مالکان نرخ‌های اجاره واحدهای خود را در این منطقه بین 15 تا 35 درصد افزایش داده‌اند.

وی رشد 7 درصدی قیمت فروش واحدهای مسکونی طی 3 ماهه بهار را حداقل میزان رشد، دانست، زیرا وی براین باور است که قیمت فروش واحدهای مسکونی بین7 تا 15 درصد رشد کرده است.

برخی از مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف تهران نسبت به گزارش مرکز آمار از بابت میزان رشد اجاره بها و همچنین میزان افزایش قیمت فروش واحدهای مسکونی طی سه ماه گذشته موضع گرفته‌اند که ارقام ذکر شده (24 درصد رشد در نرخ اجاره و افزایش 7 درصدی قیمت فروش برای واحدهای مسکونی در فصل بهار) را با واقعیت بازار مسکن قابل انطباق نمی‌دانند.

یکی از فعالان بازار مسکن در خیابان نارمک دراین باره  گفت: 24 درصد افزایش نرخ اجاره متفاوت با واقعیت بازار اجاره در شرق تهران است زیرا در این منطقه، اجاره بها از ابتدای سال تا به امروز بین 15 تا 20 درصد افزایش داشته است مگر اینکه این درصد تا پایان فصل اجاره به 24 یا حتی بیشتر از این رقم افزایش پیدا کند.

تورم

نرخ تورم که در فروردین امسال 13.2 درصد بوده به 14.2 در اردیبهشت ماه و 15.4 درصد در خرداد ماه افزایش یافته و با توجه به نرخ تورم نقطه به نقطه یا ماهانه اردیبهشت ماه که 21 درصد بوده و شیب صعودی تورم را برای ماه های آینده نشان می دهد در نتیجه برآورد می شود که تورم برای تیرماه و مرداد ماه 90 به بیش از 16 درصد و 17 درصد رسیده است.

با این حال نسبت به شرایطی که برخی منتقدان معتقد بودند که با هدفمندی یارانه ها تورم به 30 تا 70 درصد می رسد، نرخ تورم فعلی رقم امیدوار کننده است و نشان می دهد که بانک مرکزی در کنترل تورم موفق بوده است در حالی که انتظار می رفت با هدفمندی یارانه ها تورم حداقل به 30 درصد برسد اما نرخ تورم فعلی همچنان زیر 20 درصد است.

آخرین اعلام رسمی نرخ تورم توسط بانک مرکزی، نرخ تورم  14.2 درصدی اردیبهشت ماه ۱۳۹۰ بود که  نسبت به ماه قبل ۱٫۷ درصد افزایش یافته ودر مقایسه با ماه مشابه سال قبل نیز شاخص مذکور ۲۱٫۲ درصد رشد داشته است.

اما در بخش دارایی ها مانند اجاره مسکن که سهم عمده ای در سبد هزینه های خانوار دارد و بین 30 تا 60 درصد بودجه خانوار را به خودش اختصاص می دهد میزان رشد اجاره بها بالاتر از نرخ تورم بوده و حدود 24 درصد در بهار امسال نسبت به بهار سال قبل گزارش شده درنتیجه انتظار می رود که نر خ تورم همچنان روند رو به افزایش داشته باشد.

البته باید یادآور شویم که بسیاری از کارشناسان انتظار داشتند که بعد از هدفمندی یارانه ها که از دی ماه 89 آغاز شده و تزریق پول به خانوارها و همچنین افزایش قیمت حامل های انرژی مانند بنزین و گاز و ... در پی داشته، نرخ تورم حداقل 30 درصد تا 70 درصد گزارش شود. اما اعلام این نرخ تورم 16 درصدی فعلی، نشان دهنده شاخص خوبی در روند طرح مهم و اصلاح ساختار اقتصاد است که آثار مثبت آن قطعا بیش از رشد نرخ تورم و هزینه های تولید است.

سال 90 سال پایه محاسبه تورم می شود

نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی برای سالهای 86، 87، 88 و 89 به ترتیب 18.4 درصد، 25.4  درصد، 10.8 درصد و 12.4 درصد است، این نرخ ها توسط مرکز آمار به ترتیب 17.2  درصد، 25.5 درصد، 9.5 درصد و 13.9 درصد اعلام شده است.

کارشناسان معتقدند که هر 7 یا 10 سال باید سال پایه محاسبه تورم و یاسایر شاخص های پولی ومالی باید تغییر کند تا امکان تغییرات بهتر مشخص شود و بتوان با قیمت های فعلی که قابل لمس تر برای مردم است شاخص ها را بررسی و ارزیابی و اعلام کرد.

به عبارت دیگر، وقتی در سال 1390 هستیم و می گوییم که اجاره خانه 700 هزار تومان است و 24 درصد نسبت به سال قبل رشد کرده برای ما قابل لمس تر است تا این که بگوییم با قیمت های سال 83 مثلا اجاره خانه 300 هزار تومان است و 25رشد کرده است.

براین اساس، ملاحظه می کنیم که وقتی سال پایه عقب تر باشد رشد یا صعود نرخ تورم را بیشتر نشان می دهد و نزول و کاهش را نیز کمتر نشان می دهد.

اگر نگاهی به نرخ های تورم بانک مرکزی و مرکز آمار براساس دو سال پایه 83 برای بانک مرکزی و 81 برای مرکز آمار مقایسه کنیم متوجه می شویم که در سال 87 که نرخ تورم بالا رفته بانک مرکزی رقم 25.4 درصد و مرکز آمار 25.5 درصد را اعلام کرده که به خاطر سال پایه عقب تر مرکزآمار نرخ تورم مرکز آمار بالاتر است. زمانی که نرخ تورم کاهش می یابد مانند سال 88، نرخ تورم مرکز آمار 9.5 درصد و بانک مرکزی 10.8 درصد اعلام شده است. در سال 89 نیز نرخ تورم بیشتر شده و بانک مرکزی رقم را 12.4 درصد و مرکز آمار 13.9 درصد اعلام کرده اند.

براین اساس اگر سال  90 به عنوان سال پایه مصوب شود، محاسبه نرخ ها ملموس تر خواهد بود و ارقام به هم نزدیک خواهند شد و بر اساس قیمت های سال 90 کارشناسان و مردم، شاخص ها را ملموس تر احساس خواهند کرد.