افزایش قیمت مسکن در تهران یک تصور اشتباه است

گروه اقتصادی – به دنبال انتشار بیانیه مطبوعاتی راهکارهای رسیدن به توافق جامع هسته ای و لغو تحریم ها، عده ای از فعالان بازار مسکن و مالکان ساختمان ها، با تصور غلط و توهم افزایش قیمت مسکن مواجه شده و از عرضه مسکن برای فروش و اجاره خودداری کرده اند! 

به گزارش بولتن نیوز، درحالی که بسیاری از کارشناسان، راهکار کاهش مشکلات و مسائل اقتصادی را ریشه دار در مسائل مدیریتی، بهبود سوء مدیریت های گذشته، اصلاح ساختار اقتصاد، و سیاست های انضباط مالی،‌ حمایت از تولید داخلی و... ارزیابی می کنند، متاسفانه عده ای از فعالان اقتصادی تصورمی کنند که به دنبال لغو تحریم ها، افزایش درآمد نفت و آزادسازی پول های بلوکه شدن ایران، سیلی از نقدینگی ریالی و ارزی به اقتصاد سرازیر خواهد شد و باعث رشد قیمت ها، افزایش قیمت مسکن، رشد سوداگری و خرید وفروش  ودلالی و... خواهد شد و در نتیجه رونق بازار مسکن و رشد قیمت ها و افزایش تقاضا برای مسکن و... اتفاق خواهد افتاد و لذا با این تصور، از عرضه مسکن اجاره ای و فروش مسکن خودداری می کنند! 

این در حالیست که به عقیده بسیاری از کارشناسان، حتی اگر لغو تحریم ها اثر قابل توجه بر  بازار مسکن داشته باشد، اثر آن فوری و سریع و زیاد نخواهد بود و بسیاری از مسائل اقتصاد کشور و از جمله بازار مسکن ریشه در مدیریت و ساختار اقتصاد کشور و مسائل داخلی آن دارد و کمتر از متاثر از تجارت و روابط خارجی است.

براین اساس، لازم است که در این رابطه، و اثر لغو تحریم ها و توافق جامع هسته ای به چند نکته حایز اهمیت توجه شود. 

نکته اول این است که تا تیرماه 94 دو طرف ایران و غرب فرصت دارند که راهکارهای اعلام شده را بررسی و متن توافق و جزئیات آن را نوشته و به سرانجام برسانند و پس از آن با تایید شورای امنیت، لغو تحریم ها کلید خواهد خورد. 

براین مبنا حداقل زمان حصول توافق سه ماه است و اگر تحریم ها بلافاصله هم لغو شود به سه ماه زمان نیاز دارد و بلافاصله براقتصاد اثر نخواهد گذاشت و اگر به زمان بیشتری در تابستان و پاییز نیاز داشته باشد حداقل باید در نیمه دوم سال باید منتظر نتایج آن باشیم. 

زیرا فروش نفت با انجام بازاریابی، ظرفیت سازی در تولید، و کسب درآمد در ماه های بعد افزایش خواهد یافت و تا زمانی که درآمد نفت افزایش یابد احتمالا حداقل به یکسال زمان نیاز دارد تا افزایش درآمد نفت و پول آن به اقتصاد وارد شود. لذا برای افزایش درآمد نفت حداقل باید تا سال 95 منتظر باشیم. 

در صورت آزادسازی 120 میلیارد دلار پول بلوکه شده ایران بعد از لغو تحریم ها، نیز باید چند ماه منتظر باشیم تا زمینه ها و بسترها و مذاکرات و مکاتبات آن انجام شود تا این پول احتمالا به تدریج در نیمه دوم سال 94 یا سال 95 وارد کشور شود. 

نکته دوم و با اهمیت تر این است که مردان اقتصادی رئیس جمهور و وزرا و مشاوران اقتصادی رئیس جمهور یعنی افرادی چون مسعود نیلی، ولی اله سیف، علی طیب نیا، عباس آخوندی، حسین عبده تبریزی، اسحاق جهانگیری، نوبخت  و بسیاری دیگر از مردان اقتصادی کابینه دولت، افرادی هستند که در دو دهه گذشته، بارها بر ضرورت اصلاح ساختار اقتصاد، و بهبود مدیریت تاکید داشته اند و اکنون این فرصت تاریخی در دولت روحانی را از دست نخواهند داد و برخلاف ایده خود عمل نخواهند کرد و بسیار بعید است که مانند دولت احمدی نژاد متاثر از رشد درآمد ارزی و نفتی کشور، به پمپاژ پول و سرازیر شدن نقدینگی به بازار اقدام کنند و از رشد درآمد نفت خوشحال شوند و همه آن را در بودجه جاری دولت خرج کنند وبرای تبدیل آن به ریال، خرج واردات اجناس بنجل چینی، سفرهای خارجی به ترکیه و امارات کنند و پول بانک ها را به بازار مسکن سرازیر کنند و با کاهش نرخ سود بدون تناسب با تورم، قیمت مسکن را سه برابر کنند و به هر کس که خواستند وام بدهند و رشد نقدینگی را به بالای 30 درصد و 40 درصد برسانند در حالی که رشد اقتصادی بسیاری کم یا منفی است!

آنها سالهاست براین نکته تاکید دارند که رشد اقتصادی کشور باید حاصل بهبود مدیریت و اصلاح ساختار و سیاست های اقتصادی دولت باشد و تابع عرضه و تقاضا و مکانیزم قیمت ها در بازار باشد و در صورتی که بهره وری و کارایی افزایش یابد، رشد اقتصادی نیز بالا خواهد رفت و نمی توان با سرازیر کردن نقدینگی و ارز و ریال به اقتصاد، افزایش تسهیلات بانکی و رشد نقدینگی و پایه پولی، و پاسخ به تقاضای نقدینگی موجود در واحدهای اقتصادی، رشد اقتصادی و بهره وری و کارایی را بالا برد. 

دولت روحانی در 2 سال گذشته نیز این سیاست و اعتقاد خود را به اثبات رسانده است. میزان حجم پایه پولی یا پول پر قدرت از اسفند 92 تا آذرماه 93 به جای افزایش کاهش یافته است. میزان نقدینگی و تسهیلات بانکی با انضباط مالی رشد کرده است. جذب پول به صورت حساب های دارای سود و سپرده های یکساله افزایش یافته است. 

نتیجه این سیاست باعث کاهش مطالبات معوق بانکی شده و به جای رشد مطالبات معوق و اعتبارات بانکی بدون حساب و کتاب که در 8 سال دولت احمدی نژاد شاهد بوده ایم، این دولت، مطالبات معوق را کاهش داد و توان بانک ها را بالا برد و باعث شد که ضریب فزاینده پولی یا ضریب تکاثر که قبلا 4 تا 4.5 بوده به عدد 6 در سال 93 برسد و این به معنای آن است که دولت به جای رشد پایه پولی و چاپ پول و پمپاژ پول به اقتصاد و بازار و... از طریق مدیریت منابع بانکی و... به مدیریت تسهیلات و منابع ریالی اقدام کرده است. 

اگر دولت می خواست ریال بیشتر به بازار مسکن تزریق کند برای مسکن مهر که ماه ها در انتظار ریال و تسهیلات بانکی است، اقدام می کرد و با تزریق زیاد پول و چاپ پول در بانک مرکزی، کار مسکن را تمام می کرد و در مقابل تورم 40 درصدی و بیشتر را به اقتصاد و مردم کم درآمد و متوسط جامعه تحمیل می کرد. 

اما دولت روحانی و مردان اقتصادی آن برعکس، پایه پولی و چاپ پول و تورم را کنترل کردند و تورم به زیر 16 درصد کاهش یافت. 

اکنون با کاهش تحریم ها و لغو تحریم ها به صورت یکباره یا تدریجی نیز بسیار بعید است که دولت دستاورد کاهش تورم، ایجاد رشد مثبت اقتصادی 4 درصدی در شرایط تحریم ها را از بین ببرد و دوباره با تزریق 120 میلیارد دلار پول های آزاد شده و دلارهای نفتی، زمینه ساز افزایش سوداگری و رشد قیمت مسکن و... را ایجاد کند. 

دولت از طریق افزایش نرخ سود بانکی متناسب با تورم، توانست بیش از 82 درصد نقدینگی را در حساب های دارای سود و شبه پول جذب کند و حدود 18 درصد نقدینگی به صورت اسکناس و سپرده جاری و دیداری در بانک ها باقی مانده است و این موضوع مهمترین دلیل کاهش قیمت مسکن و سوداگری در بازار مسکن و خرید وفروش بوده است. 

وقتی دولت با بهبود سیاست نرخ سود بانکی متناسب با تورم، نقدینگی و پول سرگردان را به بانک جذب کرده دوباره با عدم تناسب آن با نرخ تورم، پول سرگردان را به بخش مسکن هدایت نخواهد کرد. 

از سوی دیگر، سرانه تولید در مقابل تقاضا و تعداد خانوارهای متقاضی مسکن نشان می دهد که در مقابل هر 100خانوار ایرانی حدود 102 تا 104 واحد مسکونی داریم و متقاضیان واقعی و بدون خانه که حدود 1 تا 2 میلیون خانوار برآورد شده اند کسانی نیستند که در نقاط شمال شهر تهران خانه خریداری کنند. 

ضمن این که اگر پولی برای خرید مسکن داشته باشند قطعا در واحدهای مسکن مهر و جنوب شهر یا مرکز شهر سرمایه گذاری می کنند و لذا تصور وتوهم این که عده زیادی برای خرید خانه در مرکز و شمال شهر تهران و ... به بازار هجوم خواهند آورد کاملا اشتباه است. 

تنها تعدادی از خانه های لوکس و دارای موقعیت ویژه جهت شرکت داری یا امور سیاسی و دیپلماتیک و... هستند که همیشه تقاضای ویژه ای دارند اما بازار عمومی و تعریف شده مسکن، با هیچ عامل عمده تحرک بخش مسکن در ماه های آینده مواجه نخواهد شد. 

زیرا از مشکل کمبود آب و کاهش درآمد در تهران گرفته تا عدم تزریق وام بانکی و ریال و ارز به اقتصاد توسط دولت و بانک ها،  و همچنین اثر تاخیری لغو تحریم ها بر اقتصاد ایران که در سال 95 به بعد خود را نشان خواهد داد و همچنین رفتار شاخص های پولی وبانکی، همگی از دلایل عمده عدم افزایش قیمت مسکن در ماه های آینده است و لذا بهتر است از توهم افزایش قیمت مسکن دوری کنند.

در حالی که رشد سپرده های دارای سود و بلندمدت و کوتاه مدت بیش از 26 درصد و 30 درصد رشد کرده نقدینگی تنها 24 درصد رشد کرده و به این معناست که دولت پول را به جای آن که در بازار مسکن رها کند تا زمینه ساز رشد قیمت مسکن شود در بانک جمع می کند تاصرف کمک به تولید و نیازهای واقعی اقتصاد شود. 

نگاهی به شاخص های اقتصاد طبق جدول زیر کاملا می تواند نشان دهد که رفتار دولت و بانک مرکزی چگونه بوده است و لذا کسانی که به رشد شدید قیمت مسکن و اجاره ها دلخوش کرده اند باید بدانند که حتی لغو تحریم ها نیز نمی تواند باعث رشد شدید قیمت مسکن شود. 

 تنها بخشی از ساختمان های دارای امکانات برای تعدادی از شرکت های خارجی جذابیت دارد و آنها  که در انتظار رابطه تجاری  و افزایش همکاری و با ایران هستند متقاضی آن خواهند بود اما بقیه  ساختمان ها و آپارتمان ها با افزایش قیمت زیاد مواجه نخواهند شد و این موضوع نیز البته تدریجی و تابع مسائل مختلفی خواهد بود. 

در ماه های آینده واقعیت های اقتصاد نشان خواهد داد که توهم افزایش قیمت مسکن در ماه های آینده، کاملا اشتباه است زیرا نگاهی به آمار ها و شاخص های بانکی و پولی و همچنین سیاست های دولت، کاملا نشان خواهد داد که در صورت لغو تحریم ها، دولت پول و ارز و ریال بیشتر را بدون حساب و کتاب به اقتصاد سوداگرانه و افزایش قیمت مسکن سرازیر نخواهد کرد و اگر پولی به اقتصاد و صنعت ساخت و ساخت هدایت شود در بخش نفت و گاز، صنایع، راه و شهرسازی، طرح های عمرانی، و... خواهد بود. 

اقتصاد ایران 8 سال نتیجه تزریق شدید پول و ارز به اقتصاد را دیده است و دوباره این مسیر اشتباه را تکرار نخواهد کرد