بانک ها به وظایف بانکداری بپردازند و از ورود به لیزینگ مسکن خودداری کنند

گروه  اقتصادی –  با توجه به کمبود منابع بانک مسکن برای تامین نیاز طرح های ساخت و ساز و بازار مسکن، وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد ورود شرکت های لیزینگ به بازار مسکن را داده است.

به گزارش بولتن نیوز،   در روش لیزینگ، سند در رهن شرکت لیزینگ نگهداری و افراد و خانواده ها اجاره بها را به عنوان باقیمانده قرض می پردازند.در نتیجه این روش هم می تواند مزایای بسیار داشته باشد و مردم به جای اجاره دادن اقساط بپردازند تا صاحب خانه شوند و هم اشکالاتی دارد که ممکن است با بالا رفتن نرخ سود لیزینگ، اقساط سنگین و معوق شود و با جریمه و مشکلات بعدی مواجه شود و به جای کمک به خانه دار شدن مردم، عملا آنها را دچار دردسر کند. 

در نتیجه باید براین بازار نظارت شود تا هم اقساط معقول و منطقی تعیین شود و هم نرخ سود لیزینگ و ورود منابع به این بازار، مشکلات جدیدی ایجاد نکند. ضمن آن که بانک ها باید کار خود را انجام دهند و از ورود به لیزینگ خودداری کنند و مشکلات و مطالبات معوق وقفل شدن منابع مالی و بانکی کشور بیش از این افزایش نیابد.

براین اساس، ضمن این که از این ابزار مالی که در همه کشورهای جهان استفاده می شود باید استقبال شود اما با توجه به تجربه بانکداری و لیزینگ و مشکلاتی که با آن مواجه شده ایم باید قبل از شروع به کار لیزینگ مسکن باید همه نکات مورد نظر در دستور کار قرار گیرد و شاخص های نظارتی برای ایجاد تعادل در قراردادها  و بازار مسکن را مد نظر قرار دهیم. 

حامد مظاهریان معاون وزیر راه وشهرسازی با تاکید بر اینکه سرمایه‌ها به جای خرید خودرو باید به سمت بازار مسکن سرازیر شود، گفت: وزارت راه و شهرسازی به طور رسمی با بانک مرکزی مکاتبه کرده و تقاضای مجوز برای لیزینگ مسکن کرده و باید منتظر مجوز بانک مرکزی بود.بانک مسکن در شرایط کنونی فقط می‌تواند تقاضای 150 هزار وام مسکن در هرسال را تامین کند در حالی که سپرده گذارها 1.5 میلیون نفر هستند؛ بنابراین اگر به میزان سرمایهگذاری در بازار وام افزوده نشود، 10 سال طول می‌کشد تا بانک مسکن جوابگوی همه متقاضیان وام 35 میلیونی باشد.

وی افزود: به دنبال این هستیم که بین بازار سرمایه و بازار ساختمان ارتباط عمیقتری برقرار کنیم تا نقدینگی بازار سرمایه در ساخت مسکن بکار افتد. در این صورت، تولید مسکن افزایش یافته و با تعادل بیشتر عرضه و تقاضای خریداران مسکن منتفع خواهد شد.

باید سرمایه بخش های دیگر را هم جذب این بازار کنیم. لیزینگ مسکن نیاز به مجوز بانک مرکزی دارد تا این بنگاه های مالی با تضمین دولت وارد این عرصه شوند؛ بنابراین پیش بینی می شود که با ورود روشهای متعدد دیگر همچون لیزینگ و رهن ثانویه بتوان وام خرید مسکن را تا چند برابر افزایش داد.

در این زمینه برخی صاحب نظران با استقبال از ورود شرکت های لیزینگ به بازار مسکن معتقدند که اگر شرکت های لیزینگ به خریدار واقعی یا به تولید کننده منابع بدهند باعث افزایش عرضه و ایجاد تعادل در بازار خواهد شد اما اگر شرکت های لیزینگ تنها باعث گران شدن مسکن وخریدو فروش ساختمان های گران قیمت و برج و خانه های بالای شهر شوند و بافت های فرسوده و جنوب شهر نوسازی نشوند و نیازمندان واقعی خانه دار نشوند، موثر نخواهد بود. 

منابع ارزان قیمت وکمک های احتمالی دولت به شرکت های لیزینگ  نیز باید به سمت نوسازی بافت های فرسوده و حمایت از خانه دارشدن افراد نیازمند واقعی هدایت شود. در غیر این صورت نرخ سود بالای لیزینگ و اقساط سنگین آن خانوارهای نیازمند واقعی را دچار مشکل خواهد کرد و مطالبات معوق شرکت های لیزینگ نیز به مطالبات معوق بانک ها اضافه خواهد شد. 

برخی کارشناسان از جمله غلامحسین دوانی عضو جامعه حسابداران رسمی کشور نیز با انتقاد از عملکرد بانک ها معتقدند که اولا بانک ها از ورود به شرکت داری و لیزینگ باید خودداری کنند تا مشکلات قبلی ادامه نیابد . 

این حسابرس ارشد و عضو جامعه حسابداران رسمی معتقد است که نهادهای مالی وبانک ها باید از ورود به شرکت داری و لیزینگ خودداری کنند زیرا این کار عملا به معنای افزایش نرخ سود بانکی و گران شدن وام مسکن و افزایش مطالبات معوق خواهد شد. در نتیجه شرکت های لیزینگ مسکن باید با حمایت بخش خصوصی و با نظارت دولت و نهادهای نظارتی ایجاد شود و نرخ سود آن باید منطقی باشد و سازوکار حرفه ای و فنی و علمی داشته باشد تا نتیجه بدهد.

دوانی تاکید کرد: اگر نظارت بر عملیات مالی و بانکی و لیزینگ تقویت نشود هر گونه فعالیت لیزینگ و بانکی، عملا نه تنها انتظارات مردم را تحقق نمی بخشد بلکه چالش ها و دردسرهای تازه ای ایجاد می کند. 

غلامحسين دواني گفت: بايد ديد چهار چوب اصلي پيشنهاد شده در خصوص ليزينگ مسكن به چه صورت بوده است! اگر اين چهارچوب بخواهد مانند كشور هاي غربي انجام بگيرد، امكان پذير نيست و كشور ما داراي چنين ظرفيتي نيست كه بانك ها بخواهند 80 تا 90 درصد بهاي يك خانه را پرداخت كنند و یا لیزینگ ها بخواهند با این نرخ بالای سود بانکی  تامین منابع کنند و یا اگر بخواهند درصد كمي از بهاي مسكن را ليزينگ بدهند، اجراي اين طرح با مشكل مواجه مي شود.

وی افزود: با توجه به اين نكات به نظر نميرسد كه با انجام اين ايده، بخشي از مشكلات بازار مسكن حل شود. دليل اين امر هم آن است كه دولت زمين دار اصلي و مالك بزرگ كشور است و اراضي زيادي را از طريق وزارت مسكن در اختیار دارد و در هيچ جاي دنيا دولت به اين ميزان زمين در مالكيت خود ندارد تا قيمت معاملات مسكن را تعيين كند.

دوانی ادامه داد:‌از طرف ديگر در ساير نقاط دنيا در اوايل كار تشويق مردم به خانه سازي است و متقاضيان ساخت و ساز شخصي را در اولويت براي وام دهي و حمايت قرار مي دهند، ولي در ايران مردم براي ساخت و ساز شخصي خود نمي توانند وام بانكي دريافت كنند و اين كار را به انجام برسانند. در نتیجه ساختار پرداخت وام نیز با مشکل مواجه است.

این عضو جامعه حسابداران کشور گفت: بازار مسكن به دلايل سياسي دچار مشكل شده است، يعني نهاد هايي كه اساسا نبايد وارد بازار مسكن شوند مانند بانكها وارد اين بازار شده اند و كالاي مسكن را، كه يك كالاي مورد استفاده ي مردم است تبديل به يك كالاي سرمايه اي كرده است و با آن خريد و فروش مي كنند، در صورتي كه مسكن كالاي اساسي و مورد نياز مردم است.

این کارشناس اقتصادي گفت: بازار مسكن بازار بزرگي است  و شاخه ها و بخش های بسیاری مانند مصالح ساختمانی، سنگ و شیشه و آهن و کارگران و حمل و نقل و... را تحت الشعاع خود قرار مي دهد و معضل اساسي اين بازار در حال حاضر اثر شديد تحريم ها بر اين بازار است.  اگر اثر تحريم ها كاهش يابد باعث رونق بازار مسكن و همچنين بازار هاي تحت الشعاع آن مي شود.

وی افزود:‌در حال حاضر نهاد هاي پولي و بانكي از وظايف اصلي خود خارج شده اند و به صورت سرمايه داري مستغلاتي عمل كرده اند، كه اين از عوامل فزاينده قيمت در بازار مسكن است و در اين شرايط ايجاد فضا براي پرداخت ليزينگ از طريق اين نهاد ها توصيه نمي شود.

وی گفت: وظايف بانك ها، بانكداري است و مشخص است.كه اگر بانكها از چهارچوب اصلي وظايف خود خارج شوند جامعه را دچار مشكل مي كنند.  اين  اتفاق در آمريكا هم افتاده است و بانكها هم در اين كشور جامعه را دچار مشكلات اقتصادي كردند.

وی افزود: فعاليت هاي غير بانكي بانك ها در ايران به وي‍‍ژه بانك هاي خصوصي زياد است و متاسفانه بانك مركزي هيچ گونه نظارتي بر آنها ندارد، و اين عملكرد ها باعت بروز اين مشكلات شده اند. ركود در بازار ارز و ارز فروشي و حتي ركود در بازار مسكن از دلايل دخالت بانك ها در فعاليت هاي اقتصادي است.

دوانی گفت: تبعات اين فعاليت ها 80 هزار ميليارد تومان معوقات بانكي است كه گفته مي شود 80 درصد آن سفته بازي و ربا خواري بوده و فقط 20 درصد آن در بخش توليد و صنعت بوده است و طبق گفته هاي آقاي نعمت زاده فقط 7 درصد اين رقم مربوط به بخش صنعت است.

 عضو جامعه حسابداران رسمی گفت:‌ در نهايت اقتصاد يك مجموعه به هم پيچيده اي است كه نمي توان اين جا و آن جا آن را به تنهايي درست كرد، بلكه بايد اين مجموعه به صورت يكدست اصلاح شود.

 به دنبال پیشنهاد لیزینگ مسکن که از سوی وزارت راه و شهرسازی به بانک مرکزی باهدف کاهش رکود، تامین نیاز خانوارهای فاقد مسکن شخصی، کمک به منابع بانک مسکن برای تامین منابع بازار مسکن و افزایش اشتغال کارگران ساختمانی،  ارائه شده، صاحب نظران دیدگاه های مختلفی را در مورد اثر لیزینگ مسکن بر کاهش رکود اقتصادی، کاهش بیکاری و ایجاد رونق کسب وکار و اشتغال مطرح کرده اند. 

برخی کارشناسان، با اشاره به تجربه لیزینگ خودرو، معقتقدند که اگر لیزینگ مسکن با نرخ سود بانکی بالای 25 تا 30 درصد، توسعه یابد، باعث افزایش فشار به خانوارهای فاقد مسکن می شود و اگر چه موجب رشد ساخت وساز و عرضه مسکن خواهد شد اما در صورتی که اقساط آن متناسب با درآمد خانوارها نباشد  مشکل ساز خواهد شد و نمی تواند اثرگذار و مفید باشد. در نتیجه ایجاد لیزینگ مسکن باید زمانی انجام شود که نرخ تورم به زیر 20 درصد کاهش یابد تا نرخ لیزینگ در حد معقول و منطقی و اقساط آن متناسب با درآمد خانوارها باشد و باعث رشد اشتغال و رونق ساخت وساز و کاهش رکود شود. 

اما در صورتی که نرخ سود لیزینگ بالا باشد و اقساط آن برای متقاضیان مسکن سنگین باشد، ممکن است در عمل باعث ایجاد مشکلاتی شود و تقاضای واقعی برای خرید مسکن توسط خانوارهای بدون خانه افزایش نیابد. 

از سوی دیگر، برخی کارشناسان می گویند که تجربه استفاده از منابع بانک ها در بخش مسکن و سایرکالاهای با دوام در کشورهای غربی نشان میدهد  که نرخ سود آنها و همچنین رقم اقساط خرید مسکن ودارایی باید با نظارت منطقی و ابزارهای کارشناسی انجام شود تا لیزینگ و یا وام بانک ها بتواند راهگشای مشکلات مردم و بخش تولید باشد. 

براین اساس، عده ای از کارشناسان مخالف لیزینگ مسکن هستند ومعقتقدند که لیزینگ نیز مانند عملکرد بانک ها در سایر بخش ها موجب بهبود شرایط نمی شود و وقتی مطالبات معوق 80 هزار میلیارد تومانی و بدهکاران بزرگ در کشور داریم نشان دهنده آن است که بانکداری و نرخ ها و سیاست های مالی و نرخ سود و.... در حد مناسبی نیست و با توجه به آن که بستر بانکداری در کشور در شرایط مطلوب نیست در نتیجه لیزینگ نیز که وابسته به منابع بانکها است نمی تواندموفق باشد. 

این کارشناسان تاکید دارند که لیزینگ با نرخ سود بالا تنها برای خانه های لوکس شمال شهر و بخشی از گروه های با درآمد بالا مطلوب است و برای خانوارهای فاقد مسکن و کم درآمد نمی تواند راهگشا باشد. براین اساس لیزینگ مسکن نمی تواند تمام بازار را تحت پوشش قرار دهد. 

در نتیجه دولت و بانک مسکن باید همچنان منابع ارزان قیمت بانکی را برای آن دسته از خانوارهای فاقد مسکن شخصی درنظر داشته باشند تا مانند مسکن مهر و سایراقدامات حمایتی شاهد عرضه مسکن ارزان قیمت نیز باشیم.