پيش‌خريد؛ بندبازي در بازار مسكن

بولتن نیوز ، در معامله پيش‌‌خريد مسكن، فرد پيش‌خريدار در ازاي يك واحد مسكوني در حال ساخت، مبلغي را به‌صورت بيعانه به سازنده ساختمان كه در نقش پيش‌فروشنده در معامله حاضر مي‌شود، پرداخت مي‌كند و اين دو در قراردادي كه در بنگاه‌املاك يا دفترخانه تنظيم و امضاء مي‌كنند، به يكديگر متعهد مي‌شوند كه در ازاي تكميل فرآيند ساخت آن واحد، مابقي مبلغ؛ ردو‌بدل شده و سرانجام واحد آماده‌شده تحويل داده شود.

در گذشته – مثلا 20 تا 25 سال پيش- در تهران خبري از پيش‌خريد و پيش‌فروش نبود و اصلا نيازي در بازار مسكن به پيش‌خريد احساس نمي‌شد. در آن زمان، بانك‌ها به جاي آنكه منابع خود را صرف تجارت و كارهاي سودده كنند يا مجبور باشند به دستور دولت به فلان طرح زيان‌ده تسهيلات تكليفي پرداخت كنند، قسمت قابل‌توجهي از وام‌هاي بانكي را براي خانه‌دار شدن خانوارهاي فاقد مسكن، هزينه مي‌كردند، طوري‌كه در دهه 60، بسياري از دستگاه‌هاي دولتي و نهادهاي غيردولتي با تشكيل تعاوني مسكن براي كارمندان و خريد زمين از دولت در بهترين مناطق تهران، موفق شدند معادل 60 تا 70 درصد قيمت ساخت آپارتمان‌ها را از بانك، تسهيلات بگيرند، به‌طوري‌كه هنوز برخي از همين تعاوني‌ها دارند اقساط 10 هزار توماني خود را به بانك بازپرداخت مي‌كنند!

در آن دوران كه «خريد مسكن» روياي خانواده‌ها نبود و افراد به‌راحتي از طريق تعاوني‌هاي مسكن صاحب مسكن مي‌شدند، بازار پيش‌خريد و پيش‌فروش شكل نگرفته بود.

چه شد پيش‌خريد مد شد؟
اما در سال‌هاي اخير رشد بي‌رويه قيمت مسكن از يك‌سو، ممنوعيت بانك‌ها در پرداخت وام مسكن از سوي ديگر و همچنين سودجويي شديد سازنده‌ها و بسازوبفروش‌‌ها همگي دست به دست هم داده تا بين قدرت خريد مسكن و قيمت مسكن در تهران فاصله‌اي حداقل 35 ساله انداخته شود!
در تهران در حالت خوش‌بينانه اگر يك خانوار حقوق‌بگير بتواند ماهانه يك ميليون پس‌انداز كند، بعد از 35 سال مي‌تواند يك واحد مسكوني 70 متري با قيمت متري 5 ميليون تومان را خريداري كند، البته اين به شرطي است كه قيمت مسكن تا 35 سال آينده، در حد همين متري 5 ميليون تومان ثابت بماند يا اينكه قيمت مسكن و ميزان دستمزد به يك نسبت افزايش پيدا كنند.
در حال حاضر متقاضيان مسكن در بازار به خاطر آنكه محاسبات فوق‌ را غيرواقعي مي‌دانند و مي‌دانند با پس‌انداز ماهانه هرگز نمي‌توانند براي خريد مسكن اقدام كنند، راه چاره ديگري را انتخاب كرده‌اند.

اين راه از بازار پيش‌فروش عبور مي‌كند و اگر چه ريسك و خطر و كلاهبرداري و فريبكاري در چنين بازاري فوق‌العاده زياد است، اما فعلا تنها مسير صاحب‌خانه شدن خانوارهاي تهراني و ديگر كلان‌شهرهاي كشور محسوب مي‌شود.

بسازوبفروش‌ها تشنه پيش‌فروش!
اما چرا سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها هم در سال‌هاي اخير وسوسه پيش‌فروش پيدا كرده‌اند؟
واقعيت اين است كه بسازوبفروش‌ها در تهران با سوءاستفاده از شرايطي كه تحت‌تاثير رفتار انفعالي دولت در بازار مسكن شكل گرفته، نبض اين بازار را كاملا در دست گرفته‌اند.
بسازوبفروش‌ها در دو، سه سال اخير هر آنچه را كه ساخته‌اند، احتكار كرده‌اند و عرضه واحدهاي مسكوني نوساز به بازار را از مسير «قيف» دارند هدايت مي‌كنند!
اين سازنده‌ها از هر 10 واحد مسكوني كه احداث مي‌كنند، حداكثر 4 يا 5 واحد را مي‌فروشند و مابقي را براي مدت نامعلوم به‌صورت خالي نگهداري مي‌كنند تا به بالاترين قيمت، بتوانند عرضه كنند.

تعداد خانه‌هاي خالي در تهران در سال گذشته در مقايسه با سال90 با 50 درصد افزايش از 300 هزار واحد به 450 هزار واحد مسكوني رسيد و اين نشان مي‌دهد كه دولت با تاخير طولاني مدتي كه در طراحي ابزار مالياتي براي مقابله با احتكار مسكن ايجاد كرده، عملا دست محتكران را براي احتكار بيشتر و ايجاد فضاي كاذب كمبود مسكن فروشي در بازار باز گذاشته است.

اين معضل باعث شده قيمت مسكن هر سال حداقل 30 تا 40 درصد نسبت به سال قبل افزايش پيدا كند، چون در مقابل افزايش سالانه تقاضاي مسكن در تهران – سالي حدود 100 هزار تقاضاي جديد ناشي از ازدواج وارد بازار مسكن مي‌شود- ميزان عرضه فوق‌العاده محدود شده است.
به همين خاطر، بسازوبفروش‌ها براي تامين مالي ساخت‌وسازهاي جديدشان، مجبور هستند تعدادي از واحدهاي در حال ساخت را پيش‌فروش كنند.

به بيان ديگر، اگر بسازوبفروش‌ها در حالت طبيعي هر آنچه را احداث مي‌كنند بلافاصله عرضه كنند، نيازي به پيش‌فروش ندارند، اما سودي كه در خانه‌هاي خالي نهفته است، آنها را به سمت بازار پيش‌فروش سوق داده است.

پس در شرايط كنوني هم در طرف تقاضا و هم در طرف عرضه مسكن، به اندازه كافي ميل و اشتياق براي پيش‌خريد و پيش‌فروش وجود دارد.
سالانه بين 5 تا 10 درصد كل معاملات مسكن در تهران به پيش‌خريد و پيش‌فروش اختصاص پيدا مي‌كند.

چگونه روي بند بايستيم؟
در بازار پيش‌خريد مسكن همواره اين خطر براي پيش‌خريدار وجود دارد كه معامله به ضرر او تمام شود.

پيش‌خريد مسكن درست مثل بندبازي مي‌ماند كه اگر لحظه‌اي حواس بندباز و تمركز او مختل شود، همه مسير طي‌شده در ثانيه‌اي، با خطر مواجه مي‌شود حتي چند قدم مانده به پايان بندبازي. تهديد عمده در اين نوع از معامله به شيوه قراردادي كه پيش‌خريدار با پيش‌فروشنده امضاء مي‌كند، برمي‌گردد و از آنجا نشات مي‌گيرد.

هر چقدر درجه اعتبار و رعايت مسائل حقوقي در قرارداد پيش‌خريد بالا باشد، به همان نسبت احتمال زيان پيش‌خريدار كاهش پيدا مي‌كند. فردي كه واحد مسكوني در حال ساخت را پيش‌خريد مي‌كند، در ازاي مبلغي كه پرداخت مي‌كند، فقط يك برگه قرارداد در اختيار دارد، همين و بس، اما پيش‌فروشنده كماكان مالك ملك در حال ساخت است.
پس اگر شما قصد پيش‌خريد مسكن را داريد، بايد در تنظيم قراردادتان، جوانب احتياط را رعايت كنيد. اما قبل از تنظيم قرارداد، مساله اصلي انتخاب پيش‌فروشنده است.
هرگز قبل از تحقيقات محلي از فرد سازنده، واحد او را پيش‌خريد نكنيد.

اول، بگرديد دنبال خوش‌نام‌ها
كساني كه در بازار پيش‌فروش فعال هستند و به اصطلاح مشاوران‌املاك، «كاركشته بازار» به حساب مي‌آيند، معمولا كمتر از ديگر پيش‌فروشنده‌ها، خلف وعده مي‌كنند.
خلف وعده پيش‌فروشنده‌ها اغلب يا در زمان تحويل واحد خلاصه مي‌شود يا در مبلغي كه ابتداي قرارداد توافق كرده‌اند.
لذا براي پيش‌خريد مسكن بايد قبل از همه چيز، سازنده‌هاي خوش‌نام محل را از طريق مشاوران‌املاك و اهالي محل شناسايي كنيد.
بهترين روش براي شناسايي پيش‌فروشنده‌هاي خوشنام، پرس‌وجو از ساكنان ساختماني است كه آن سازنده در محل ساخته و تحويل داده است.
شما مي‌توانيد از ساكنان يكي دو ساختماني كه فرد پيش‌فروشنده، قبلا آن را ساخته و فروخته‌ است، تحقيق كنيد و درباره وعده‌هايي كه سازنده در قراردادش با آنها، داده به آنها عمل كرده است، بپرسيد. اگر اين افراد، تعهد او را براي شما تضمين كردند، شك نكنيد مشكلي براي شما پيش نخواهد آمد.
فراموش نكنيد، قبل از تحقيق كافي و جمع‌بندي بر سر تعهد كاري پيش‌فروشنده، قراردادي را تنظيم نكنيد.
در حال حاضر در همه محله‌هاي شهر تهران، حداقل يكي دو ساختمان در حال ساخت وجود دارد كه تعدادي از واحدهاي آنها در نوبت پيش‌فروش قرار دارد. پس عرضه در بازار پيش‌فروش كم نيست، مهم اين است كه شما بتوانيد از بين همه ساختمان‌هاي در نوبت پيش‌فروش، بي‌دردسرترين واحد و در عين حال بهترين ساختمان را پيش‌خريد كنيد.

نكته مويي درباره قيمت پيش‌فروش
بعد از آنكه گزينه مطلوب پيش‌فروش را پيدا كرديد، نوبت به چانه‌زني با پيش‌فروشنده بر سر قيمت و سپس تنظيم قرارداد مي‌رسد. در اين مرحله لازم است بدانيد قيمت پيش‌فروش واحدمسكوني بايد حداقل 15 درصد ارزان‌تر از واحد آماده تحويل در محل باشد.
همچنين قيمت پيش‌فروش بايد حتما و حتما مقطوع تعيين شود؛ يعني اينكه فرد پيش‌فروشنده بايد در قرارداد تعهد صريح بدهد مبني براينكه قيمت معامله تا انتهاي معامله ثابت باقي مي‌ماند و درصدي به آن اضافه نخواهد شد.
يكي از رايج‌ترين تخلفاتي كه پيش‌فروشنده‌ها مرتكب مي‌شوند دبه در قيمت است، طوري‌كه در زمان تحويل واحد به فرد پيش‌خريدار، با استفاده از بهانه‌هايي همچون نرخ تورم و افزايش پيش‌بيني نشده هزينه مصالح ساختماني، زير قيمت توافق‌شده با پيش‌خريدار مي‌زنند و دنبال اضافه كردن درصدي به قيمت مي‌روند.
متاسفانه در اغلب مواقع هم، پيش‌خريدار قيمت جديد را قبول مي‌كند و زيربار دبه‌ پيش‌فروشنده مي‌رود.
لذا براي جلوگيري از چنين كلاهبرداري‌هايي، لازم است در قرارداد پيش‌خريد و پيش‌فروش، بر مقطوع بودن قيمت تاكيد شود.
واقعيت اين است كه پيش‌فروشنده‌ها بايد در ابتداي ساخت‌وساز هم نرخ تورم و هم افزايش قيمت هزينه‌ها در طول دو سال ساخت‌وساز را محاسبه كنند و عددي را به عنوان «قيمت» به پيش‌خريدار اعلام كنند كه بتواند همه افزايش قيمت‌ پيش‌بيني نشده را پوشش دهد.

لحظه تنظيم قرارداد
تنظيم قرارداد پيش‌خريد مسكن سخت‌ترين نوع قرارداد است، به خاطر اينكه در اين قرارداد درباره ملكي صحبت مي‌شود كه فعلا وجود خارجي ندارد بلكه قرار است به موجب اين قرارداد، ملك ساخته شود.
بهتر است قرارداد پيش‌خريد مسكن در دفترخانه‌ها تنظيم شود. در قرارداد پيش‌خريد مسكن، پيش‌فروشنده بايد ريز همه مصالح‌ساختماني شامل فونداسيون، سفت‌كاري و سپس نازك‌كاري را در متن قرارداد ليست كند؛ يعني بايد نوع اسكلت ساختمان (بتني يا تيرآهني)، نوع لوله‌ها، مشخصات تاسيسات، نوع نماي ساختمان، نوع كاشي و سراميك، نوع كابينت، نوع درب‌ها و پنجره‌ها، نوع تزيينات داخل ساختمان و خلاصه هر آنچه را در ساخت‌وساز انجام مي‌شود در متن قرارداد پيش‌خريد بنويسد و با امضاي قرارداد متعهد شود همه آنچه را نوشته، به‌طور كامل انجام مي‌دهد.
بعد از آنكه مشخصات مصالح و سازه نوشته شد، نوبت به زمان ساخت و تحويل واحد مي‌رسد. در اين مقطع متناسب به مرحله‌اي از پيش‌خريد و ميزان عملياتي كه در ساختمان در حال ساخت انجام شده، زمان تحويل مشخص مي‌شود.
اگر شما ساختمان را در مرحله اوليه يعني گودبرداري پيش‌خريد كرده‌ايد، كار تنظيم قرارداد سخت‌تر است چون‌كه هنوز هيچ چيز ساختمان ساخته نشده است، در اين صورت زمان تحويل حداقل يكساله تعيين مي‌شود.

اما اگر در مرحله سفت‌كاري پيش‌خريد كرده‌ايد، در اين صورت بايد 6 ماهه تحويل داده شود.
خلاصه اينكه هر ميزان زماني كه در قرارداد نوشته مي‌شود، بايد براي عمل نكردن به آن از طرف پيش‌فروشنده، جريمه سنگيني از طرف پيش‌خريدار در قرارداد قيد شود؛ مثلا بايد عنوان شود كه اگر ظرف مدت قيد شده در قرارداد، واحد تحويل پيش‌خريدار نشود، روزانه يك ميليون تومان جريمه به حساب پيش‌فروشنده نوشته شود و از تعهد ريالي پيش‌خريدار به او كسر شود! هر چقدر جريمه سنگين‌تر تعيين شود، احتمال خلف وعده پيش‌فروشنده كمتر مي‌شود.
براي پيش‌خريد مسكن، بايد مراحل پرداخت پول نيز در قرارداد قيد شود كه متناسب با پيشرفت فيزيكي ساخت‌وساز به پيش‌فروشنده پرداخت مي‌شود.
بهتر است مبلغ اوليه پيش‌خريد، در حد 10 تا 15 درصد كل ارزش معامله تعيين شود، طوري‌كه در نهايت، 30 تا 35 درصد كل ارزش معامله، در زمان تحويل كليد، قابل پرداخت باشد.
برخي پيش‌فروشنده‌ها سعي مي‌كنند در مراحل نازك‌كاري و در حالي‌كه ساختمان هنوز تكميل نشده، قسط آخر را از پيش‌خريدار دريافت كنند كه اين روش كاملا به ضرر پيش‌خريدار خواهد بود.
اين كار را اول از همه انجام دهيد
قبل از امضاي قرارداد پيش‌خريد، شما بايد نسبت به صحت و سلامت ساختمان در حال ساخت اطمينان حاصل كنيد. براي اين منظور بايد پروانه ساختماني صادر شده توسط شهرداري براي آن پلاك و همچنين سند مالكيت زمين را رويت كنيد تا مطمين شويد كسي كه در نقش پيش‌فروشنده مقابل شما نشسته، سازنده تمام و كمال ساختماني است كه قرار است يك واحد از آن به شما پيش‌فروش شود.
يقين داشته باشيد اگر همه اين مراحل را طي كنيد، از تخلفات احتمالي در امان خواهيد بود.

شرايط الان بازار پيش‌خريد
در حال حاضر، شرايط بازار به نفع پيش‌خريداران است، چون‌كه قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي احتمالا روبه افزايش خواهد بود، بنابراين اگر پيش‌خريداران با قيمت مقطوع، اقدام به معامله كنند، از تورم ماه‌ها و سال‌هاي آتي در امان خواهند بود. در اين ميان، ممكن است در بازار پيش‌خريد، تعداد واحد پيش‌فروشي كم باشد، اما از همين فرصت اندك مي‌شود استفاده مطلوب كرد.