کارشناسان پیش بینی کردند:
رکود ساخت و ساز و افزایش قیمت مسکن در سال 92
بخش مسکن در دهه اخیر شرایطی متفاوت از گذشته را تجربه کرده است، افزایش قیمت مسکن در فاصله سالهای 83 به بعد به بیش از دو برابر و نیم افزایش یافت .افزایشی حباب گونه که در سال 87 با اتخاذ سیاست هایی از سوی دولت این حباب ترکید و قیمت ها پس از یک دوره صعودی کاهش یافت .
بولتن نیوز: قیمت مسکن در سالهای اخیر نیز روند افزایشی داشته است میزان نقدینگی در کشوربه شدت افزایش یافته و برآورد آن بیش از 400 هزار میلیارد تومان است ،نقدینگی که از اتفاق بخش مسکن نیز جاذبه هایی برای آن دارد .
حال این سوال مطرح است که آیا پس از یک دوره افزایشی نرخ مسکن در سال 92کاهشی است یا افزایشی .آیا ممکن است که مطابق پیش بینی رییس جمهور مبنی بر کاهش قیمت مسکن ،در سال جاری نمودار قیمت در این بخش نزولی باشد.
این ها سوالاتی است که کارشناسان اقتصادی پاسخ هایی نزدیک برای آن دارند و به کاهش قیمت مسکن به دلیل متعدد بودن عوامل تاثیرگذار بر این بخش و نقدینگی بالای کشور معتقد به کاهش قیمت مسکن در سال جاری نبوده و حتی روند قیمتی آن را در سال 92 افزایشی می دانند.
افزایش قابل توجه قراردادهای اجاره در سال 91
همچنین بر اساس آمار اعلام شده طی 11 ماه ابتدایی سال 91، 157هزار و 986 قرارداد اجاره در استان تهران منعقد شده که نسبت به سال 90 بیش از 63 هزار و 241 مورد افزایش یافته است.
بر اساس قراردادهای ثبت شده در استان تهران، طی چهار ساله اخیر این استان شاهد افزایش تعداد مستاجران و مالکان بوده است که نسبت به هر دوره دیگری مشهود است.
براساس این گزارش از بین سالهای 88 تا 91 ، در سال گذشته بیشترین قراردادهای املاک در استان تهران ثبت شده است و قراردادهای اجاره تهرانی‌ها نسبت به سال 90افزایش چشمگیری داشته است.
طی 11 ماهه سال 91 بیش از 521 هزار و 113 قرارداد اعم از مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه، پیش‌فروش، قراردادهای خاص، سرقفلی و اجاره به شرط تملیک ثبت شده که نسبت به سال گذشته 124 هزار مورد افزایش یافته است.
این درحالی است که برخی مشاوران املاک مناطق مختلف تهران نسبت به کاهش خرید، فروش، رهن و اجاره مسکن معترض هستند.
تجربه کاهش قیمت مسکن در سال 86 تکرار نخواهد شد
در این میان یک کارشناس بازارمسکن می گوید : برخلاف برخی پیش بینی ها کاهش قیمت مسکن در سال 92 همانند تجربه سال 87 تکرار نخواهد شد و با حجم نقدینگی که بخشی از آن به بازار مسکن هدایت می شود کاهش قیمت ها بعید به نظر می رسد .
سعید سعادتمند در پاسخ به این سوال که آیا تجربه کاهش قیمت مسکن در سال 86 در سال 92 نیز تکرار خواهد شد ،اظهارکرد: عوامل متعددی در کاهش قیمت مسکن در سال 86 موثربوده است که از جمله آنها بسته پولی بانک مرکزی بود که ورود نقدینگی به اقتصاد را محدود کرد .
وی با بیان اینکه این سیاست 10 تا 15 درصد نقدینگی ورودی به بازار مسکن را کاهش داد ،بیان کرد:اما امروز حجم ورود نقدینگی به کشور بسیار بالاست که از جمله عوامل افزایش قیمت مسکن است.
سعادتمند با بیان اینکه اتخاذ سیاست انقباظی توسط بانک مرکزی در سال 86موجب شد تا نرخ مسکن در سال 87 با کاهش روبه رو شود ،عنوان کرد: این سیاست انقباظی در حال حاضر اعمال نمی شود درعوض حجم نقدینگی بالایی به کشور وارد می شود .
کارشناس بازار مسکن عنوان کرد: در سال 86، با اجرای بسته پولی 10 تا 15 درصد نقدینگی ورودی به بازار ناشی از تسهیلات بانک ها در بخش مسکن کاهش یافت، اما امروز اگر بسته مشابه بانکی هم ارایه شود به دلیل اینکه در حال حاضر، با توجه به عدم ارائه تسهیلات خرید از طرف بانکها، نقدینگی بخش مسکن را سرمایه های بخش خصوصی تامین می کند، تغییرات در کوتاه مدت چندان قابل لمس نخواهد بود.
وی بیان کرد: رشد نقدینگی از 27 درصد سال 86 در سال 87 به 15 درصد کاهش یافت. اثرات این کاهش در رشد نقدینگی درسال 87 به وضوح مشاهده شد.
سعادتمند با بیان اینکه رشد نقدینگی امروز در کشور به بیش از 25 درصد رسیده است ،خاطرنشان کرد: درسال 90 با یک تغییر پارادایم اقتصادی مواجه بودیم، درشرایطی که میزان تولید ناخالص داخلی کشور در سال 86 ،286 هزار میلیارد تومان ، میزان بودجه 231هزار میلیارد تومان و میزان نقدینگی 191 هزار میلیارد تومان بود .
وی ادامه د اد : در سال 91 برای اولین بار در اقتصاد کشور بودجه کشور از حجم تولید ناخالص داخلی فراتر رفت.
سعادتمند تصریح کرد : در سال 91 اقتصاد ایران با تورم بالا روبه رو بود و حتی اگرتحریمها بوجود نمی امد تجربه تورم بالا تقریبا حتمی بود.
وی اضافه کرد: این روند یعنی بزرگتر شدن حجم بودجه کشور از تولید ناخالص ملی سال 92 نیز تکرار و بودجه 730 هزار میلیارد تومانی دولت در سال جاری حجم نقدینگی را از میزان جی دی پی کشور فراتر خواهد برد .
سعادتمند تصریح کرد: در حالی که در سال 86 ثبات نرخ ارز وجود داشت و ابتدا کالاهای سرمایه ای افزایش قیمت پیدا کرده و به دنبال آن کالاهای مصرفی نیز افزایش قیمت را تجربه نمودند اما، امروز این تغییر پارادایم حاصل شده که قیمت کالاهای مصرفی افزایش یافته و به دنبال آن مواد اولیه و کالاهای سرمایه ای نیز به دنبال تطبیق میزان ارزش خود هستند .
وی با بیان اینکه اتفاقی که در بخش مسکن در حال ایجاد است، انطباق ارزش بخش مسکن با سایر دارایی هاست ،اظهارکرد : یکی از دلایلی که بخشی از نقدینگی به بازار مسکن هدایت شده این است که دارندگان نقدینگی احساس می کنند که مسکن در مقایسه با برخی دارایی های سرمایه ای از رشد کمتری برخوردار شده است و هنوز هم امکان رشد دارد.
سعادتمند بیان کرد: این نکته پذیرفتنی است که تقاضای موجود در بازار مسکن تقاضای واقعی نیست و تقاضای سرمایه ای کنترل بازار مسکن را در دست دارد . هر چند با وجود رکود در بخشهای تولیدی، طبیعی است دولتمردان اجازه دهند بخش مسکن قسمتی از رکود اقتصادی را با ایجاد اشتغال، مصرف کالاهای واسط را جبران نماید.
وی با بیان اینکه با بودجه ای که دولت به مجلس ارایه داده است، پیش بینی نقدینگی 600 هزار میلیارد تومانی در مقابل تولید ناخالص داخلی 500 هزار میلیارد تومانی قابل تصور است ، عنوان کرد: همسان سازی ارزش دارایی ها ، قیمت تمام شده و تغییرات موجود در نقدینگی و سرعت گردش پولی از عواملی است که قیمت مسکن را در سال آینده رقم خواهد زد .
سعادتمند خاطرنشان کرد: رفع تحریم ها می تواند سرعت گردش پولی را افزایش داده، ایجاد رونق در اقتصاد هم منجر به ایجاد تقاضا در بخش کالاهای سرمایه ای از جمله مسکن و ساختمان خواهد شد.
کارشناس بازار مسکن عنوان کرد: یکی از راهکارهایی که دولت در سال 86 دنبال کرد، ضمن کنترل بازار از نظر نقدینگی و تقاضا، استفاده از اهرم های تبلیغاتی گسترده درباره مسکن مهر بود، که توانست برای یک دوره چند ماهه بر کاهش قیمت مسکن اثر گذار باشد .
سعادتمند تصریح کرد: در حال حاضر تغییرات قیمت مسکن به صورت فصلی است و حتی اینگونه نیست که تنها یک یا دو بار در طول سال افزایش قیمت ایجاد شود، بلکه به صورت پیوسته قیمتها در حال افزایش هستند.
وی تصریح کرد: فشار نقدینگی پیش رو امکان کاهش قیمت کالاهای سرمایه ای را فراهم نخواهد کرد. مسکن نیز همین شرایط را خواهد داشت و به نظر نمی رسد که در سال آینده با کاهش قیمت مواجه باشد. نیاز مردم در یک شرایط تورمی به حفظ دارایی ها و سرمایه ها اجازه کاهش قیمت مسکن را نخواهد داد.
کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه تورم کشور بیش از 31 درصد است ،تصریح کرد: بخش مسکن نیز سال 92 تلاش می کند ارزش دارایی خود را حفظ کند و به دلیل افزایش قیمت مصالح بخش مسکن در سال جاری، هرچند ممکن است رکود حاکم شود ولی کاهش قیمت مسکن بعید به نظر می رسد .
وی اضافه کرد: به طور متوسط ماهانه 12 هزار میلیارد تومان نقدینگی به اقتصاد افزوده می شودو طی ماههای آینده فشار نقدینگی بیشتری را اقتصاد تحمل خواهد نمود.
این کارشناس بازار مسکن عنوان کرد: تزریق نقدینگی 6 ماهه دوم سال 92 ، تاثیر اصلی خود را بر اقتصاد کشور در ماههای ابتدایی سال جاری نشان خواهد داد.
سعادتمند تصریح کرد: ممکن است به طور موقت در فصلی از سال، مثلاً سه ماهه اول سال 92 یک یا دو درصدی قیمت مسکن کاهش یابد که به طور کامل روند طبیعی بازار است و ادامه دار نخواهد بود.
ادامه رکود ساخت وساز مسکن در سال 92
مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران نیز با بیان اینکه رکود ساخت و ساز در سال 92 نیز ادامه خواهد داشت، اظهار کرد: آمارها نشان می دهد که در ماههای ابتدایی سال 91میزان درخواست صدور پروانه و عملیات اجرایی روند صعودی داشته اما از 6ماه دوم سال رکود و کاهش انگیزه ساخت و ساز ایجاد شده است .
علیرضا جعفری درباره پیش بینی کاهش قیمت مسکن در سال 92 با بیان اینکه عوامل متعددی در قیمت مسکن تاثیرگذارند، اظهارکرد: تاثیرات قیمتی در حوزه مسکن دلایل متعددی دارد که موجب ایجاد شوک های قیمتی و حباب می شود.
وی با اشاره به اینکه روند 6 ماهه دوم سال 91 نشان داد هزینه ساخت مسکن به شدت افزایش یافته است،تصریح کرد: از سوی دیگر با توجه به اینکه شرایط اقتصادی به گونه ای است که مسکن در سبد خانوار به عنوان اولویت مهم آن مطرح نیست و در سبد هزینه خانوار تمرکز برتامین نیازهای دیگری است.
هدایت بخشی از نقدینگی به بخش های کاذب اقتصادی
جعفری خاطرنشان کرد: همچنین ارزش افزوده کاذب دیگری که در بخش های دیگر اقتصادی وجود دارد ،سرمایه گذاری در بخش مسکن را به شدت کاهش داده است.
مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران اظهارکرد: رونق ساخت و ساز در نقاط غیر برخوردارتر شهرها کمترشده و همه این عوامل موجب شده که بخشی از نیاز واقعی مسکن پاسخ داده نشده و مسکن در نموداری سیر کرده که به عنوان یک کالای لوکس و در جهت سرمایه گذاری برای جذب نقدینگی جایگزین شود.
وی اضافه کرد: اگر سیاست های ساخت مسکن و حمایت از تسهیلات ارزان قیمت برای ساخت مسکن موجب سرمایه گذاری در این بخش نشود طبیعی است که نرخ مسکن افزایش خواهد یافت.
کمبود زیر ساخت های مناسب شهری در حومه شهرها
جعفری تصریح کرد: اگر سیاست های کنترل اقتصادی و کاهش قیمت تمام شده در کنار حمایت از تسهیلات ارزان قیمت برای مصرف کننده نهایی پیگیری نشود ،کاهش قیمت مسکن یا جلوگیری از افزایش قیمت حاصل نخواهد شد .
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در پاسخ به این سوال که افزایش میانگین 30 درصدی قیمت مسکن تا چه میزان متاثر از رکود در ساخت وساز است ،بیان کرد: آمارها نشان می دهد که در ماههای ابتدایی سال 91 ، میزان درخواست صدور پروانه و عملیات اجرایی روند صعودی داشته اما از 6ماه دوم سال رکود و کاهش انگیزه ساخت و ساز ایجاد شده است.
وی ادامه داد:در شرایط کنونی اقتصادی کشور، حمایت های تشویقی پاسخگوی هزینه های سربار نبوده و از نیمه دوم سال 91 ،روند نزولی در ساخت و سازها به وجود آمده است.
جعفری عنوان کرد: کنترل قیمت های مصالح ساختمانی ،ارایه تسهیلات ارزان قیمت برای نوسازی بافت های فرسود باید به گونه ای حمایت و سیاست گذاری شود که مسکن به عنوان اولویت اصلی برای خانوارها باشد.
وی افزود: عدم توسعه ساخت و سازها در نقاطی از حومه شهرها و مکان هایی که سطح خدمات شهری کمتراست موجب شده تا زیرساخت های خدمات مناسب شهری نیز شکل نگیرد و همه این عوامل موجب شود تا توسعه ای متوازن در شهرها بوجود نیاید .
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در پاسخ به این سوال که چه میزان از افزایش قیمت مسکن به دلیل تقاضای واقعی و چه میزان متاثر از هدایت نقدینگی است، اظهار کرد: روندی که امروز در قیمت مسکن وجود دارد به دلایل متعددی است، در شرایطی که تقاضای مصالح ساختمانی و توان پیمانکاران به دلیل افزایش تقاضای ناشی از ساخت مسکن مهر افزایش می یابد طبیعی است با رشد قیمت در بسیاری از مصالح و به تبع آن افزایش نرخ مسکن روبرو شویم .
جعفری عنوان کرد: عدم ایجاد زیرساخت ها در مسکن مهر موجب شده تا بخشی از متقاضیان واقعی این خانه ها در آن مستقر نشوند و ساخت این واحدها در پاسخگویی به بخشی از نیازهای متقاضیان ناکام باشد .
پیش بینی افزایش قیمت مسکن در سال جاری
وی در پاسخ به این سوال که آیا رکود ساخت وساز در سال جاری نیز ادامه می یابد، خاطرنشان کرد: اگر چه تقاضای واقعی مسکن رو به افزایش است اما فضای ساخت و ساز درسال 92 نیز با رکود مواجه می شود که موجب افزایش قیمت مسکن خواهد شد.
به گزارش پانا ،افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی در کنار کاهش پروانه های ساخت نشان می دهد بخش مسکن در سال 92 نیز با رکود دامنه دار ساخت و ساز مواجه خواهد شد رکودی که افزایش قیمت مسکن و اجاره بها در آن ناگزیر خواهد بود .
شما می توانید مطالب و تصاویر خود را به آدرس زیر ارسال فرمایید.
bultannews@gmail.com
در ضمن طی هفت سال آینده اجاره مسکونی باید به طور اقتصادی کاهش پیدا کنه!