افزایش اجاره نشین ها از 1.8 میلیون به 4.8 میلیون خانوار

به گزارش بولتن نیوز به نقل از خبرآنلاین،  واقعیت آن است که طی 13 سال گذشته میزان کمبود واحدهای مسکونی در کشور ثابت بود و در حدود 1.6 میلیون واحد بوده است ولی با وجود عدم تغییر و عدم افزایش میزان کمبود عرضه مسکن در بازار کشور چرا باید قیمت مسکن افزایش پیدا کند؟

در حالی که طی سالهای 81 تا 89 میزان عرضه سالانه مسکن در کشور از حدود 446 هزار واحد به 7 هزار واحد مسکونی افزایش پیدا کرده است می بینیم که روند تغییرات قیمت در بازار مسکن همچنان روندی صعودی بوده است، برخی این افزایش قیمت را ناشی از فشار مازاد تقاضای مسکن در کشور ارزیابی می کنند در حالی که اگر نگاهی به نتایج سرشماری ها در کشور داشته باشیم می بینیم در سال 75 به ازای 12.3 میلیون خانوار ایرانی معادل 10.7 میلیون واحد مسکونی معمولی ( تعریف: تمام یا قسمتی از یک ساختمان است که حداقل شامل یک اتاق و سرویس(حداقل یک توالت) مستقل بوده و دارای ورودی مستقیم یا غیرمستقیم ازمعبرعمومی باشد)، وجود داشته است بر این اساس در سال 75 میزان کمبود مسکن با مشخصات استاندارد اولیه در کشور چیزی در حدود 1.6 میلیون واحد است بعد از 10 سال یعنی در سال 85 می بینیم در مقابل 17.5 میلیون خانوار ایرانی، تعداد واحدهای مسکونی به رقمی حدود 15.9 میلیون واحد رسیده است که بازهم خبر از کسری حدود1.6 میلیون واحدی مسکن در کشور دارد.

رشد بی تاثیر عرضه در افزایش قیمت مسکن

و البته بازهم اگر نگاهی به روند رشد جمعیت کشور بر اساس برآوردهای مرکز آمار و مقایسه آن با تولید سالانه واحدهای مسکونی داشته باشیم می بینیم به رغم رشد عرضه سالانه واحدهای مسکونی که از متوسط 460 هزار واحد سالهای دهه 70 به حدود 600 تا 700 هزار واحد طی چند سال اخیر تاثیری در کاهش کسری نداشته و در عمل با ثابت فرض کردن عامل کسری می توان گفت میزان عرضه مسکن عامل اصلی نوسان قیمت مسکن در بازار ایران نیست بلکه این وضعیت را در عاملی دیگر باید جستجو کرد.

نگاهی به گزارشات بانک مرکزی در مورد وضعیت سکونت خانوارهای کشور طی سالهای 75 تا 88 پاسخ قابل قبولی در این زمینه به ما می دهد.

روند تغییرات در نحوه سکونت خانوارهای ایرانی طی دوره 13 ساله فوق گویای کاهش محسوس واحدهای مسکونی مالک نشین و در مقابل افزایش میزان خانوارهای اجاره نشین است.

با توجه به رشد جمعیت اگر تغییرات تعداد واحدهای مالک نشین را با واحدهای مسکونی عرضه شده طی این سالهای مقایسه کنیم می توانیم بگوییم طی سالهای 75 تا 84 معاادل 45 درصد و در سالهای 85 تا 88 حدود 53 درصد از تقاضای مسکن تقاضای مصرفی بوده است.

به عبارت ساده تر تنها نیمی از خریداران واحدهای مسکونی در این سالها بعد از خرید، خود ساکن آن واحد مسکونی شده اند و به این ترتیب می توان گفت نیمی از تقاضای فعال در بازار مسکن، تقاضای سفته بازی و غیر واقعی است و برای کسب درآمد و یا سرمایه گذاری وارد این بازار شده است، به این ترتیب می بینیم در این سالهای هر ساله با افزایش میزان جمعیت سهم اجاره نشین ها در بین خانوارهای ایرانی افزایش پیدا کرده است.

تقاضای سفته بازی برنده رشد عرضه مسکن

البته دلیل اصلی این روند فضای تورمی حاکم بر اقتصاد ایران است فضایی که متاسفانه باعث رشد شدید شکاف بین درآمد و هزینه خانوارهای ایرانی شده و امکان خانه دار شدن خانوارهای ایرانی را کاهش داده است، افزایش قیمت واحدهای مسکونی باعث شده است که طی سالهای 75 تا 88 متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در کشور از 160هزار تومان به 1.6 میلیون تومان رسیده است.

افزایش هزینه مسکن در سبد خانوار از 29 درصد در سال 78 به 35 درصد در سال 87 خود هم عامل و هم معلول این رشد قیمت است رشد قیمتی که انگیزه افزایش تقاضای بورس بازی شده و بیش از 50 درصد از عرضه سالانه مسکن را بلعیده و وارد بازار اجاره کرده است.

البته نباید فراموش کرد که بخشی از این وضعیت به بلاتکلیفی سیاستهای دولت در بخش مسکن نیز باز می گردد، در سالهای فعالیت دولت هشتم برنامه ریزان اقتصادی به این نتیجه رسیدند که برای جلوگیری از فضای سفته بازی در بازار مسکن باید تقاضای خرید مسکن را به سمت تقاضای مسکن استیجاری سوق دهند که در همین زمینه طرح مسکن استیجاری و اجاره به شرط تملیک و در نهایت اجاره 99 ساله را مطرح کردند، فارغ از آنکه این سیاست مناسب بود ویا غیر مناسب می بینیم که در دولت نهم و دهم جهت سیاست به ناگهان تغییرکرده به سمت بازار مسکن تملیکی سوق پیدا می کند و همین تغییر جهت با افزایش تزریق نقدینگی به بازار مسکن به انفجار قیمت ها منتهی شده و همانطور که آمارها نشان می دهد این تغییر جهت نه تنها به افزایش تقاضای واقعی در بازار مسکن منجر نشده است بلکه به کاهش سهم مسکن ملی نشین در کشور نیز منجر شده است.

مسکن رایگان و رشد اجاره نشینی

البته شاید اگر بخواهیم سهم واقعی تقاضای مسکن را برآورد کنیم باید سهم مسکن رایگان را نیز به مسکن مالک نشین اضافه کنیم( مسکن رایگان واحد مسکونی گفته می شود که در مالکیت هیچ یک از افزاد ساکن واحد نبوده و افزاد ساکن به ازای سکونت در ان واحد هیچ هزینه و یا خدمتی را تقبل یا تضمین نکرده اند، به طور مثال واحد مسکونی که والدین در اختیار فرزندان خود قرار می دهند)، البته به دلیل آنکه این نوع سکونت معمولا پایدار نیست و از سوی دیگر طی سالهای 75 تا88 درصد ثابتی حدود 7.8 درصد از کل نوع سکونت را شامل شده است می توان به عنوان یک عامل ثابت در بازار نادیده گرفته شود، در حال حاضر بالغ بر 1.6 میلیون خانوار ساکن واحد های مسکونی رایگان هستند.

مقایسه بین تعداد خانوارهایی که در واحدهای مسکونی شخصی ساکن هستند نشان می دهد طی سالهای 75 تا 88 تعداد این خانوارها 34 درصد رشد کرده است در حالی که تعداد خانوارهایی که در واحد های استیجاری سکونت دارند طی همین دوره 164 درصد رشد پیدا کرده و از حدود 1.8 میلیون خانوار به 4.8 میلیون خانوار رسیده است.