گروه اقتصادی:وقتی یک بانک به بازیگری بزرگ در بازار املاک تبدیل می‌شود، موضوع دیگر صرفاً خریدوفروش ساختمان یا سود یک شرکت نیست؛ پای منابع سپرده‌گذاران، قدرت خلق اعتبار، تأمین مالی تولید و فشار احتمالی بر بازار مسکن در میان است. بررسی اختصاصی بولتن نیوز از گزارش حسابرس مستقل و بازرس قانونی بانک شهر برای سال مالی ۱۴۰۴، از حدود ۱۶۲٫۶۵ همت مطالبات ارزی فاقد شواهد حسابرسی کافی، ابهام در ارزش‌گذاری پروژه‌های ساختمانی، انتقال‌نیافتن اسناد صدها ملک و مطالبه مالیاتی ۴۰٫۸۴ همتی بابت فعالیت‌های غیربانکی حکایت دارد؛ موضوعاتی که پاسخ روشن مدیریت بانک و ورود نظارتی بانک مرکزی را ضروری می‌سازد.
وقتی بانک به بنگاه معاملات ملکی تبدیل می‌شود، هزینه آن را چه کسی می‌پردازد؟
به گزارش بولتن نیوز، بانک‌ها برای خریدوفروش زمین و ساختمان تأسیس نشده‌اند. مأموریت اصلی آنها تجهیز منابع مالی، تأمین اعتبار برای تولید، تسهیل فعالیت‌های اقتصادی و کمک به گردش سالم پول در جامعه است.
اما هنگامی که منابع بانکی به‌جای حمایت از تولید و کسب‌وکار، در پروژه‌های ساختمانی، معاملات ملکی و دارایی‌های غیرنقدشونده متمرکز می‌شود، مسئله از محدوده ترازنامه یک بانک فراتر می‌رود.
بانک یک خریدار معمولی در بازار مسکن نیست. بانک به سپرده‌های مردم دسترسی دارد و از طریق اعطای تسهیلات در فرایند خلق اعتبار نقش ایفا می‌کند. اگر این ظرفیت به‌جای فعالیت‌های مولد، به معاملات غیرمولد و نگهداری گسترده املاک اختصاص یابد، می‌تواند به افزایش تقاضای سرمایه‌ای، بالا رفتن قیمت دارایی‌ها و محدودشدن دسترسی تولیدکنندگان به منابع مالی منجر شود.
از سوی دیگر، قفل‌شدن منابع در املاک کم‌نقدشونده می‌تواند فشار نقدینگی بانک را افزایش دهد. چنانچه این فشار از طریق استقراض یا اضافه‌برداشت از بانک مرکزی تأمین شود، زمینه تشدید رشد پایه پولی و فشارهای تورمی نیز فراهم خواهد شد.
البته میزان وقوع این آثار در بانک شهر، بدون بررسی ترکیب منابع، تسهیلات، جریان نقد و معاملات مشخص آن قابل تعیین نیست؛ اما گزارش حسابرس نشان می‌دهد که نگرانی درباره کیفیت و وضعیت بخشی از دارایی‌های این بانک، مبنای جدی برای بررسی دارد.
مردم نباید هم هزینه گرانی مسکن را بپردازند و هم از کمبود منابع بانکی برای تولید، اشتغال و تأمین نیازهای ضروری آسیب ببینند.
هشدار صریح رهبر شهید انقلاب؛ بانک برای بنگاه‌داری نیست
این نگرانی موضوع تازه‌ای نیست.
رهبر شهید انقلاب اسلامی، حضرت آیت‌الله خامنه‌ای، در دیدار رئیس‌جمهور و اعضای هیئت دولت در هفتم شهریور ۱۳۹۷، با انتقاد از بنگاه‌داری بانک‌ها و استفاده از منابع مردم برای ایجاد مجموعه‌های غیرمرتبط با مأموریت بانکی، صریحاً فرمودند:
«جلوی بنگاه‌داری بانک‌ها را بگیرید؛ بانک برای بنگاه‌داری که نیست.»
ایشان در همان دیدار، بر ضرورت نظارت و مدیریت قوی بانک مرکزی بر بانک‌ها تأکید کردند و هشدار دادند که ضعف نظارت و مشکلات نقدینگی بانک‌ها می‌تواند بانک مرکزی را با دشواری‌های جدی روبه‌رو کند.
اکنون پس از گذشت سال‌ها از این هشدار، پرسش اساسی این است که بانک شهر تا چه اندازه در مسیر بانکداری و تأمین مالی اقتصاد حرکت کرده و چه میزان از منابع آن درگیر پروژه‌ها، املاک و مطالباتی شده که درباره وضعیت واقعی آنها ابهام وجود دارد؟
بولتن نیوز در قسمت نخست این پرونده، فعالیت‌های ملکی بانک شهر را زیر ذره‌بین قرار داد. اکنون در قسمت دوم، به‌جای اتکا به گمانه‌زنی، مستقیماً به گزارش حسابرس مستقل و بازرس قانونی این بانک مراجعه کرده‌ایم.
گزارشی که نتیجه آن، اظهارنظر مشروط درباره صورت‌های مالی سال منتهی به ۲۹ اسفند ۱۴۰۴ است.
۱۶۲٫۶۵ همت مطالبات ارزی؛ چرا حسابرس تأییدیه کافی دریافت نکرد؟
یکی از مهم‌ترین یافته‌های این بررسی در بند ۸ گزارش حسابرس قرار دارد.
طبق این بند، مانده مطالبات ارزی بانک شهر از کارگزاران و اشخاص طرف حساب خارج از کشور حدود ۱۶۲ هزار و ۶۴۹ میلیارد تومان بوده است.
حسابرس اعلام کرده که مستندات و شواهد حسابرسی لازم و کافی و پاسخ تأییدیه‌های مربوط به این مانده‌ها در اختیارش قرار نگرفته است.
در همین بند، از حدود ۳۹٫۴۵ همت وجوه ارزی تأمین‌شده توسط طرف‌های مذکور نیز نام برده شده است.
موضوع به همین‌جا محدود نمی‌شود. حسابرس به شناسایی درآمدهای ارزی ناشی از روابط مالی با این اشخاص و همچنین تغییر طبقه‌بندی مطالبات ارزی از کارگزاران به سررسیدگذشته و ذخیره اختصاصی حدود ۱۲٫۷۸ همتی مرتبط اشاره کرده است.
به تصریح گزارش، به دلیل نبود مستندات کافی، تعیین آثار مالی تعدیلات احتمالی بر صورت‌های مالی برای حسابرس امکان‌پذیر نبوده است.
این به معنای سوخت‌شدن تمام مطالبات ارزی نیست؛ اما به معنای وجود محدودیت مهم حسابرسی درباره مبلغی بسیار قابل توجه است.
مدیریت بانک شهر باید روشن کند:
طرف‌های حساب خارجی چه اشخاص یا مؤسساتی هستند؟ چه میزان از این مطالبات وصول شده است؟ چه بخشی در عمل قابل استفاده یا انتقال است؟ علت ارائه‌نشدن تأییدیه‌های کافی به حسابرس چه بوده و چه برنامه‌ای برای رفع این محدودیت وجود دارد؟
وقتی منابع یک بانک در قالب مطالبات ارزی ثبت می‌شود، کیفیت، قابلیت وصول و امکان استفاده واقعی از آنها به‌اندازه رقم دفتری اهمیت دارد.
پروژه‌های ساختمانی؛ ارزش‌هایی که به تکمیل و مجوز وابسته‌اند
در بند ۶ گزارش حسابرس، موضوع دیگری مطرح شده که ارتباط مستقیمی با پرونده بنگاه‌داری ملکی بانک شهر دارد.
حسابرس درباره مجموعه‌ای از پروژه‌های ساختمانی، از جمله مرکز تجارت جهانی فرش تبریز، آبنوس، سون‌استار، عتیق و چند پروژه دیگر، به ارزش‌گذاری‌هایی اشاره کرده که تحقق آنها به فرض تکمیل پروژه‌ها وابسته است.
بهای تمام‌شده این گروه از پروژه‌ها حدود ۶٫۳۶ همت گزارش شده است.
همچنین حدود ۲٫۳۶ همت بهای تمام‌شده پروژه‌های دیگری از جمله نیایش‌مال، آزادگان کرج و امیرکبیر، با موضوعاتی مانند پایان‌کار، تراکم، پروانه و حقوق قانونی مرتبط بوده است.
حسابرس نتوانسته آثار مالی تعدیلات احتمالی ناشی از محقق‌نشدن این شرایط را تعیین کند.
اینجا دیگر مسئله صرفاً خریدوفروش یک ملک نیست؛ پرسش درباره کیفیت ارزش‌گذاری دارایی‌هایی است که در صورت‌های مالی بانک منعکس شده‌اند.
آیا پروژه‌ها مطابق مفروضات کارشناسی تکمیل خواهند شد؟ چه میزان سرمایه دیگر برای تکمیل آنها لازم است؟ چه زمانی قابلیت فروش یا بهره‌برداری خواهند یافت و در صورت تأخیر، چه اثری بر ارزش دارایی‌ها ایجاد می‌شود؟
این پرسش‌ها برای بانک، سهامداران، سپرده‌گذاران و نهاد ناظر اهمیت اساسی دارد.
۲۶۶ ملک با سند منتقل‌نشده؛ ۱۲۰ ملک فروخته‌شده نیز در انتظار انتقال سند
یکی از صریح‌ترین یافته‌های گزارش در بند ۱۴ حسابرس آمده است.
بر اساس این بند، اسناد مالکیت ۶۴ فقره ملک بانک شهر با بهای تمام‌شده حدود ۵۴٫۳۸ همت تا تاریخ گزارش به نام بانک منتقل نشده است.
همچنین اسناد ۲۰۲ فقره ملک متعلق به شرکت‌های فرعی، با وجود پایان‌یافتن عمده مواعد قراردادی انتقال و تسویه وجوه مربوط، هنوز به نام شرکت‌های مربوط منتقل نشده است.
به این ترتیب، گزارش از ۲۶۶ ملک در مجموعه بانک و شرکت‌های فرعی سخن می‌گوید که فرایند انتقال رسمی اسناد آنها تکمیل نشده است.
از سوی دیگر، اسناد مالکیت ۱۲۰ فقره ملک واگذارشده بانک طی سال‌های گذشته و سال مورد گزارش نیز هنوز به نام خریداران منتقل نشده است.
این موضوع لزوماً به معنای بی‌اعتباری معاملات نیست؛ اما نشان می‌دهد فرایند انتقال مالکیت تعداد قابل توجهی از املاک همچنان نیازمند تعیین تکلیف است.
پرسش بولتن نیوز روشن است: چرا انتقال این تعداد سند به سرانجام نرسیده و چه موانع حقوقی، قراردادی یا ثبتی در این مسیر وجود دارد؟
ردپای معاملات ملکی سال ۱۳۹۳؛ پرونده بانک دی همچنان مطرح است
در بند ۱۳ گزارش، حسابرس به معاملات متقابل ملکی بانک شهر با گروه بانک دی در سال ۱۳۹۳ اشاره کرده است.
این معاملات شامل فروش املاک مترو اقدسیه و زمین مترو بهشتی در قبال خرید ملک سوهانک بوده است.
بر اساس گزارش، ابلاغیه‌های نهاد نظارتی بانک مرکزی درباره اقاله معاملات مذکور به‌طور کامل اجرا نشده و پیگیری‌های مربوط ادامه داشته است.
حسابرس همچنین به موضوعات حقوقی مرتبط با املاک شهر خودرو، سوهانک و طبیعت اشاره کرده است.
وقتی آثار برخی معاملات ملکی پس از سال‌ها همچنان در گزارش حسابرس مطرح می‌شود، ضرورت تعیین تکلیف شفاف و سریع آنها دوچندان خواهد بود.
۴۰٫۸۴ همت مطالبه مالیاتی؛ هزینه فعالیت‌های غیربانکی چقدر است؟
بند ۷-۳ گزارش حسابرس نیز موضوع مهم دیگری را آشکار می‌کند.
بر اساس این بند، سازمان امور مالیاتی بابت فعالیت‌های غیربانکی بانک شهر در سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۲، حدود ۴۰٫۸۴ همت مالیات مطالبه کرده است.
بانک به این مطالبه اعتراض کرده و بابت آن ذخیره‌ای در حساب‌ها منظور نکرده است.
بنابراین این مبلغ، بدهی مالیاتی قطعی بانک محسوب نمی‌شود و تعیین میزان نهایی تعهدات به رسیدگی مراجع مالیاتی وابسته است.
بااین‌حال، ابعاد چنین مطالبه‌ای ضرورت پاسخ‌گویی درباره نوع فعالیت‌های غیربانکی، وضعیت رسیدگی مالیاتی و آثار احتمالی آن بر صورت‌های مالی بانک را نشان می‌دهد.
آیا بانک شهر می‌تواند به‌صورت مستند روشن کند چه میزان از فعالیت‌های غیربانکی موضوع مطالبه مالیاتی بوده و برای کاهش مواجهه با این‌گونه ریسک‌ها چه اقداماتی انجام داده است؟
۲۳٫۳۴ همت سود تسعیر ارز؛ آیا سود حسابداری به معنای ورود پول است؟
گزارش حسابرس در بخش مسائل عمده حسابرسی، سود تسعیر ارز بانک شهر را حدود ۲۳٫۳۴ همت اعلام کرده که نسبت به سال قبل ۱۳۰ درصد افزایش داشته است.
این مبلغ بخش بااهمیتی از سود پیش از مالیات بانک را تشکیل می‌دهد.
اما سود ناشی از تسعیر ارز، الزاماً به معنای ورود وجه نقد جدید به بانک نیست؛ زیرا بخشی از آن ممکن است از تغییر ارزش ریالی اقلام پولی ارزی ناشی شده باشد.
حسابرس همچنین به ضوابط بانک مرکزی درباره نحوه برخورد با سود تسعیر ارز و محدودیت تقسیم آن اشاره کرده است.
ازاین‌رو، برای ارزیابی واقعی عملکرد بانک شهر، باید میان سود ناشی از فعالیت‌های بانکی، درآمد نقدی تحقق‌یافته و سود ناشی از تغییر نرخ ارز تفاوت گذاشت.
این موضوع به‌ویژه در کنار محدودیت حسابرسی مربوط به بخشی از مطالبات ارزی، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند؛ هرچند بدون بررسی یادداشت‌های تفصیلی نمی‌توان نتیجه گرفت که این دو رقم مستقیماً به یکدیگر مربوط هستند.
بانک مرکزی باید روشن کند؛ خروج بانک شهر از بنگاه‌داری در چه مرحله‌ای است؟
مسئله بولتن نیوز مخالفت با وصول مطالبات از طریق تملک وثایق یا فروش املاک مازاد نیست. این اقدامات در شرایط قانونی می‌توانند بخشی از فرایند مدیریت مطالبات و اصلاح ترازنامه بانک باشند.
مسئله زمانی آغاز می‌شود که نگهداری طولانی دارایی‌های ملکی، سرمایه‌گذاری‌های غیرمرتبط و پروژه‌های کم‌نقدشونده به بخش بزرگی از فعالیت بانک تبدیل شود و ظرفیت آن برای تأمین مالی اقتصاد را تحت تأثیر قرار دهد.
بانک مرکزی باید به این پرسش پاسخ دهد که چه میزان از دارایی‌های ملکی بانک شهر مازاد محسوب می‌شود، چه برنامه زمان‌بندی‌شده‌ای برای واگذاری آنها وجود دارد و منابع حاصل از فروش، چگونه به چرخه اصلی بانکداری بازمی‌گردد.
همچنین انتظار می‌رود نهاد ناظر درباره رفع محدودیت‌های حسابرسی، تعیین تکلیف اسناد مالکیت و پیگیری موارد مرتبط با ضوابط فعالیت‌های غیربانکی توضیح دهد.
سخن پایانی؛ سود روی کاغذ کافی نیست، بانک باید به مردم خدمت کند
گزارش حسابرس بانک شهر، حکم قطعی درباره تخلف یا نقش این بانک در تورم مسکن نیست؛ اما سندی رسمی است که پرسش‌های جدی درباره وضعیت دارایی‌ها، مطالبات ارزی، پروژه‌های ملکی و کیفیت سود بانک ایجاد می‌کند.
بانکی که منابع مردم را در اختیار دارد، باید بتواند نشان دهد این منابع چگونه به اقتصاد بازمی‌گردد، چه میزان از دارایی‌هایش واقعاً نقدشونده است و چه برنامه‌ای برای تعیین تکلیف دارایی‌های غیرمولد دارد.
هشدار رهبر شهید انقلاب درباره بنگاه‌داری بانک‌ها، امروز نیز یک معیار روشن برای ارزیابی عملکرد شبکه بانکی است.
بانک شهر باید بانکداری کند؛ نه اینکه منابع مردم میان پروژه‌های ساختمانی، معاملات ملکی، اسناد منتقل‌نشده و مطالبات ارزی فاقد تأییدیه کافی معطل بماند.
بولتن نیوز این پرونده را با هدف صیانت از منابع مردم و تقویت شفافیت نظام بانکی دنبال می‌کند و آمادگی دارد پاسخ مستند مدیریت بانک شهر و بانک مرکزی را درباره موارد مطرح‌شده منتشر کند.
شما می توانید مطالب و تصاویر خود را به آدرس زیر ارسال فرمایید.
bultannews@gmail.com