مالك بسته اجاره‌بها كيست؟

ايرادهاي پي‌درپي مديران بنگاه‌هاي مسكن به محتواي طرح ساماندهي بازار اجاره اين پرسش را به وجود آورده كه «مالك بسته ‌اجاره‌بها كيست؟» مشاوران املاك منتقد به «بسته اجاره» به جاي اقدامات بازدارنده كه به اعتقاد آنها باعث محدوديت براي اجاره‌نشين‌ها مي‌شود، پيشنهاد كرده‌اند شهرداري براي كنترل اجاره‌بها وارد ميدان شود.

به گزارش دنیای اقتصاد بسته اجاره دو هفته پيش با همكاري مشترك اتحاديه مشاوران املاك و وزارت‌ مسكن تهيه و رونمايي شد، اما اكنون نه تنها اين بسته قابل تاييد برخي بنگاه‌هاي مسكن نيست بلكه حتي متن بسته نيز به آنها ابلاغ نشده است.

روز گذشته تعدادي از مشاوران املاك تهران در نشست خبري اعلام كردند بسته اجاره‌بها با شكلي كه در رسانه‌ها منتشر شده قابل اجرا در بازار مسكن نيست.

اين افراد تاكيد كردند: نرخ اجاره‌ آپارتمان براساس نرخ روز بازار و متناسب با نوسان قيمت مسكن و برخي ديگر از كالاها تعيين مي‌شود و نمي‌توان براي آن به صورت دستوري تعيين نرخ شود.
اين مشاوران املاك در جمع خبرنگاران همچنين درباره تنظيم قرارداد دو ساله براي اجاره، تصريح كردند: راهكارهاي دستوري جز اينكه باعث آشفتگي و تغييرات غيرمعقول در بازار اجاره مي‌شود، عايدي ديگري براي اجار‌ه‌نشين‌ها به همراه ندارد.

يكي از مديران بنگاه مسكن و عضو اتحاديه مشاوران املاك در اين نشست گفت: بهتر است براي كنترل اجاره‌بها از شهرداري‌تهران كمك گرفته شود. شهرداري مي‌تواند 5 ماه بعد از صدور پايان‌كار درباره مسكوني شدن آپارتمان‌ها استعلام كند و در صورتي كه واحد ساخته‌شده خالي باشد ماليات سنگين از مالك آن اخذ شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد» مشاوران املاك همچنين الزام دوساله شدن ثبت قراردادهای اجاره را غیرعملی توصیف و پیش‌بینی کردند اجرای این امر باعث افزایش تراکم کاری دادگستری خواهدشد. چرا که در صورت عدم تفاهم بین مالک و مستاجر در طول یکسال، به دلیل عقد دوساله قرارداد، دوطرف مجبورند در محاکم قضایی اختلافشان را پیگیری کنند. همچنین تاثیر عرضه مسکن مهر بر بازار اجاره از دیدگاه این عده مشروط به توسعه خدمات زیرساختی است.

مشاوران املاک همچنین تعیین مالیات برای خانه‌های خالی را سیاست دستوری توصیف کردند که در کنترل بازار اجاره موثر نخواهد بود. اما انتقاد این عده به محتوای بازار اجاره درحالی است که آنها به منظور حل مشکل اجاره، ساخت مسکن اجاره به شرط تملیک را به دولت پیشنهاد دادند. به گفته آنها کاهش هزینه‌های تولید مسکن از طریق تخفیف‌های مالیاتی و عوارض باعث کاهش هزینه تولید مسکن و کاهش نرخ اجاره خواهد شد.

نرخ اجاره را تورم تعیین می‌کند

مقدم، عضو اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه هنوز بسته سیاستی بازار اجاره بها به آنها ابلاغ نشده است، گفت: بررسی‌های اولیه نشان می‌دهد که محتویات آن نمی‌تواند در ساماندهی بازار اجاره مفید واقع شود؛ چرا که نرخ اجاره براساس نرخ روز این بازار و میانگین نرخ سالانه تورم مشخص می‌شود.

وی با اشاره به اینکه بعید به نظر می‌رسد که در تدوین این بسته رویکردهای کارشناسی حاکم باشد، تصریح کرد :به نظر می‌رسد محورهای این بسته ضمن ایجاد آشفتگی در بازار اجاره موجب دخالت سازمان‌های مختلف در این بازار شود.

در مسکن مهر سکونت مهم است نه صاحبخانه شدن

محی، عضو دیگر اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه سیاست دولت جلوگیری از بورس‌بازی مسکن است، اظهارکرد: راهکارهای دستوری به غیر از اینکه سبب ایجاد آشفتگی و تغییرات غیر معقول در بازار اجاره می‌شود هیچ نتیجه دیگری در برندارد.

وی با اشاره به یکی از محورهای بسته سیاستی اجاره بها که به موجب آن عرضه واحدهای مسکونی مهر به عنوان یکی از مواردی که نقش مهمی ‌در کنترل بازار اجاره دارد ارزیابی شده است، گفت: مهم این است که مردم بیش از آنکه از طریق مسکن مهر صاحبخانه شوند در این واحدها ساکن شوند که سکونت مردم در این واحدها مشمول توسعه خدمات زیرساختی است.

راهکار کنترل اجاره

به گفته وی، در همه جای دنیا روش‌های مختلفی برای کنترل اجاره وجود دارد.
وی افزود: براین اساس پیشنهاد می‌شود که شهرداری با ارائه تراکم رایگان به سازندگانی که ملک خود را بین بازه زمانی 5 تا 10 ساله اجاره می‌دهند، زمینه افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای را فراهم کند.

وی اذعان داشت: راهکار دیگر شهرداری برای کنترل بازار اجاره تعیین ضرب‌الاجل برای واحدهایی است که پایان کار برای آنها صادر شده است. براین اساس پیشنهاد می‌شود با تعیین سیاست‌های تنبیهی و تشویقی به صورت توامان زمینه عرضه این واحدها به بازار اجاره فراهم شود.

بنگاه‌ها مسئول رصدخانه‌های خالی نیستند

اما در عین حال ترابی یکی دیگر از بنگاهداران منتقد به بسته اجاره با اشاره به اینکه طولانی شدن زمان قراردادهای اجاره هیچ چیزی را عوض نمی‌کند نسبت به الزام ثبت قراردادهای اجاره در سامانه رهگیری معاملات مسکن که از محورهای بسته سیاستی اجاره بها است انتقاد وارد کرد و گفت‌: بالابودن نرخ اجاره‌بها هیچ ربطی به ثبت این قراردادها در سامانه رهگیری معاملات مسکن ندارد.

ترابی با اشاره به دیگر محورهای بسته ساماندهی بازار اجاره مبنی بر اخذ مالیات از خانه‌های خالی گفت: براساس استانداردهای جهانی میزان خانه‌های خالی باید 4 درصد باشد اما براساس آمار شورای شهر این رقم در تهران 7درصد است و به اعتقاد ما رصد خانه‌های خالی از این رقم هم بیشتر است.

وی گفت: اما به هرحال روانه کردن واحدهای خالی به بازار اجاره نباید با سیاست‌های دستوری و تنبیهی باشد. ترابی همچنین مامور شدن بنگاه‌های املاک برای شناسایی خانه‌های خالی را سیاست نادرستی تعبیر کرد که به گفته وی باعث می‌شود که این صنف مجری مسئولیت‌های دولت شود. وی همچنین نسبت به عدم ابلاغ بسته سیاستی اجاره‌بها و بی اطلاعی صنف بنگاهداران از محتویان این بسته انتقاد کرد و گفت: در صورتی که در تدوین این بسته از صنف مشاوران املاک مشاوره گرفته می‌شد قطعا محتوای این بسته غنای بیشتری داشت.