سقوط قيمت مسكن تا كجا ادامه خواهد داشت؟
به گزارش الف در هفته‌هاي اخير افت قيمت مسكن شدت گرفته است. تداوم ركود و كاهش قيمت معاملاتي مسكن به حدي است كه حتي منتقدان دولت و كساني كه همه اخبار و پديدههاي اقتصادي را از نظر سياسي نگاه ميكنند هم به كاهش قيمت مسكن معترف شده اند. توجه به دلايل و ماهيت كاهش اخير در قيمت مسكن، ديد عميق تري نسبت به اين بازار به دست ميدهد و پيشبيني روند قيمتها در بازار مسكن را دقيقتر ميكند.
آيا قيمتهاي مسكن واقعا كم شده است؟
اين سخن را كساني ميپرسند كه با ديد سياسي به اين قضيه نگاه ميكنند. از نظر اين عده، هر چند بازار مسكن اخيرا به اصطلاح شل شده است اما نسبت به سه سال پيش هنوز قيمتها شديدا گران هستند. به عنوان مثال قيمت يك متر مربع آپارتمان نوساز در محلات متوسط تهران در پاييز 84 حدود 800 هزار تومان بود، در بهار 86 به حدود 2 ميليون رسيد و اكنون به حدود يك ميليون و هشتصد هزار تومان كاهش يافته است. بنابر اين در اظهار نظر درباره كاهش قيمت مسكن، حتما بايد قيد زمان را لحاظ كردو پرسيد قيمت ها نسبت به چه زماني كم شده است؟ اگر نسبت به بهار 86 ملاك باشد، بله قيمت مسكن حداقل 10 درصد و شايد تا 25 درصد كاهش يافته است ولي اگر نسبت به 2 سال گذشته مد نظر باشد، هنوز خير.
تفاوت «ركود » و «كاهش قيمت» دربازار مسكن
برخي معتقدند كاهش قيمت مسكن آن طور هم جدي و واقعي نيست و بازار مسكن صرفا وارد دوره ركود شده است.
درباره اين نظر، لازم به توضيح است كه "ركود" در يك بازار به معني كم شدن تقاضا نسبت به عرضه ويا افزايش عرضه نسبت به تقاضا در قيمت هاي موجود و يا خالي شدن نسبي بازار از مشتري است.
بر اساس «قانون عرضه و تقاضا»، كاهش نسبي تقاضا در يك بازار احتمال بسيار قوي به كاهش فوري قيمت دربازار منجر مي شود. بازار مسكن نيز از قانون كلي عرضه و تقاضا مستثني نيست. وقتي براي مسكن، مشتري كمي در بازار وجود دارد و در قيمت هاي موجود، فروشنده نسبت به خريدار در بازار بيشتر است، طبعا فروشنده واقعي و كسي كه تصميم به فروش خانه اش داشته باشد، ناچار است به خريدار امتيازاتي بدهد كه اين امتيازات معمولا به صورت تخفيف در قيمت خود را نشان مي دهد.
در شرايط فعلي هم چنين اتفاقاتي در بازار مسكن رخ داده است. بازار راكد است يعني در قيمت هاي موجود، فروشنده در بازار فراوان و خريدار كم است. حال فروشندگان واقعي و كساني كه به وجه نقد ملكشان نياز دارند ناچارند اين واقعيت را بپذيرند كه در قيمت هاي موجود، خريداد باالفعل و دست به نقدي براي ملكشان وجود ندارد و اگر بخواهند ملكشان را را بفروشند بايد آن قدر تخفيف دهند و قيمت را پايين بياورند تا معدود مشتريان حاضر در بازار مايل به خريد شوند.
در چنين شرايطي، ميان قيمت پيشنهادي فروشنده و قيمت واقعي بازار (قيمتي كه معامله روي آن واقع مي شود) يا قيمت درج شده در مبايعه نامه، اختلاف نسبتا زيادي ايجاد مي شود.
چه عواملي تقاضاي مسكن را كاهش داده اند؟
براي تحليل بازار مسكن و پيش بيني روند قيمت ها در اين بازار، كافي است عوامل موثر بر عرضه و تقاضاي مسكن را به درستي بشناسيم و جهت حركت آينده اين عوامل را به درستي حدس بزنيم.
در حال حاضر كاهش تقاضا در بازار مسكن از چند عامل ناشي شده است: كاهش نسبي قدرت خريد به دليل جهش شديد قيمت در دوسال گذشته، سخت شدن شرايط دريافت وام مسكن از بانك ها و موسسات اعتباري، كاهش رشد نقدينگي در نيمه اول سال 87 و خروج سرمايه هاي سرگردان از بازار مسكن كه اين آخري، مهمترين عامل كاهش دهنده تقاضا در اين بازار محسوب مي شود و با «جو رواني» حاكم بر بازار مسكن ارتباط نزديك دارد. در واقع تا وقتي تصور عمومي چنين باشد كه ركود به اين زودي در بازار مسكن به پايان نخواهد رسيد و قيمت ها هم چنان رو به پايين خواهند ماند، نوعي «تورم انتظاري منفي» در بازار مسكن حاكم خواهند بود و با كاهش هر چه بيشتر تقاضا و دست نگه داشتن خريداران بالقوه به اميد كاهش بيشتر قيمت ها، قيمت مسكن به طور واقعي رو به پايين سوق پيدا خواهد كرد.
با وجودي كه هفته گذشته چند دلال مشهور املاك با استفاده از چند روزنامه شايعه ورود نقدينگي جديد به بازار مسكن را طرح كرده اند اما «تورم انتظاري منفي» در بازار مسكن، اين روزها چنان شديد است كه بعيد به نظر مي رسد چنين شايعاتي بتواند سقوط قيمت مسكن را متوقف كند.
چه عواملي عرضه مسكن را افزايش داده اند؟
در شرايط «تورم انتظاري منفي»، كساني كه قبلا در طوفان رشد قيمت ها، خانه خريده اند، از ترس كاهش بيشتر قيمت ها، فروشنده مي شوند. اين همان پديده «حباب قيمت» است كه پس از رشد بادكنكي قيمت يك كالا، با سقوط نسبتا شديد قيمت همان كالا همراه مي شود. علاوه بر تركيدن حباب قيمتي در بازار مسكن عواملي نظير رشد پروانه هاي ساختماني و عرضه آپارتمان هاي نوساز و آغاز تلاش جدي دولت براي شناسايي آپارتمان هاي خالي و مهار سوداگري در بازار مسكن با ايجاد سامانه رايانه اي براي ثبت و نظارت بر معاملات مسكن نيز عرضه را در بازار مسكن زياد كرده و زمينه را براي كاهش بيشتر قيمت ها در هفته هاي آينده مهيا كرده است.
پيش بيني آينده بازار مسكن
نگاهي به عوامل موثر بر عرضه و تقاضا در بازار مسكن نشان مي دهد «تورم انتظاري منفي» كه در اين بازار سايه انداخته، متقاضيان خريد را هم چنان اميدوار به كاهش بيشتر قيمتها نگه خواهد داشت و از سوي ديگر،عده زيادي از سازندگان مسكن كه موعد پرداخت چكهايشان ميرسد، حاضر خواهند شد به شرايط جديد بازار تن داده و به معدود متقاضيان بالقوه، تخفيف هاي بيشتري پيشنهاد كنند. همه اين عوامل نشان مي دهد كه بازار مسكن به اين زودي ها از ركود خارج نخواهد شد و مي توان انتظار داشت قيمت مسكن در هفته هاي پيش رو باز هم كاهش يابد.
آيا قيمتهاي مسكن واقعا كم شده است؟
اين سخن را كساني ميپرسند كه با ديد سياسي به اين قضيه نگاه ميكنند. از نظر اين عده، هر چند بازار مسكن اخيرا به اصطلاح شل شده است اما نسبت به سه سال پيش هنوز قيمتها شديدا گران هستند. به عنوان مثال قيمت يك متر مربع آپارتمان نوساز در محلات متوسط تهران در پاييز 84 حدود 800 هزار تومان بود، در بهار 86 به حدود 2 ميليون رسيد و اكنون به حدود يك ميليون و هشتصد هزار تومان كاهش يافته است. بنابر اين در اظهار نظر درباره كاهش قيمت مسكن، حتما بايد قيد زمان را لحاظ كردو پرسيد قيمت ها نسبت به چه زماني كم شده است؟ اگر نسبت به بهار 86 ملاك باشد، بله قيمت مسكن حداقل 10 درصد و شايد تا 25 درصد كاهش يافته است ولي اگر نسبت به 2 سال گذشته مد نظر باشد، هنوز خير.
تفاوت «ركود » و «كاهش قيمت» دربازار مسكن
برخي معتقدند كاهش قيمت مسكن آن طور هم جدي و واقعي نيست و بازار مسكن صرفا وارد دوره ركود شده است.
درباره اين نظر، لازم به توضيح است كه "ركود" در يك بازار به معني كم شدن تقاضا نسبت به عرضه ويا افزايش عرضه نسبت به تقاضا در قيمت هاي موجود و يا خالي شدن نسبي بازار از مشتري است.
بر اساس «قانون عرضه و تقاضا»، كاهش نسبي تقاضا در يك بازار احتمال بسيار قوي به كاهش فوري قيمت دربازار منجر مي شود. بازار مسكن نيز از قانون كلي عرضه و تقاضا مستثني نيست. وقتي براي مسكن، مشتري كمي در بازار وجود دارد و در قيمت هاي موجود، فروشنده نسبت به خريدار در بازار بيشتر است، طبعا فروشنده واقعي و كسي كه تصميم به فروش خانه اش داشته باشد، ناچار است به خريدار امتيازاتي بدهد كه اين امتيازات معمولا به صورت تخفيف در قيمت خود را نشان مي دهد.
در شرايط فعلي هم چنين اتفاقاتي در بازار مسكن رخ داده است. بازار راكد است يعني در قيمت هاي موجود، فروشنده در بازار فراوان و خريدار كم است. حال فروشندگان واقعي و كساني كه به وجه نقد ملكشان نياز دارند ناچارند اين واقعيت را بپذيرند كه در قيمت هاي موجود، خريداد باالفعل و دست به نقدي براي ملكشان وجود ندارد و اگر بخواهند ملكشان را را بفروشند بايد آن قدر تخفيف دهند و قيمت را پايين بياورند تا معدود مشتريان حاضر در بازار مايل به خريد شوند.
در چنين شرايطي، ميان قيمت پيشنهادي فروشنده و قيمت واقعي بازار (قيمتي كه معامله روي آن واقع مي شود) يا قيمت درج شده در مبايعه نامه، اختلاف نسبتا زيادي ايجاد مي شود.
چه عواملي تقاضاي مسكن را كاهش داده اند؟
براي تحليل بازار مسكن و پيش بيني روند قيمت ها در اين بازار، كافي است عوامل موثر بر عرضه و تقاضاي مسكن را به درستي بشناسيم و جهت حركت آينده اين عوامل را به درستي حدس بزنيم.
در حال حاضر كاهش تقاضا در بازار مسكن از چند عامل ناشي شده است: كاهش نسبي قدرت خريد به دليل جهش شديد قيمت در دوسال گذشته، سخت شدن شرايط دريافت وام مسكن از بانك ها و موسسات اعتباري، كاهش رشد نقدينگي در نيمه اول سال 87 و خروج سرمايه هاي سرگردان از بازار مسكن كه اين آخري، مهمترين عامل كاهش دهنده تقاضا در اين بازار محسوب مي شود و با «جو رواني» حاكم بر بازار مسكن ارتباط نزديك دارد. در واقع تا وقتي تصور عمومي چنين باشد كه ركود به اين زودي در بازار مسكن به پايان نخواهد رسيد و قيمت ها هم چنان رو به پايين خواهند ماند، نوعي «تورم انتظاري منفي» در بازار مسكن حاكم خواهند بود و با كاهش هر چه بيشتر تقاضا و دست نگه داشتن خريداران بالقوه به اميد كاهش بيشتر قيمت ها، قيمت مسكن به طور واقعي رو به پايين سوق پيدا خواهد كرد.
با وجودي كه هفته گذشته چند دلال مشهور املاك با استفاده از چند روزنامه شايعه ورود نقدينگي جديد به بازار مسكن را طرح كرده اند اما «تورم انتظاري منفي» در بازار مسكن، اين روزها چنان شديد است كه بعيد به نظر مي رسد چنين شايعاتي بتواند سقوط قيمت مسكن را متوقف كند.
چه عواملي عرضه مسكن را افزايش داده اند؟
در شرايط «تورم انتظاري منفي»، كساني كه قبلا در طوفان رشد قيمت ها، خانه خريده اند، از ترس كاهش بيشتر قيمت ها، فروشنده مي شوند. اين همان پديده «حباب قيمت» است كه پس از رشد بادكنكي قيمت يك كالا، با سقوط نسبتا شديد قيمت همان كالا همراه مي شود. علاوه بر تركيدن حباب قيمتي در بازار مسكن عواملي نظير رشد پروانه هاي ساختماني و عرضه آپارتمان هاي نوساز و آغاز تلاش جدي دولت براي شناسايي آپارتمان هاي خالي و مهار سوداگري در بازار مسكن با ايجاد سامانه رايانه اي براي ثبت و نظارت بر معاملات مسكن نيز عرضه را در بازار مسكن زياد كرده و زمينه را براي كاهش بيشتر قيمت ها در هفته هاي آينده مهيا كرده است.
پيش بيني آينده بازار مسكن
نگاهي به عوامل موثر بر عرضه و تقاضا در بازار مسكن نشان مي دهد «تورم انتظاري منفي» كه در اين بازار سايه انداخته، متقاضيان خريد را هم چنان اميدوار به كاهش بيشتر قيمتها نگه خواهد داشت و از سوي ديگر،عده زيادي از سازندگان مسكن كه موعد پرداخت چكهايشان ميرسد، حاضر خواهند شد به شرايط جديد بازار تن داده و به معدود متقاضيان بالقوه، تخفيف هاي بيشتري پيشنهاد كنند. همه اين عوامل نشان مي دهد كه بازار مسكن به اين زودي ها از ركود خارج نخواهد شد و مي توان انتظار داشت قيمت مسكن در هفته هاي پيش رو باز هم كاهش يابد.
شما می توانید مطالب و تصاویر خود را به آدرس زیر ارسال فرمایید.
bultannews@gmail.com
