کاهش ۴ درصدی قیمت مسکن

به گزارش بولتن نیوز،‌ نگاهی به روند فصلی قیمت مسکن از ابتدای سال 1390 تا پایان بهار سال 1394 در شهر تهران حاکی از این است که قیمت مسکن از بهار سال 92 با ثبات نسبی مواجه شده و در حدود 40 میلیون ریال به ازای هر متر مربع دارای نوسانات اندک تا سه میلیون ریال بوده است.
 
مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن با تورم عمومی نیز نشان می‌دهد که از بهار 1392 نرخ رشد قیمت مسکن همواره پایین‌تر از نرخ رشد تورم بوده؛ در نتیجه می‌توان گفت قیمت حقیقی مسکن کاهش یافته است.
 
بنابر این گزارش بیشترین قیمت به ترتیب متعلق به مناطق 1، 3، 2 و 6 و کمترین قیمت متعلق به مناطق 17، 18، 20 و 19 است.
 
بررسی بازار اجاره مسکن شهر تهران نیز در این بازه زمانی نشان می‌دهد اجاره‌بها دارای شیب ملایم صعودی بوده و در هر فصل به طور متوسط 16 درصد نشبت به فصل مشابه سال قبل افزایش داشته است . همچنین بررسی نوسانات فصلی سه سال اخیر نشان می‌دهد به طورمعمول در بهار و تابستان (فصول جابه‌جایی بیشتر مستأجران) ، اجاره‌بها افزایش می‌یابد و در پاییز و زمستان اجاره‌بها با کاهش و یا ثبات مواجه می‌شود.
 
در بهار امسال نیز، اجاره‌بها نسبت به فصل قبل و فصل مشابه قبل به ترتیب با افزایش 10 و 6 دهم درصدی و 11 و نیم درصدی به حدود 22 هزار و 600 تومان به ازای هر مترمربع رسیده
 
که بیشترین اجاره‌بها به ترتیب متعلق به مناطق 1، 3، 2 و 6 و کمترین قیمت متعلق به مناطق 19، 18، 20 و 17 است.
 
بررسی روند فصلی تعداد معاملات ثبت شده واحدهای مسکونی در شهر تهران حاکی از این است که در زمستان سال گذشته تعداد معاملات واحدهای مسکونی افزایش و در پی آن در بهار (به علت تعطیلات فروردین ) تعداد معاملات تاحدودی کاهش می‌یابد. بر این اساس تعداد معاملات ثبت شده در شهر تهران در بهار امسال نسبت به زمستان سال قبل حدود 19 و یک دهم درصد کاهش یافته است. همچنین تعداد معاملات در بهار امسال نسبت به بهار سال قبل نیز حدود 22 و نیم درصد کاهش داشته و به 34 هزار و 696 فقره رسیده است.
 
توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران نیز بر حسب سن بنا در دامنه‌های مختلف نیز نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی نوساز با عمر کمتر از 5 سال (با سهم بیش از 53 درصدی) و کمترین تعداد معاملات نیز در واحدهای مسکونی با عمر بیش از 20 سال (با سهم 6 درصدی) صورت پذیرفته است.
 
همچنین مقایسه تعداد معاملات صورت پذیرفته در بهار امسال نسبت به سال گذشته نشان می‌دهد
 
در همه دامنه‌های سنی، تعداد معاملات کاهش یافته است که بیشترین میزان کاهش مربوط به دامنه بنا با عمر کمتر از 5 سال ( 24 درصد) است.
 
بیشترین سهم تعداد معاملات بر حسب قیمت یک مترمربع در بهار 1394 به ترتیب در بازه‌های 20 تا 30 میلیون ریال (28 درصد) ، 30 تا 40 میلیون ریال (25 درصد) و 40 تا 50 میلیون ریال (16 درصد) و کمترین تعداد معاملات به ترتیب در بازه‌های کمتر از 10 میلیون ریال (1 درصد) و 70 تا 80 میلیون ریال (3 درصد) است.
 
مقایسه تعداد معاملات صورت پذیرفته نیز نشان دهنده کاهش تعداد معاملات در تمامی بازه‌ها (به جز 54 درصد افزایش در آپارتمان‌های کمتر از متری 10 میلیون ریال و 18 درصد افزایش در بازه بیشتر از متری 80 میلیون ریال) است؛ تعداد معاملات در آپارتمان‌های با ارزش 40 تا 60 میلیون ریال به ازاء هر مترمربع بیشترین کاهش (31 درصد) داشته است.
 
توزیع واحدهای مسکونی بر حسب متراژ نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی با مساحت 50 تا 70 مترمربع (34 درصد) ثبت شده و در اکثر موارد با افزایش متراژ واحدها، تعداد معاملات نیز کاهش یافته است.
 
در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته در همه سطوح، تعداد معاملات کاهش یافته و بیشترین کاهش مربوط به واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 50 مترمربع (با کاهش حدود 26 درصدی) و کمترین کاهش مربوط به واحدهای مسکونی با مساحت بالای 170 مترمربع (17 درصد) بوده است.
 
همچنین بیشترین تعداد معاملات واحدهای مسکونی در بازه‌های قیمتی 130 تا 220 و کمتر از 130 میلیون تومان (به ترتیب با سهم 20 و 29 درصدی) انجام شده و هر چه بازه‌های قیمتی بالاتر رفته، تعداد معاملات کاهش یافته است.
 
بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران حاکی از این است که پس از طی یک روند کاهشی از بهار سال 1392، تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در فصل بهار 1394 و دو فصل قبل از آن در حدود 20 هزار واحد مسکونی ثابت و درکمترین میزان خود بوده‌ است به طوری که در بهار 94، نسبت به بهار 93 و 92 به ترتیب حدود 24 و 63 درصد کاهش یافته است.
 
در سال‌های گذشته بیش از 40 درصد از واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادره در شهر تهران جایگزین واحدهای تخریبی شده است و در واقع به واحدهای موجود اضافه نمی‌شود.
 
آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در همه مناطق شهری بر اساس آخرین اطلاعات نیز حاکی از این است که هر چند پس از طی یک روند نزولی در آمار واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی، در پاییز و زمستان 93 تا حدودی این آمار افزایش یافته است اما واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در زمستان 93 نسبت به زمستان 92 و 91 به ترتیب حدود 30 و 40 درصد کاهش یافته است.
 
برای سنجش میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از شاخص سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید توسط بخش خصوصی در مناطق شهری بهره گرفته می‌شود.
 
بررسی نرخ رشد سرمایه‌گذاری صورت گرفته در بخش مسکن در بخش خصوصی در مناطق شهری کشور به قیمت ثابت بر اساس آخرین اطلاعات منتشر شده نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری کل در بخش مسکن در مناطق شهری در همه فصول سال 92 و 93 نسبت به فصول مشابه سال قبل عموماً دارای نرخ رشد منفی بوده است به طوری که این سرمایه‌گذاری در 9 ماهه اول سال 93 نسبت به 9 ماهه اول سال 92 و 91 به ترتیب حدود 4 و 8 درصد کاهش یافته است.
 
برای سنجش ارزش افزوده بخش مسکن، از دو متغیر ارزش افزوده ساختمان‌هایی که بخش خصوصی اجرا کرده و ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌ای و تخصصی استفاده شده است.
 
بررسی میزان رشد اجزای تولید ناخالص داخلی نشان می‌دهد که با وجود بهبود نرخ رشد اقتصادی از منفی 6 و  8 دهم درصد در سال 91 به منفی یک و 9 دهم درصد در سال 92 و حدود 3 درصد در سال 93، نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان های بخش خصوصی در سال‌های 93 و 92 به ترتیب منفی 7 و نیم و منفی 2 و یک دهم درصد و نرخ رشد ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌ای و تخصصی نیز در دو سال مذکور به ترتیب منفی ? و منفی 4 درصد بوده است.
 
بررسی سه بازار عمده مصالح و نهاده‌های ساختمانی نیز نشان می‌دهد که قیمت سیمان در 12 ماه منتهی به اردیبهشت 93 نسبت به مدت مشابه سال قبل، حدود 21 درصد افزایش یافته و در خرداد امسال قیمت سیمان برابر با خرداد سال قبل بوده و قیمت آن توسط دولت افزایشی نداشته است.
 
بررسی شاخص بهای خدمات ساختمانی حاکی از سیر نزولی نرخ رشد دستمزد در بخش ساختمان
 
است به طوری که در اردیبهشت امسال نرخ رشد آن در حدود 16 درصد بوده است.
 
ااما قیمت آهن آلات در کشور به علت کاهش قیمت جهانی فولاد، در حدود دو سال گذشته همواره کاهش یافته به طوری‌که متوسط قیمت یک کیلوگرم آهن‌آلات از 23 هزار ریال در خرداد 92 به حدود 16 هزار و 400 ریال در خرداد امسال کاهش یافته است.
 
بررسی بازارهای رقیب بخش مسکن در کنار نرخ تورم عمومی نشان می‌دهد این بازارها از نوسان کمی برخوردار بوده و حتی با کاهش شاخص و قیمت مواجه شده‌‌است به طوری‌که در بهار امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل، نرخ رشد شاخص کل بورس، سکه و ارز به ترتیب برابر با منفی 13، منفی 4 و 3 درصد بوده و این در حالی است که در همین دوره نرخ تورم عمومی نقطه به نقطه حدود 16 و 2 دهم درصد و نرخ سود سپرده‌های بانکی یکساله و بالاتر، 20 درصد بوده است.
 
همچنین بررسی روند شاخص‌های بازار مسکن در کنار بازار دارائی‌های رقیب و شاخص قیمت کالاها و خدمات عمومی (با در نظر گرفتن 100 شاخص و قیمت دارایی ها در فروردین 90) نشان می‌دهد که در بهار امسال نسبت به بهار 90، شاخص نرخ ارز در بالاترین و شاخص قیمت مسکن در پایین‌ترین جایگاه قرار گرفته و شاخص‌های بورس و سکه نیز تقریباً با نرخ تورم عمومی برابر شده ‌است.
 
دفتر برنامه ریزی، تجهیز منابع و اقتصاد مسکن گزارش فصلی بازار مسکن در تهران را ارائه کرده است.