کد خبر: ۲۲۵۸۰۵
تاریخ انتشار:
در همايش كانون دانش آموختگان اقتصاد مطرح شد؛

ضرورت خروج از ركود مسكن براي خروج اقتصاد از ركود تورمي

براي ورود به بازار مسكن و خريد و فروش واحدهاي نوساز در سال نياز به سرمايه اي بالغ بر 120هزار ميليارد تومان است. اين در حاليست در صورت اجرايي شدن برنامه دولت براي پرداخت 80 ميليون وام خريد مسكن، سرمايه تشكيل شده هفت هزار ميليارد تومان است. اين تفاوت نشان مي دهد، تحرك بخش مسكن نياز به سرمايه زيادي در اين بخش است.
گروه اقتصادي - دولت يازدهم در حالي در سال گذشته بر مسند قدرت مقام اجرايي كشور قرار گرفت كه اقتصاد كشور با ركود شديد دست به گريبان بود. با گذر زمان ركود حاكم بر كشور عميق تر مي شد.



به گزارش بولتن نيوز،  دولت سياستي پيشنهاد كرد كه با اجراي آن رونق به بخش هاي مختلف اقتصاد بازگردد. يكي از بخش ها كه مسئولان دولتي از آن به عنوان بخش كليدي اقتصاد ياد مي كنند، بخش مسكن است. دولت براي تحرك بخشي به اين بخش اقتصادي به دنبال ارائه طرح هاي مختلف از قبيل افزايش تسهيلات بانكي براي خريد و ساخت خانه، احداث مسكن اجتماعي براي افراد كم درآمد جامعه، ايجاد بازارهاي رهني و ايجاد صندوق هاي مختلف در قالب طرح جامع مسكن است.
در واقع دولت در نظر دارد با تحريك بخش مسكن، اقتصاد كشور را رونق بخشد.
 اما مسئله قابل بحث در اين خصوص، توان و ظرفيت بخش مسكن براي خروج اقتصاد از ركود است. به اين ترتيب، در همايشي تحت عنوان «مسكن، موتور محركه خروج از ركود و چالش هاي آن»، كه به همت كانون دانش آموختگان اقتصاد روز دوشنبه 28 مهر 93 در دانشكده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبايي برگزار شد، بسته خروج غيرتورمي از ركود با محوريت مسكن مورد بررسي و تجزيه و تحليل تحليل كارشناسان مسكن قرار گرفت.
 اين همايش با حضور علي چگيني، مدير كل دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، كمال اطهاري، كارشناس اقتصاد مسكن و هادي كوزه چي، كارشناس اقتصادي، مسكن و بازار سرمايه برگزار شد.  




12.3 ميليون واحد مسكوني در 13 سال آينده نياز داريم

علی چگینی مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد وزارت راه و شهرسازی، با تاكيد بر تقويت ابزارهاي توسعه ساخت و ساز مسكن، تقويت بانك مسكن به عنوان يك بانك توسعه اي، گسترش بازار رهن ثانويه و اوليه، رشد سرمايه گذاري ها و ابزارهاي مالياتي گفت: 
در چشم انداز 1405 در طرح جامع مسكن براي تامين كمبودها، نوسازي واحدها و مسكن براي خانوارهاي جديد حدود 12.3 ميليون واحد براي افق 13 ساله نياز داريم كه 41 درصد از محل تخريب واحدهاي فرسوده است. 

آمارها نشان مي دهد كه حدود 1.6 ميليون خانه خالي در كشور وجود دارد، كه بخش عمده اي از آنها بيش شماري شده و يا مربوط به افرادي است كه دو خانه دارند و از آنها به شكل هاي پاره وقت و موردي استفاده مي كنند در نتيجه آمار واقعي خانه هاي خالي بايد كمتر از اين رقم ارزيابي شود. 
وي افزود: هر 70 متر ساخت مسكن معادل 1 شغل مستقيم و 7 دهم نفر شغل غير مستقيم ايجاد مي كند  و اين اشتغال وسيع و گردش مالي مربوط به آن مي تواند در جهت كاهش ركود به اقتصاد كمك كند. با بخش مسكن حدود 2 تا 3 ميليون شغل مرتبط هستند كه عدم توجه به آن مي تواند ركود را تشديد كند. 
وي ادامه داد: در شش ماهه  سال 92 با كاهش 40 درصدي در پروانه هاي ساخت در سراسر كشور و 56 درصد كاهش پروانه در تهران مواجه بوده ايم كه نشان دهنده كاهش ساخت مسكن در يكي دوسال آينده خواهيم بود و با توجه به اين موضوع، شاهد كاهش عرضه مسكن در كشور خواهيم بود. 
چگيني گفت: با يك درصد افزايش در ساخت مسكن، رشد اقتصادي معادل 2.1 درصد افزايش مي يابد كه نشان دهنده نقش عمده مسكن در توسعه و رشد اقتصادي و خروج از ركود است. 
وي افزود: سهم مسكن از تسهيلات مسكن در حال حاضر حدود 12 درصد است و سهم مسكن از بودجه خانوار نيز حدود 25 تا 35 درصد است. 
وي با اشاره به نرخ تورم نقطه به نقطه كه از فروردين 92 تا مرداد 93 از روند كاهشي و با ثبات برخوردار بوده  گفت: نرخ معاملات و قيمت ها نشان مي دهد كه قيمت هاي اسمي با كاهش مواجه بوده و از روند با ثباتي برخوردار بوده است اجاره بها نيز كاهنده و با ثبات بوده است. مبايعه نامه ها نيز از روند نزولي مواجه بوده است در نتيجه مي توان وضعيت قيمت ها و بازار مسكن را يك روند با ثبات ارزيابي كرد. 
 وي با اشاره به آمار واحدهاي مسكوني كشور گفت: حدود 20 ميليون واحد مسكوني در كشور داريم كه 15 ميليون در مناطق شهري و 5 ميليون در مناطق روستايي است و در دوره 85 تا 90 رشد واحدهاي مسكوني، از رشد 4.6 درصدي در كشور،  5.2 درصدي در مناطق شهري و  3.9 درصدي در مناطق روستايي برخوردار بوده است. 
وي افزود: حدود 1 ميليون و 230 هزار خانوار فاقد مسكن در كشور داريم و خانوارهاي داراي مسكن كوچك و فاقد مسكن درمجموع حدود 1 ميليون 536 هزار خانوار هستند. در مناطق شهري نيز حدود 16.2 ميليون خانوار شهري با 15.5 ميليون واحد مسكوني داريم كه 645 هزار كمبود مسكن وجود دارد. در روستاها نيز 5.9 ميليون خانوار و 5.38 ميليون واحد مسكوني داريم و حدود 500 هزار واحد كمبود وجوددارد. 
پروانه هاي صادره در دوره سال هاي 75 تا 92 معادل 701 تا 765 هزار پروانه بوده كه توليد مسكن  و واحدهاي تكميل شده نيز حدود 660 تا 754 هزار واحد بوده است و در سال 92 معادل 832 هزار واحد به بهره برداري رسيده است. 

بررسی راه‌های خروج بخش مسکن از رکود

كمال اطهاري، با تاکید بر لزوم توجه به مسكن به عنوان يكي از محرك‌هاي اقتصادی، گفت: نوع اين توجه جاي بحث دارد. چراكه مسكن تا حد زیادی مي‌تواند در رهايي اقتصاد ايران از ركودي كه با دست به گريبان است، نقش داشته باشد. با اين شرايط احتمالا مي‌توان رشد پايداري براي بخش مسكن رقم زد.
وي افزود: بررسي نقش مسكن در رونق بخشيدن به اقتصاد در حالي است كه در مباحث علمي اقتصاد، معمولاً مطلبي قابل توجهی از آن وجود ندارد. درحالی که در اين متون از صنعت، برق، دانش و به تازگی ديجيتال به عنوان موتور توسعه اقتصاد ياد شده است. در حقيقت، با اتخاذ چنين رويكردي، نظريه تحريك اقتصاد براي رونق بخشيدن به اقتصاد كشور را امتحان مي‌كنيم. حتي در برخي منابع علمي مانند كتاب پيتر هاين، از مسکن به عنوان بازدارنده رشد اقتصادي تعبير شده است. در واقع بحث نقش مسكن در توسعه اقتصادي از دهه 80 ميلادي، توسط بانك جهاني مطرح شد.
اين كارشناس مسكن در ادامه خاطرنشان كرد: دليل تأثيرپذيری اقتصاد از مسكن، ضريب تكاثر بالا، اشتغال‌زايي و درآمدزايي براي دهك‌هاي پايين درآمدي است. بطوريكه از طريق اجاره آن، محلي براي كسب درآمد ایجاد می‌شود. نگاه جهاني به پروژه‌هاي مسكن، سكونتگاه‌هاي غيررسمي در هند و ارائه وام¬هاي با بهره سه تا چهار درصدي نيز از ديگر دلايل توجه به مسكن در مباحث اقتصادي به شمار می‌رود.
اطهاري با اشاره به رابطه مسكن با اقتصاد كلان، اظهار كرد: لزوما نمي‌توان هميشه رابطه مستقيم بين رشد مسكن و رشد اقتصادي تعريف كرد. به این دلیل که تعارض بين بخش مسكن و ساير صنايع مي‌تواند مانع از اين رابطه مستقيم شود و آمار مربوط به بخش مسكن آمريكا نشان مي‌دهد تا قبل از آغاز بحران مالي در اين كشور، رابطه مثبتي بين اين دو متغير كلان وجود داشته است. اما همين بخش مسكن، منجر به وقوع بحران مالي سال 2007 در آمريكا شد. در واقع حباب مسكن ناشي از اين تعارضات بين مسكن و ساير بخش‌ها به وجود آمد. 
وي با مقايسه شرايط ركود كنوني اقتصاد ايران با بحران مالي سال 2007 آمريكا اظهار كرد: در هر دو مورد، مسكن آغازگر بحران ركود بوده است. اين در حالي بود كه اقتصاددانان در سال 2000 وقوع اين بحران آمريكا و فراگيري آن در جهان را پيش¬بيني كرده بودند. مبناي اين پيش‌بيني اين است كه راهكار واگذاري مسكن به بخش خصوصي نمي تواند راهكار درستي باشد. 
اطهاري در ادامه بيان كرد:‌ اين در حاليست كه بخش مالي قوي نمي‌تواند جايگزين دولت شود. در مدل¬هاي تقويت بخش مالي، بخش مسكن به گونه اي تعريف شده است كه با به زمين خوردن این بخش، بازار مالي هم از بين مي‌رود. فراگيري اين بحران مالي در حالي بود كه منجر به ايجاد بحران بازار ثانويه در ساير كشورها شد.
اين كارشناس مسائل اقتصادی خاطرنشان كرد: ادامه اين روند در شرايطي كه قيمت در مسكن به ثبات مي‌رسد، منجر به كم ارزش شدن وام¬ها مي‌شود كه دولت ديگر نمی‌تواند پشتيبان آن باشد و دولت نيز تعهدي نسبت پشتيباني از آن نخواهد داشت و اکنون اجراي چنين سياست‌هايي را در ابعاد كوچك در ايران شاهد هستيم. 
اطهاري با تشبیه بخش مسكن به عنوان ضربه¬گير در اقتصاد كلان، اظهار كرد: معمولاً در اقتصادي مانند ايران كه ساير صنايع به دلايلي مثل تحريم كاركرد خوبي ندارند، گردش مالي كم در بخش مسكن مي‌تواند تعميق ركود در اقتصاد را با سرعت كندي پيش ببرد. مثلا در اقتصاد ايران، 95 درصد كالاهاي مورد نياز صنعت مسكن، در كشور تأمين مي‌شود. 
وي با اشاره به سهم پايين بخش مسكن از تسهيلات بانكي و سهم وام‌هاي رهني آن از توليد ناخالص ملي، افزود: سهم پايين اين وام‌ها از ارزش مسكن، در شرايطي كه بازار مالي هم نابالغ است، نمي تواند تأثيرگذار باشد. اين در حالي است كه تقويت بازارهاي ثانويه مي‌تواند تأثير خيلي مثبتي در رونق بخشي از بازار مسكن داشته باشد. چراكه علاوه بر رشد بازار مالي در حوزه مسكن، باعث کنترل پولشويي در اين بخش می‌شود.
اطهاري به سهم بخش مسكن از معوقات بانكي اشاره کرد و گفت: در اين مورد سهم مسكن 70 درصد است. كه معمولا مربوط به پول‌هاي تزريق شده در مسكن مهر است. به اين ترتيب بخش مسكن ظرفيت پذيرش سهم بيش از 13 درصدي از تسهيلات بانكي را ندارد. 
وي در ادامه افزود: گرچه سهم معاملات مسكن تهران از كل كشور 30 درصد است، اما همين 30 درصد ارزش 60 تا 70 درصد كل معاملات كشور را رقم مي‌زند. چرا كه ارزش مسكن در تهران سه تا شش برابر ساير شهرها است. اين موضوع ناشي از رانت مطلق در بازار مسكن تهران است. اين رانت موجود مانع از اجراي سياست‌هاي كنترلي مانند وضع قانون ماليات بر عايدي مسكن و يا قوانين شهرسازي مي‌شود. با پيامدهاي نامطلوب تغيير كاربري زمين دامن مي زند. 
اطهاري با اشاره به نقش زمين در قيمت مسكن گفت: سياست زمين در ايران يك سياست فئودالي است. نسبت زمين به كل هزينه ساخت در آمريكا 20 درصد است، در حالي كه اين رقم در ايران بالغ بر 60 درصد است. اين اختلاف رقم، صرفا به خاطر رانت زمين در ايران به ويژه در تهران است. 
وي افزود: يكي از نكات فراموش شده در سياست‌هاي مسكن كشور، بحث تغيير كاربري زمين است. در كشور ما تنها عامل تعيين كننده در شكل كاربري زمین قيمت آن است كه كل حيات شهر را به خطر مي‌اندازد. به اين ترتيب، غفلت از رانت زمين و تغيير كاربري در برنامه‌هاي دولت در حوزه مسكن، مانع از تأثيرگذاري اين بخش براي خروج كشور از ركود مي‌شود. 
اطهاري خاطرنشان كرد: ساختار نادرست رويكرد به بخش مسكن باعث شده است كه تحليل‌هاي اقتصادي نيز با خطاهايي همراه باشد. بنابراين لازم است در بخش مسكن در کشور تعديل ساختاري، تشكيل نظام مالي براي كم¬درآمدها، ساماندهي سكونتگاه هاي غيررسمي و جلوگيري از گسترش آن صورت گيرد.  




80 درصد ثروت خانوار در بازار مسكن 

هادي كوزه چي با اشاره به تحول بزرگ در بازار مسكن گفت: بيش از 80 درصد ثروت خانوار در بازار مسكن متمركز است. باقي آن در بازارهاي بورس، طلا، و ارز و سپرده هاي بانكي سرمايه گذاري شده است. به اين ترتيب، هر تخيير و تحولي در بازار مسكن، اقتصاد كشور و به دنبال ساير بازارها را تحت الشعاع قرار مي دهد. 
وي با اشاره به سرمايه گذاري در بازار مسكن خاطرنشان كرد: سرمايه گذاري بخش خصوصي در سال گذشته در اين بخش 75هزار ميليارد تومان بود. اين رقم در سال 91 بالغ بر 61هزار ميليارد تومان بود. اين در حاليست كه سرمايه گذاري خصوصي در واحدهاي صنعتي در سال گذشته 8هزار ميليارد تومان است. بررسي روند سرمايه گذاري در اين سال ها نشان مي دهد كه سرمايه هاي خصوصي معمولاً به سمت مسكن هدايت شده است. 
اين كارشناس مسكن با اشاره به حجم معاملات مسكن در شهر تهران بيان كرد: براي ورود به بازار مسكن و خريد و فروش واحدهاي نوساز در سال نياز به سرمايه اي بالغ بر 120هزار ميليارد تومان است. اين در حاليست در صورت اجرايي شدن برنامه دولت براي پرداخت 80 ميليون وام خريد مسكن، سرمايه تشكيل شده هفت هزار ميليارد تومان است. اين تفاوت نشان مي دهد، تحرك بخش مسكن نياز به سرمايه زيادي در اين بخش است. حال آنكه اين وام در كنار وام ساخت تا چد مي تواند بخش مسكن را از ركود خارج كند، محل بحث است. 
وي با اشاره به روند معاملات مسكن در بين سال هاي 84 تا 93، افزود:‌ متوسط قيمت مسكن از 600 تا 700 هزار تومان براي هر مترمربع به چهار ميليون تومان در سال 93 رسيده است. اين امر نشان مي دهد كه بازار مسكن در اين دوران شاهد شكل گيري رونق و ركود در بازار بود كه معمولا دوران ركود طولاني تر است. 
كوزه چي افزود: با ورود واحدهاي نوساز به اين بازار و به فروش نرسيدن آنها، اين ركودهاي شكل گرفته، عميق تر شده است. چرا در دوران رونق، صرفا به خاطر بازار فروش، ساخت و ساز خيلي سودده بوده و سرمايه گذاران زيادي به اين بخش هجوم آوردند. اين در حاليست كه در برخي سال ها، بازار مسكن، به خاطر تغييرات بازار ارز و يا اعطالي وام¬هاي زودبازده رونق را تجربه كرده است. 
كوزه چي در ادامه خاطر نشن كرد: در حال حاضر سياست هاي دولت در بخش مسكن بايد به گونه اي باشد كه سرمايه ها بيشتر به سمت ساخت خانه هاي مسكوني هدايت شود و نه واحدهاي كه ماهيت لوكس يا تجاري دارند. دولت اين اهداف را مي تواند در بافت هاي فرسوده شهري دنبال كند. اين در شرايطي است كه در اين بخش از شهرها معمولا افرادي با درآمد متوسط ساكن هستند. 
وي افزود: سيلست هاي اتخاذ شده در بخش اعطاي وام بايد به گونه اي باشد كه اين وام به دهك هاي درآمدي تعلق بگيرد. در واقع به افرادي داده شود كه خودشان از قدرت مالي نسبي براي خريد واحدهاي فروش نرفته در خانه داشته باشند. به اين ترتيب، سرمايه هاي كه در بخش صرف شده است از اين طريق به گردش درآيد. 


برای مشاهده مطالب اقتصادی ما را در کانال بولتن اقتصادی دنبال کنیدbultaneghtsadi@

شما می توانید مطالب و تصاویر خود را به آدرس زیر ارسال فرمایید.

bultannews@gmail.com

نظر شما

آخرین اخبار

پربازدید ها

پربحث ترین عناوین