فروشگاه 5040
کد خبر: ۲۱۹
تاریخ انتشار: ۱۶ ارديبهشت ۱۳۸۷ - ۰۰:۲۰
كارشناس مسايل شهري در گفت و گو با فارس به تحليل راههاي پيشنهادي دولت طي سالهاي اخير براي حل مشكل مسكن پرداخت .


حميده امكچي كارشناس مسايل شهري در گفت و گو با خبرنگار اقتصادي خبرگزاري فارس گفت: مسكن همواره در كشور يك بحث مهم و حساس بوده و سهم بزرگي از درآمد خانوار همواره به مسكن اختصاص داده مي‌شود به همين دليل هر نوع ايجاد تشتت در افكار عمومي و بازارهايي كه با بخش مسكن ارتباط دارند موجب ايجاد جو كاذب و مسموم در بخش مسكن مي‌ شود.
وي مي گويد:گاهي اوقات به دليل اينكه هزينه مسكن در هزينه و سبد خانوار بسيار زياد مي‌شود بايد با آن بسيار حساب شده برخورد كرد، بنابراين دولت براي آرام كردن بازار مسكن بايد ساير بازارهاي مالي و پولي را آرام و براي انتقال تقاضاي سرمايه اي از بازار مسكن و باز شدن عرضه براي تقاضاي مصرفي تلاش كند.

فارس : فرصت و تهديدهاي دولت را در بخش مسكن چه مي دانيد؟

در طول 10 دوره برنامه‌ريزي صورت گرفته كه اتفاقا موضوع مسكن نيز در آن به وضوح پرداخته شدو مشكلات آن به بخش‌هاي اجرايي منتقل شد.
موضوع گروه‌هاي كم‌درآمد در بسياري از برنامه‌ها حتي در برنامه اول ديده و مورد توجه قرار گرفت. بايد اذعان كرد كه در برنامه اول توسعه كه هنوز موضوع مسكن به صورت عام هم مطرح نبود به اين قضيه اشاره مي‌شود كه به گروه‌هاي كم‌درآمد توجه كنند. ولي بايد ديد كه چه ابزاري براي اين توجه انتخاب شده است و اين كه اين ابزار در آن زمان كارآمد بوده يا خير؟ يا اينكه آيا فرصت اجراي اين برنامه بوده است ؟
در حال حاضر كشور شرايط خاصي دارد به هر حال تقاضايي است كه متعلق به جوانان است و اينها به دليل اينكه شرايط ايجاد كنند مشكل حادتر خواهد شد، بنابراين بايد اجراي برنامه را براي پاسخگويي به اين نياز با شدت بيشتري نسبت به قبل مهيا كرد. حال بايد برنامه‌هاي ما به صورت بسته كامل جرا شود.
معمولاً نظام برنامه‌ريزي به دليل تجربه 10 دوره‌اي خود ،حوزه‌هاي مختلف را با موشكافي خوبي بررسي كرده است ولي اينكه فرصت اجراي برنامه را به صورت بسته كامل پيدا كرده است يا خير جاي سؤال و ترديد است.
گاهي مواقع پرداختن به بخشهاي ديگر موجب شده تا يك بخشهايي مختومه باقي بماند و اين مسئله به هر حال به عنوان مشكل استمرار پيدا كند.

فارس:طرح جامع مسكن نيز به صورت يك بسته كامل ارائه شد.پس مي توان اميدوار بود؟

-اتفاقاً به نظر من يكي از ويژگيهاي خوب طرح جامع مسكن همين است كه اين طرح به صورت يك پكيج و بسته ارائه شده است.توصيه ما اين است كه فشارهايي كه وجود دارد باعث نشود كه بخشي از اين پيكج فداي بازنگري بيشتر در بخشهاي ديگر شود و آنرا از ماهيت خود كه يك بسته كامل است خارج كند و بعد باز هم با ضايعات آن مواجه شويم.
به هر حال آن فرصت و فشاري كه به صورت موضعي وارد شود و برنامه را از آن اهداف فعلي كه انتخاب كرده دور و دچار شتابزدگي‌هايي كند و به آن اهداف طرح جامع مسكن نرسد .

فارس : چالش اصلي دولت در بخش مسكن را در چه نقطه‌اي پررنگ‌تر مي‌بينيد؟

- ما با يك تقاضاي بسيار سنگيني از سوي نيروي جوان كه وارد بازار مسكن مي‌شود روبرو هستيم و اينها به سرعت رشد خواهد كرد. اينها جواناني هستند كه در دهه 55 تا 65 به دنيا آمده‌اند و الان دارند وارد دهه سوم زندگي خود مي‌شوند و بعد از ازدواج وارد تقاضاي مسكن مي‌ شوند.
اينها شرايط ورود به بازار مسكن را ندارند و اقدامات و شروط ورود به بازار مسكن را نمي‌توانند اجرا كنند.اما به هر حال چالش اساسي پيش روي دولت در بخش مسكن آرام كردن ساير بازارهاي مالي و پولي براي انتقال تقاضاي سرمايه اي از بازار مسكن و باز شدن عرضه براي تقاضاي مصرفي است.
دولت بايد تلاش كند كه ساير بازارهاي پولي و مالي را براي مردم آماده كند.بنابراين دولت بايد مردم را از نگراني از حضور در بازارهاي ديگر نجات دهد.
يكي از بخش هاي فعال كشور بخش ساختمان است ،بنابراين دولت بايد بازارهاي موازي بازار مسكن را آرام و مطلوبيت آنرا افزايش دهد.پس ظرفيت مناسب توليد در بخش توليد مسكن مي تواند به راحتي تقاضاي مصرفي را پاسخ دهد.

فارس: طرح جامع مسكن مي تواند پاسخگو باشد؟

پاسخگويي به تقاضا نيازمند يك برنامه است. اتفاقاً طرح جامع مسكن وقتي كه به گروه‌هاي خاص مي‌پردازد به اين مسئله توجه مي‌كند كه دهكهاي پايين درآمدي شرايط ورود به بازار را ندارد. اتفاقاً جوانان در دهكهاي پايين درآمدي يعني از دهكهاي اول تا چهارم قرار مي‌گيرند بنابراين توجه به اين بخش مي‌تواند اين گروه‌ها را هم تحت پوشش قرار دهد.


فارس: پيشنهادي به دولت در بخش مسكن جوانان داريد؟

خير، مي‌دانيد چرا؟ چون يك كلمه يا دو كلمه گفتن از اهميت موضوع مي كاهد. توجه به برنامه‌هاي موجود و تجربياتي كه از 10 دوره برنامه‌ريزي از قبل از انقلاب و بعد از انقلاب داشتيم، مي تواند آموخته‌هاي خوبي براي ما داشته باشد.

فارس: سالانه بيشتر از 700 هزار واحد مسكوني در كشور توليد مي شود فكر نمي‌كنيد كه دولت انبوه‌سازان را تقويت كند و با آنها همكاري كند تا پاسخگوي نياز جوانان باشد آيا اين روش چاره‌ساز است يا اينكه مستقيما به جوانان وام پرداخت كند؟

ما دو رويكرد داريم. رويكرد عرضه گرا و يك رويكرد تقاضاگرا . آنچه كه دولت بايد به آن توجه كند اين است كه اين دو رويكرد را بايد با هم به پيش ببرد. اگر به رويكردهاي تقاضاگرا توجه كند فقط تقاضا را تحريك كرده است و از اين سو عرضه به اندازه كافي صورت نگرفته است كه تقاضا را پوشش دهد. از سوي ديگر اگر عرضه تقويت شود متقابلاً تقاضاي موجود را به تناسب ويژگيها آماده نكرده است. بنابراين اين دو رويكرد عرضه‌گرا و تقاضاگرا با همراهي هم بايد ديده شوند.

فارس:دخالت دولت در توليد مسكن براي اقشار كم درآمد را چگونه ارزيابي مي كنيد؟

مداخله در بازار توليد مسكن جزو وظايف دولت نيست چرا كه برنامه ريزي از وظايف اصلي دولت است و از آن جا كه بخش خصوصي در بخش هاي اجرايي موفق تر است به نظر مي رسد حضور دولت در امر توليد مسكن تنها مي تواند، شرايط بازار را تا حدي بهبود بخشد.
بنابراين دخالت دولت در ساخت و ساز مسكن تا آن جايي مجاز است كه نياز بخشي از گروه هاي كم درآمد بخش خصوصي را براي تامين مسكن تحريك نمي كند.
در سال هاي محدودي دولت با دخالت 12 تا 15 درصدي در امر توليد مسكن، اقدام به ساخت سرپناه براي كاركنان بخش هاي دولتي، نيروهاي مرزي و بخش هاي مديريتي كه در مناطق دوردست ساكن بوده اند و بخش خصوصي تمايلي به ساخت و ساز در آن نداشت _ كرده بود.
از آن جا كه دولت مزيتي براي توليد مسكن ندارد و طولاني شدن دوره ساخت قيمت تمام شده را افزايش مي دهد، بهتر است مكانيزم هايي براي كمك به بخش خصوصي در نظر گرفته شود تا از اين طريق يارانه ها طوري به سمت عرضه و تقاضا هدايت شوند كه به دست گروه هاي هدف برسند.
به طور كلي گفته مي شود، با استفاده صحيح از ظرفيت هاي بخش خصوصي مي توان به تامين مسكن گروه هاي هدف مورد نظر بخش دولتي پرداخت. بر همين اساس با مداخله صحيح دولت در حوزه عرضه و تقاضا مي توان به اهداف نهايي دست يافت.

فارس:آيا طرح جامع مسكن مي تواند مشكل گشاي اين موضوع باشد؟

_تاكنون سابقه بيش از 50 سال تدوين طرح‌ها و لوايح مختلف در زمينه مسكن را در كشور داشته‌ايم و به تدريج اين طرح‌ها تكامل پيدا كرده است اما متاسفانه هميشه مواردي بوده است كه به صورت يكپارچه نتوانستيم آن‌ها را ببينيم. در طرح جامع مسكن خوشبختانه تلاش شده همه موارد مختلف كه باعث جامعيت يك طرح مي‌شود، در نظر گرفته شود و از اين حيث نسبت به كليه كار‌هاي انجام شده كامل‌تر است. اما همه اين طرح‌ها يك الزام دارند و آن اينكه به آن‌ها به عنوان يك سيستم كامل يا پكيج نگاه شود، چرا كه اين اصل اول موفقيت آن است و هر موقع چنين نشد و موارد از دست سياستگذار اجرايي خارج شد، احتمال عدم دستيابي به اهداف مطرح شده در هر طرح وجود دارد.

فارس:با اين تفاصيل نقاط قوت دولت در بخش مسكن چيست؟

- ظرفيت‌هاي آماده در كشور جزو نقاط قوت كشور است اين ظرفيت‌هاي آماده‌‌اي را كه تاكنون فراهم بوده است را فراموش نكنيم و دوباره اقدام كردن برنامه‌هاي قبلي صورت نگيرد و اگر ما آن تجربه و امكانات انباشته شده كه وجود دارد را در اختيار بگيريم ظرفيت‌هاي خوبي در كشور وجود دارد.
بخش مسكن همواره سرمايه‌گذاريهاي خوبي را توانسته با بازدهي خوب پاسخ بدهد و مهيا كند بنابراين اين فرصت خوبي است كه در سيستم ما وجود دارد و مي‌تواند از آن بهره‌مند بيرون بيايد.

فارس: ظرفيت‌هاي آماده اي كه شما عنوان مي‌كنيد چه ظرفيتهايي است؟

- اولين زمينه اين است كه سرمايه وارد بخش مسكن مي‌شود چون سود دارد. بنابراين بخش مسكن سود سرمايه را تعيين نمي‌كند بلكه بازار كلي در اقتصاد كشور است كه سود سرمايه را تعيين مي‌كند، بخش مسكن هم از آن تبعيت مي‌كند. چون اينجا يك سود مورد انتظار وجود دارد پس بخش مسكن دارد خارج از اهداف عمومي كشور حرف مي‌زند. سرمايه‌ چارچوبهاي خاص خود را دارد و به سود مورد انتظار خود دست مي‌يابد. پس سرمايه‌ يك رفتار منطقي مي‌كند پس هرجا كه سرمايه ببيند آن مكان نقطه امني براي سرمايه است به آن مكان قدم مي‌‌گذارد.

فارس: پس بايد قدر اين سرمايه را دانست؟

- بله. ببينيد بايد از سودخواهي در بخش مسكن تقدير كرد و بايد اذعان كرد كه اين سودخواهي به بخش مسكن مربوط نيست بلكه اين به بازار سرمايه مربوط است. يك سود مورد انتظار را مورد هدف‌ قرار مي‌دهد و اين خيلي عجيب نيست. وقتي امنيت لازم را ايجاد كنيم سرمايه به اين بخش وارد مي‌شود از اين سو هم بخش تقاضا را بايد به درستي و با شناختن ويژگيهاي آن مخصوصاً زماني كه دچار تحول ويژه‌اي مي‌شود در نظر گرفت.

فارس: اگر از ظرفيت‌هاي آماده درست استفاده شود عرضه مسكن‌‌ ما مي‌تواند با تقاضا برابري كند؟

- بله، نيازها را مي‌توان به تقاضاي مؤثر تبديل كرد و پاسخ داد اما يك نكته‌اي وجود دارد كه مشكل كشور در زمينه بخش مسكن است و آن اين كه ظرفيت‌هاي بسيار زيادي در بازار مسكن مجبور است كه به تقاضاي سرمايه‌اي پاسخ بدهد، بنابراين اگر زمينه سرمايه‌گذاري در ساير بخش‌ها به راحتي و به درستي آماده شود تقاضاي سرمايه‌اي از بخش مسكن خارج مي‌شود و فضاي مناسبي براي تقاضاي مصرفي باقي مي‌ماند. از سوي ديگر تقاضاي سرمايه‌اي كه وجود دارد داراي توانايي بالايي است. ايجاد ظرفيت‌هاي مناسب در نيروي بخش مسكن براي اينكه تقاضاي سرمايه‌اي وارد بازار شود و نيازهاي خود را تأمين كند بازار مسكن را براي حضور تقاضاي مصرفي مناسب مي كند. بنابراين اين چالش بزرگي براي دولت است.

فارس:نقاط ضعف دولت؟

دولت اگر نتواند تقاضاي سرمايه‌اي را تدريجاً به حوزه‌هاي ديگر اقتصاد منتقل كند اين چالش را پيش‌رو خواهد داشت.
به نظر من آرام كردن بازار مسكن با آرام كردن ساير بازارها امكان‌پذير است. چون مشكل در بازار مسكن نيست مشكل در ساير بازارها و كل اقتصاد كشور است، بنابراين اگر زمينه‌‌اي را فراهم كنيم كه تقاضاي سرمايه‌اي از اين بازار خارج شود و سرمايه را در بخش‌هاي ديگر اقتصاد فعال كند بازار خوب مسكن ما مي‌تواند پاسخگوي نياز مصرفي و تقاضاي مصرفي باشد.
کانال تلگرام بولتن نیوز

شما می توانید مطالب و تصاویر خود را به آدرس زیر ارسال فرمایید.

bultannews@gmail.com

نظر شما
نام:
ایمیل:
* نظر :
سامان تل
فروشگاه اینترنتی بانک سامان
آخرین اخبار
پربازدید ها
پربحث ترین عناوین