كساني كه در بازار مسكن يك شبه ميلياردر شدند مراقب باشند!

گروه اقتصادي- بازار مسکن در ایران دوران رکود خود را سپری می‎کند. از زمستان سال گذشته خرید و فروش مسکن روند نزولي در پیش گرفته است.

به گزارش بولتن نیوز، پیمان کمالی: همزمان با رکود در بازار مسکن، میانگین قیمت زمین و مسکن نیز اندکی کاهش یافته است اما قيمتها همچنان مقاومت مي كنند و حباب قيمت ها نمي تركد.

در همین حال برخي كه دستي در بازار دارند و سرمايه هايشان معطل مانده دائما تشويق مي كنند كه  قیمت مسکن به کف بازار رسیده و متقاضیان خرید برای مصرف بهترین فرصت را دارند.

اما خریداران و متقاضیان مسکن همچنان تمایلی برای خرید ندارند. در شرایط فعلی بازار مسکن با مازاد عرضه روبرو است و برخی از فروشندگان حاضرند که به قیمت پائین‎تر واحدهای مسکونی خود را به فروش برسانند.

این رکود و کاهش قیمت‎ها تا کجا ادامه خواهد یافت؟ آیا انتظار متقاضیان خرید برای کاهش دوباره قیمت‎ها به ثمر می‎نشیند و یا در تابستان قیمت‎ مسکن افزایش خواهد یافت؟

آنگونه که مقام‎های دولتی می‎گویند؛ تقاضا برای مسکن در ایران دو برابر عرضه است. اما در بهترین شرایط دولت و بخش خصوصی توان عرضه ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در سال را دارند، میزان تقاضا سالانه برای مسکن یک میلیون ۶۸۵ هزار واحد است.

میزان تقاضا برای مسکن در ایران معمولا دو برابر عرضه است و اصلی‎ترین دلیل کاهش تقاضا برای مسکن را می‎توان کاهش قدرت خرید مردم دانست. قيمتها آنقدر بالا رفته كه حتي ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تولید شده در ایران نیز به فروش نمی‎رسند.

 اصلی‎ترین دلیل کاهش تقاضا برای مسکن را می‎توان کاهش قدرت خرید مردم دانست.

در سال‎های گذشته همواره نرخ افزایش قیمت مسکن و اجاره بها بیشتر از نرخ تورم سالیانه و  افزايش درآمد مردم بوده و فشار تورمی بر دهک‎های درآمدی پائین‎تر برای تامین هزینه مسکن افزایش یافته است.

توان خرید مسکن دهک اول جامعه تنها ۹.۱ متر مربع و در دهک دوم ۱۷.۲ متر مربع است. دهک‎های دوم و سوم نیز با ۲۲.۴ و ۶. ۲۷ مترمربع، توان خریدی کمتر از نصف میانگین جامعه را دارند. این بدان معنا است که توان پس‎انداز دهک‎های پائین درآمدی جامعه کاهش یافته است.

اين طور كه مشخص است هجوم سرمایه‎گذاران به بازار مسکن در سالهاي گذشته نه تنها گره اي از کمبود مسکن و افزایش قیمت آن نگشود بلکه به رشد حبابی قیمت زمین و مسکن نیز دامن زد.

درواقع علت اصلي هجوم سرمايه گذاران به بازار مسكن را بايد در چارچوب چالشهاي بخش توليد و رواج سفته بازي در بازار هاي طلا و سكه و ارز جستجو كرد.

بعد از روي كار آمدن حسن روحاني در سال 92، و توافق ژنو بسياري از بازارهاي حبابي مانند طلا و سكه و ارز فرو ريخت. تنها بخشي كه همچنان مقاومت مي كند بازار مسكن است كه افزايش قيمتها در اين بخش در دو سال اخير غير قابل باور و تاريخي بوده است.

گويا سفته بازان بازار مسكن هنوز اميدهايي دارند براي اينكه توافق ژنو به نتيجه نهايي نرسد و مذاكرات به هم بخورد. اما ريسك بزرگي در بازار مسكن در حال شكل گرفتن است و احتكار كنندگان و گران فروشان بايد زودتر خود را از باتلاقي كه در آينده نزديك آنها را فرو خواهد برد خارج كنند.

در بازار سكه خيلي ها ورشكست شدند و ديديم كه سكه در مدت كوتاهي از يك ميليون و 300 هزار تومان به مدار 900 هزار توماني عقب نشيني كرد.

در بخش دلار هم شاهد افت قيمت دلار از 4000 تومان به زير 3000 تومان بوديم.                                

كاهش تورم و افزايش ارزش پول ملي باعث شده است كه قيمت اسمي سرمايه هاي ثابت كارخانجاتي كه در گذشته به شدت تحت تاثير تورم و كاهش ارزش پول ملي افزايش پيدا كرده بود به مرور افول كند و اين روند را در افت پي در پي شاخص بورس به وضوح مشاهده مي كنيم.

با بازگشت اقتصاد به مسير واقعي خود و آرام تر شدن اقتصاد و افزايش ارزش پول ملي و كاهش بيشتر نرخ تورم بايد منتظر اتفاقات بزرگ تري در بخشهاي غير مولد و همچنين موليد باشيم كه افزايش سود دهي آنها به خاطر توليد  و عملكرد اقتصاديشان نبوده است. بخشهايي كه به خاطر سفته بازي متورم شده اند خواه نا خواه حباب آنها خواهد تركيد.

در بخش مسكن، كساني كه به اميد گرانتر فروختن نشسته اند بايد توجه داشته باشند كه مردم در سال گذشته تورم نزديك به 50 درصدي و در سال قبل آن هم تورم بيشتر از 30 درصدي را پشت سر گذاشته اند.

در واقع قدرت خريد آنها بيش از 80 درصد كاهش يافته و اين در حالي است كه خيلي ها يا بيكار شده اند و يا حد اكثر 10 درصد به دستمزد آنها اضافه شده است. در اينجا بايد دو برابر شدن قيمت مسكن را هم در حساب و كتاب خود بياوريم.

در اين صورت مي بينيم كه متقاضيان مسكن چيزي نزديك به 250 تا 280 درصد از قدرت خريدشان كم شده است. يعني به هيچ وجه تا چند سال آينده اميدي به بازگشت آنان به بازار مسكن و رونق مجدد بازار مسكن وجود ندارد. گويا تنها راه براي رونق مجدد بازگشت قيمتها به سالهاي 90 و 91 است!.

البته دولت در دو دهه گذشته برای جبران کاهش قدرت خرید متقاضيان مسكن همواره تصمیم به افزایش وام مسکن گرفته است. اما نتیجه یک بررسی نشان می‎دهد که دهک‎های پائین درآمدی سهم کمتری از وام‎های بانکی دارند.

بر اساس یافته‎های این بررسی نظام بانکی در ایران تنها ۳۵ درصد از هزینه‎های مسکن را تامین می‎کند. در همین شرایط نیز گرفتن وام برای دهک‎های اول تا چهارم تقریبا غیرممکن است، چرا که دهک اول باید ۱۵۵درصد درآمد سالانه خود را به بازپرداخت وام مسکن اختصاص بدهد. این نسبت برای دهک  دوم ۹۰ درصد، دهک سوم ۶۹ درصد و دهک چهارم ۵۶ درصد است.

در اين شرايط بانكها هم زير بار پرداخت وام نمي روند. هر چند اگر بانكها هم زير بار بروند دهكهاي اول تا چهارم با توجه به طرح هدفمندي يارانه ها و افزايش هزينه هاي نگهداري ساختمان و آب و برق و گاز قدرتشان به مراتب كمتر از گذشته خواهد شد.

در واقع كساني كه مسكنهاي خود را براي فروختن به قيمتهاي بالا نگه داشته اند يا بايد صبر ايوب داشته باشند و يا منتظر اتفاقات بازار و تصميمات آتي دولت. تصميماتي كه با بازگشت مجدد اقتصاد كشور به شرايط عادي كه در چند سال گذشته گريبان آن را گرفته بود، احتمالا به زيان سودجويان خواهد بود.

كشايش و باز شدن مجدد بازارها به روي ايران و ورود سازنگدان جديد مي تواند مامني باشد براي بي خانمانهاي كم پول و باتلاقي براي كساني كه از وضعيت تورمي كشور در چند سال گذشته بيشترين بهره را برده اند و يك شبه ميلياردر شده اند.